干货 | 上海楼市下半年如何走？7月20余个新盘怎么挑？这篇告诉你答案！
2019年以来，上海楼市回暖明显，尤其是二手房市场，更是出现了两年未见的月成交2.6万套的盛况。新房市场方面，年中开发商推盘加速，7月将有20余新盘入市。
面对如此大体量的推盘，购房者应该如何挑选？上海楼市上半年的热度又能否延续至下半年？
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在此背景下，《国际金融报》“地产晚8点”栏目近日特邀行业资深分析师、上海中原地产首席分析师卢文曦与大家进行了一次线上互动分享活动。
为了方便大家学习与回顾，《地产深度报道》特将卢文曦的分享与问答内容整理成文。
今年上半年，上海楼市表现较好，尤其是二手房市场，成交量活跃，三四月份的月均成交量在2.6万套左右，达到近两年来的高峰。
对于上海楼市回暖的原因，卢文曦认为主要有四点:
其一，市场积压的需求得到释放。市场调整从2017年就已开始，从历史惯例来看，调整周期一般为两年，目前已走出市场低谷。“其实，2018年3至5月就曾出现过一次小阳春，但上涨趋势未能延续，成交量与价格均出现下跌，导致购房者对市场心态发生转变，购房需求变相积压。”
其二，市场资金环境较好。去年至今连续出现央行放水，定向降准又降息的情况，市场上资金较为充分，且市场中依旧有观点认为投资房地产比较稳妥，所以，在此大环境下，就会有部分资金流入房地产行业。
其三，市场真实需求持续发力。上海的许多区域面临旧改，老卢湾区、虹口区、杨浦区和静安区的动迁目标为2.5万户，这部分需求大量涌入市场从而促进房屋成交量上涨。不过，需要注意的是，目前，一套房拆迁只能拿一个房票，其他都为现金补偿。因此，卢文曦预测，市场真正被释放的需求大概在1万-1.5万套，对上海地区二手房市场是一个较为有利的支撑。
最后，2019年第一季度，股市情况有所改善，部分投资者收益不错，因此，从股市赚取的资金也有一部分流入到房地产市场，增加了部分改善需求。
7月，开发商集中发力，上海地区预计将推20余个新盘。从所推新盘属性来看，总价500万元以上的中高端改善盘数量有所上涨。对此，卢文曦指出，这符合市场的供应节奏，一般而言，市场会先从推刚需盘开始，慢慢向改善盘延展，目前上海进入了改善时期，预计下半年的改善盘放量会更多。
数据来源：房天下、安居客等平台
卢文曦认为，在这20个新盘中，有一些不错的刚需“上车盘”，例如青浦新城板块的首创禧悦晴朗项目，最低入手价不足300万。
值得一提的是，青浦区是今年上半年上海地区的销售冠军，这在卢文曦看来，与其显著的区位优势密切相关。今年上半年，长三角一体化热度较高，青浦区作为连接江苏省和浙江省重要区域，颇受购房者青睐；同时，近年来，华为、北斗导航等高科技企业纷纷入驻青浦区，吸引了大批人才，拉动了区域内的居住消费；此外，地铁17号线的导入，很大程度上解决了交通问题。
除了青浦，卢文曦还指出，刚需购房者也可以关注南桥板块。该板块成熟度较高，总价200万-300万元之间有许多不错的选择。
与此同时，上海地区7月也有不少高价盘入市，例如黄浦董家渡板块的融创外滩壹号院。卢文曦认为，黄浦江类似于上海的名片，其周边新房房价未来基本上都能达到15万元以上水平，相对具有保值增值的功能。
此外，上海浦东祝桥板块、南汇板块、新场板块等未来市场供应会比较充分，价格也相对偏低，购房者可以稍加注意。
谈及下半年楼市，卢文曦预测，会较上半年有所收紧。
一方面，“房住不炒”的整体基调在发挥作用。上海地区调控一直较为严格，下半年出现人才或落户放宽政策的几率较小。
另一方面，5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》，要严查违规资金流入房地产问题。在此背景下，卢文曦认为，去杠杆依旧是市场主基调，房企的资金下半年预计会相对紧张，或会影响房地产市场节奏。
此外，从以往经验来看，7、8月份是上海楼市的传统淡季，一、二手房成交量可能都会有所下调。到了传统的“金九银十”，房企由于要回笼资金会加速推盘，新房的成交量可能会有所增长，数据显示，上半年新房供应面积为362.2万平方米，而以往全年推盘面积大概在900万平方米，所以目前的新房供应量相对偏弱，下半年可能会补量。不过，上海二手房市场下半年可能很难再出现超越3月“小阳春”的成交盛况。
