关于拿地“强排”，鲜为人知的秘密！
01
楔子
前段时间，我看到一篇关于“强排”的文章，里面分析了“强排”的几种阶段，教你如何做“强排方案"。看完之后，我总有种说不出来的”别扭“， 但又没想好该怎么把问题说”痛快“了。
正好良有方的朋友群聊里，又有人提出了”强排方案“该怎么做的问题，所以今天这篇文章我希望从不一样的角度来谈谈”强排“。
有一些是甲方忽视的问题，另一些是设计院不了解的情况，更有一些是趋势必须要你面对的”现实“。
02
建筑师的盲区
系统思维
在设计院，负责强排工作的多是刚毕业没多久的”小朋友“，所以要想做好这份”重要“的工作，其实是不太容易的，需要老师傅多关注，才不容易出”纰漏“。
建筑师要树立”系统思考“的观念，才有可能胜任。
系统思考，
通俗点说，就是要想的周到点。
那如何想的周到呢？
简单点说，就是把所有的前设条件先固化下来。
有点拽文了，举个例子，大家就知道了。
按照售价的设定，单平方的售价：别墅>洋房>小高层。如果这个小区只有4平方米，什么组合货值最高呢？答案当然全是别墅啦。
但这是不现实的，因为还有个前设条件叫”容积率“，上面说”纯洋房货值“最高的结论，有点可笑了。
A. 如果容积率低，可以全做别墅，那一定是别墅的货值最高。
B. 如果容积率高，只能全做小高层，那一定是小高层货值最高。
C. 如果容积率居中，一定是在做足容积率的情况下，别墅+洋房的货值最高。
这就是个数学问题，没什么太大的难度。举这个例子就是为了让大家理解，前设条件“全面、充分”，才不会产生盲区。
继续加个变量——造价，进一步说明问题。
按照造价的设定，单平方的成本：小高层>洋房>别墅。
A. 如果容积率低，可以全做别墅，那一定是别墅的利润最高。
B. 如果容积率高，只能全做小高层，那一定是小高层利润最高吗？
不一定。
C. 如果容积率居中，一定是在做足容积率的情况下，别墅+洋房的利润最高？
大概率。
企业追求的是利润，所以利润最高才是他们关心的。
如果讲到这里就完了，那良子写强排也太没水平了。
再引入一个变量——去化速度，大家烧点脑细胞。如果卖不掉，做溢价再高的产品也是白搭，因为融的资都是有成本的，这个观念要树立起来。
假设去化速度的设定如下，从快到慢：小高层>洋房>别墅。
A. 如果容积率低，可以全做别墅，那是不是别墅的利润最高？
不一定！
B. 如果容积率高，只能全做小高层，那一定是小高层利润最高。
C. 如果容积率居中，一定是在做足容积率的情况下，别墅+洋房的利润最高？
不一定！
随着变量的不断引入，”不一定“这个词出现的频率越来越高，也就说明人脑的计算能力受到了考验，无法”想当然“的得出结论了。
不管是”售价“，”造价“、“去化速度”或者其他的变量，都在一定程度上影响着利润。而变量总会达到它能力的边界，所以做强排的建筑师要脑子多好用，才能完成这么艰巨的工作啊？
03
甲方的盲区
定量分析
以前在设计院的时候，地产的领导经常拜托我要对拿地”强排“把把关。出于生意和维系关系，我也会对一堆的强排项目，最后看下指标，并让小朋友修正。
我记忆最深的是一个学规划的小朋友，脑子真的是好用，他从毕业到离开我们公司，基本上集团的强排项目都是他一手操办。我只在他还是”白纸“的时候教了下系统思维和简单的规范要求，剩下全靠他超强的计算能力。
我举这个例子是想让甲方的朋友知道，设计院都是这么应对”强排“这项生意的，不管你是出5万设计费还是免费。因为地产要求人效比，设计院同样需要。而你的”殷殷嘱咐“落实情况，最后就是看设计院安排的小朋友的”数学“学的好不好。
所以，强排工作，也需要有一个合理的定价。
地产的一些朋友有个认识误区，觉得”强排“方案是设计院的事情，最后只要拿指标说事就好了。
其实，这种认识是片面的。作为业主，我们要对”自己“有清醒的认识，这点非常重要。
第一个问题：你们家产品线能否支撑强排方案？
如果你们的产品是成熟的，被验证过的，而在强排方案里希望用到，那么这样的操作是相对靠谱的。因为这条产品线不管是成本还是售价，去化速度等都是可以有相应的数据来类比的。
如果是没有产品线的，产品还需要后续开发的，那么强排方案里一定要找比较接近的产品放进去，不然所有的假设都是不靠谱的，拿地就是盲目的。而这些”前情提要“一定要准确无误的给到你的”强排设计师“，不然就是在浪费时间了。
第二个问题：你们家品牌是否有足够的号召力？
融创的院子，泰禾的院子；
金茂的科技豪宅，绿城的法式豪宅；
龙湖的洋房，金地的洋房
。。。
那你们家的品牌呢？号召力有多大呢？有多少美誉度呢？
这些无形资产能给项目带来多少溢价呢？能对去化产生多少作用呢？
在交给设计院任务时，地产商自己对于这些变量也要做定量分析，而不是简单的定性。只有定量了，公式才会成立，事后复盘的时候才能对比，能量化。
不要问我该怎么操作，这已经超出了一个建筑师的能力范围了，我建议地产的领导找找数据分析的专家。（就像恒大找任泽平，不就是分析数据，更好的卖房子嘛）
市场与自身的匹配程度决定了一个企业是否成功。很可惜，很多房企只对市场关注，而对自家产品并不了解。
04
感知的盲区
技术革新
这么多年过去了，房地产行业还是个传统行业。下游的配套产业也基本原地踏步，除了电脑的运行速度更快了些，其他好像都没发生？
其实不然。
只是你们家地产这么觉得，只是你们家设计院这么觉得，只是你这么觉得。
随着人工智能和大数据技术的进步，我们很多的领域都在发生着深刻的变化。