房托：真正让不动产动起来

曾经有一位民营商业地产大佬万分激动地问我，为什么他的资产都这么大这么牛了，还一天到晚地要和银行打交道，一天到晚地借来还去睡不着。无独有偶，曾经有一位大商业国企领导也万分疑惑地问我，那块地都远远超过他们的投资测算模型了，最终高价中标的民企要多少年才能收回投资？的确，房地产本身就是个资本密集型的类金融企业，而商业地产又是资本密集中的密集型企业。除了极少数对商业情有独钟的企业家外，大多数企业家是不愿意投资建设商业地产的，尤其是现在的电商环境下，不再是一铺养三代，而是三代养一铺。更多的老板是如万达模式一样，打的算盘是以商业的噱头去拿住宅用地，再以住宅的利润和现金流来反哺商业。但是众所周知万达模式已难以为继，包括新城地产等报表近几年也被商业地产所累。万达和新城还算开发商中具备一定商业经营能力的，还有更多的小开发商配套建设商业地产后根本不知道该怎么经营，不死不活地烂在那里，结果住宅赚的一点钱还不够一个商业体坑的。

同时我们还发现境内商业地产公司上市的非常少，撇开涉房这个敏感的因素，投资者本身的动力也是主要问题。当前境内的上市公司市值基本都以是市盈率来计算的，总市值=市盈率*净利润。而商业地产本身的折旧和利息费用都非常高，用净利润算出来的公司总市值往往还不如商业地产资产本身的市值。这也是很多大型重资产商业地产公司宁愿高负债经营也不愿意选择上市的主要原因之一，但是也就注定了要每天处于惶惶然不可终日之中。经常坐拥几百亿的不动产，却为区区几个亿甚至几千万的资金而发愁。一天到晚贷款、信托、债券借新还旧，基本每到三年就要进一次经营性物业贷款的重组，一个趟儿赶不上就面临资金链爆雷的危险！

有人说喜爱购房置业是中国人的天性，所以以上问题只有中国才会存在。这个说法绝对是错误的，早在20多年前就有一本书叫《穷爸爸，富爸爸》，就是美国人写的如何炒房的爸爸战胜炒股的爸爸的。那么发达市场国家是如何让不动产动起来的呢？有哪些是我们可以借鉴的呢？这就是我们期待已久的：房托！

这个房托可不是做房屋中介的托儿，而是“房地产投资信托基金（REITs）”的简称。也不是望文生义的信托类债务工具，而是真正的股票，在股市上是可以自由流通的。只不过他的上市规则和定价方式与传统的上市公司不一样，房托的总市值是以一般是以“营运现金流（FFO）”来计算的，比净利润加回了折旧等费用，被乘数变大了，总市值这个结果自然也就变大了。因为是真正的上市，长期的不动产得到了永久性的证券化，真正地实现了让不动产动起来！由于既有相对稳定的收益，又有可靠的底层资产做保证，还有未来的资产增值可分享，因此房托股票也得到养老基金等机构和股民的广泛厚爱。

房托在美国、日本、新加坡等国家已经非常成熟，可喜的是境内也已经逐步放开。香港市场笔者曾经专门去联交所对此拜访学习过，最近在2020年6月对《房地产投资信托基金守则》又进行建议修订，将在投资、融资和收购兼并等方面带来更大的便利。

期待境内房托全面开放的时代早日到来，建议众多的商业地产企业未雨绸缪，才能够迅速精准地把握机遇的到来！

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