答疑环节
第一个问题：公元2040的房子质量如何？地价这么高还装修交付会不会导致质量不好？
答：今年年初，我曾亲自看过公元2040，样板房并无太大问题。其拿地成本较高，确实会使得购房者担心房屋质量，不过该楼盘是由招商、金地、融创三家开发商操盘，质量相对有保障，且房屋交付是有一定标准的。
开发商也实行质量三包，如果交付时未达到验收标准，购房者可以拒收。建议可以寻找专业的验收团队，遇到质量不合格的情况也可有所凭证。
第二个问题：东滩花园和东亚威尼斯哪个更有投资价值？
答：这两个项目在不同的板块，东滩花园属于陈家镇板块，临近高速桥，交通相对便利。东亚威尼斯位于崇明新城板块，区域内的配套较为齐全。
从投资角度来看，推荐陈家镇板块楼盘，崇明岛通地铁之后会在陈家镇有一个交通站点，利好因素较大。崇明最大的短板是轨道交通还未落实，轨道交通经过的地方会对区域内房价有提升作用。
第三个问题：滨江公园壹号现在正在认筹，有投资价值吗？板块潜力如何？
答：自住属性大于投资属性，且项目内有部分别墅产品是不建议投资的，成本较高，不易转手；公寓可以考虑投资，但还是建议自住为主。个人判断，其今后两年房产的涨价幅度会受到较大限制。
第四个问题：外滩壹号院开发商从泛海换成了融创，如果先买了房子后面换开发商，物业等后续问题该找谁？会不会产生纠纷？
答：一般而言，后续开发商接盘会连前任开发商的权利和义务一起打包接下，产生纠纷的可能性不大。如果真的出现问题，对开发商的品牌影响反而更大。
第五个问题：在看万科天空之城100平的房子，得房率仅有72%，在均价一样的情况下，跟招商虹桥比，哪个更好一点？
答：从上述户型来看，招商的项目户型会更加方正，动静区域划分也较为合理。不过，招商的厨房窗户设计较小，房间较暗不如万科透亮。
两个项目均不存在压倒性优势，可以看购房者自我喜好。
第六个问题：请问祝桥板块投资前景怎么样？打算买朗诗未来树1楼的房子，这种一楼带花园的房子有无投资价值？
答：祝桥板块本身具有潜力，距离上海东站较近，以后引入的产业也偏高端，且区域内的土著居民较为富有，改善大户型房源销量较好。如果朗诗未来树的1楼有送地下室则附带价值较高，可以考虑，如果仅是普通1楼有一个花园，那么吸引力相对小很多。
因为从二手房角度来看，多层里3楼和4楼最好出售，其次是顶楼和1楼。如果1楼不带地下室，优势还不如顶楼，以后出手可能会有些麻烦。
第七个问题：崇明岛上不限购属于江苏产权的房子值得投资吗？
答：如果以投资来看，建议以轨道交通沿线为主，不易贬值。不过，个人认为，崇明投资升值空间并不大，在长三角一体化的背景下，上海周边的三四线城市例如湖州、太仓等，投资价值反而更高一些。
第八个问题：朱家角的恒大御澜庭的联排值得购买吗？前景如何？
答：个人认为，青浦下一个风口可能就在朱家角区域。但以投资角度来讲，建议投资小户型公寓，联排别墅类的总价较高且不一定卖得好，需要慎重。
第九个问题：青浦新城地铁沿线3公里动迁房能买吗？
答：投资是不建议购买动迁房。从自住角度来看，青浦新城进出依旧依靠轨道交通，动迁房距离地铁3公里，相对较远，还是建议在离地铁站1公里范围内选择。
第十个问题：位于外环外的周浦新城西岸公园，均价达5.8万元，有投资价值吗？
答：目前，外环周边价格在6万元左右，同维度比较，周浦板块的价格偏高。不过，周浦距离迪士尼较近，有区位优势存在，这个价格也相对合理。从投资角度来讲，翻倍涨的可能性并不高，更适合区域内改善自住。
第十一个问题：从通风和光照方面说，这四个户型哪个更好一些？
答：这并不是常见的板式房源，此类户型通风都会受到一定影响。但以上北下南左西右东的区位来看，下面两套优于上面两套的户型设计，下面两套中优先选择右侧朝东的这套，在上海地区通风情况会更好。
第十二个问题：南汇宣桥社区的动迁房（约2万元/㎡）是否值得购买，前景如何？
答：除非因为支付能力有限，无其他选择，否则不建议购买动迁房，主要是因为品质问题。动迁房的小区绿化不佳，密度也比商品房高很多，主要是解决居住问题而不是高品质居住，建筑标准可能处于刚刚及格的状态，以后居住生活舒适度不佳。
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