租房这点事——房客篇

以上的种种可能汇聚成了”租房难”这一老生常谈的问题。

在前面“房东篇“一文中，良子针对租房市场的供给方做了些阐述，今天对市场的需求方做点分析。

先来看看整体情况

（因未能找到上海2016的租房报告，只能用北京的作为参考。）

再来科普下世面上不算太时髦的一些名词。

1.整租VS分租

整租：一套房子无论是几居室，都由一个人承租下来。其租房产生的所有费用均由租房者一个人给付。

分租：几个人（可以是认识的朋友、同学、同事，也可以是不认识的陌生人）一起承租一套房子。其租房产生的全部费用均由合租人一起给付。

整租的优势：

1.对房子有很大的支配权。只要房东同意，就可以按照自己的喜好打扮房子；邀请朋友来玩，留宿；

2.承租人的隐私和心理能得到最大的自由。生活习惯能得到充分的尊重。

劣势：贵到吃土

合租的优势：

1.相对整租来说，合租的价格在可承受的范围内的；使用费用也会摊低。

2.背井离乡，有个伙伴说说话也是不错的；如果是单身，安全性也会更好一点。

劣势：

1.生活习惯需要磨合，公共区域和权益需要表决。

2.进入到一个陌生的群体，将面临安全和适应的不确定性。

一室户在目前的市场上因为整租价格相对可以承受而备受青睐。而更多的年轻人会考虑经济原因，不得不选择合租。

2.毛坯VS装修

毛坯：一般是开发商的交付标准，再配些二手家具。很多连电器都不配备就出租了。

装修：根据装修的档次分为简装和精装。简装一般在选材和电器设备上采用相对廉价的产品，但能满足生活的基本需求。而精装则类似家庭装潢，会因为不同的生活习惯和需求，设计和配置一些个性化的产品。

毛坯的优势：相对便宜

装修的优势：

1.设施齐全，舒适性较好。

2.拎包即可入住，不用带太多的家当（家具，家电）。

装修的劣势：贵

随着上海土地价格的进一步上涨，毛坯房和装修房之间的租金价差在逐渐的缩小。装修房更容易受到年轻人的青睐，将成为租房市场的主流。

3.短租VS长租

短租：是一种以24小时为计量单位，按天计费的房屋租赁形式，故短租又称日租。

长租：一般以月为计量单位，常见租期在1年以上。

短租的优势：

1.租期短，比较灵活

劣势：

1.房源相对少，租房不容易。

2.租金较长租贵不少，而且涨房租的可能会更大。

长租的优势：

1.租金相对便宜。

2.同住人都比较熟悉，安全性好。

劣势：

1.换房的灵活性不好，还会损失一部分押金。

2.如果碰到不合群的室友，将长期忍受。

根据个人的需求选择长、短租。没有好与坏，只有适合与否。

租房市场是个很大的市场， 而随着一线城市新增供应量的控制，限购限贷政策的加码，租房市场也发生了很大的变化，将出现以下一些趋势。

合租普遍化

以良子所在的宝山算个投资回报率的帐：

主卧租金：1500元/月，

房产价值：20.8X40213=836430.4元

年投资回报率：1500X12/（836430.4+20.8X1000)=2.1%

对比下世界其他金融中心的租金回报率

对比各国的房屋出租回报率，目前上海的租金上涨是大概率事件，合租是最有效的保证生活质量的唯一租房方式。

再来看看买房这条路是否可行？

外地户籍 限购政策

1.单身：限购。（单身狗请注意看）

2.家庭：可购买一套住房，须5年连续缴纳不间断5年以上的社保或个税。

贷款政策

1.全国范围内无房无贷：算首套  （基本都算二套了，全国范围内不是还在去库存嘛）

2.上海无房无贷，外地有房无贷：算首套

3.上海有房无贷：算二套

4.上海有房有贷：算二套

购买第二套住房首付费用

1.普通住房：首付50% （上海就没有普通住宅，详参各区的房价）

2.非普通住房：首付70%

这下问题就简单了，以在宝山买套80平方的房来举例：在上海连续工作满5年，并且所有的社保，个税都齐全的情况下，请准备好：40213X80X70%=225万。

假设月薪10000，那么就是不吃不喝，可能也需要18年。

所以租房市场将更加活跃，不管是合租还是整租。

而年轻人工作的前几年，普遍工资在5000左右，所以合租会是首选的方式。

公寓品牌化

表单呈现的是数得上号的，还有无数数不上号的。另外还存在着大量的二房东房源。

随着市场进一步细分和行业内龙头企业的积聚效应，租房市场也会发生大鱼吃小鱼的现象（和房产开发类似）。此时品牌价值将凸显。

虽然个人房源的基数不会太小，但品牌公寓推出的房源将更符合租客的需求。

也许有一天，租房的你，只能在品牌公寓里挑选A，B，C。

评价体系化

这是我在美国的一个租房网站上的截屏，可以看到评级，我相信这将是公寓行业迟早会出现的情况（类似大众点评）

评价房子，评价房东服务如何，将对潜在租客有很实际的指导意义。这或许也是一个有潜力的业务，类似下面这个很主观的评级。

租房网络化（佣金更合理）

传统的中介和新近冒出来的“互联网+租房“公司，都在尝试租房市场的革命。而形成”超级平台“是所有公司的终极梦想。

目前租房的生力军都是90后，拿着手机长大的一代。移动互联已经成了习惯，更视WIFI为空气，因此对线上的依赖必将形成租房网络化。

一个人不能同时踏进两条河。 

不管选择个人或者机构房源，都有”机会成本”。

追求房租便宜固然美好，但不要忘了来的初衷。

租房只是你在大城市的手段，出人头地才是你的目标。

将你的时间和精力花在最能增值的地方，同样需要一双“慧眼”。