罗湖的无奈，东门的困局！
作者：福贵
记不得哪年的哪一天
很漫长又很短暂的岁月
现在已经回不去
早已流逝的光阴
——李荣浩《老街》
一九七九年，那是一个春天，有一位老人，在中国的南海边画了一个圈，这个圈成了一夜崛起的城。
历经近40年的发展，深圳已经屹立于世界之巅，成为一个国际性的城市。
不过，在深圳取得这一令人惊叹的成就时，也有人说，深圳是一个没有文化底蕴，只注重经济发展的浮躁城市。没有千年商都广州深厚的历史文化底蕴，也没有香港的中西文化沉淀……
因为它崛起得太快了，快到人们还没反应过来，就已经成为和北上广相比肩的存在。
作为一个平均年龄仅28岁的城市，已经40岁的“中年壮汉”——罗湖——则成了老城区的代表，其他区的人没什么事并不是很愿意去这里。
90年代的罗湖 来源 背包健康百家号
但是，这里却是最能展现深圳风貌的地方。在这里诞生了中国第一家证券交易所、中国第一期货市场、中国第一家地方商业银行以及内陆第一家麦当劳。可以说，罗湖的历史就是深圳的发展史。
尽管在很多人眼里，罗湖已成为过去，但是要了解深圳的崛起历程还得从罗湖开始。而了解罗湖，还得落在东门身上。
位于罗湖核心区的东门步行街，作为深圳形成时间最早、最成熟和最具规模的商业旺区，俨然成了深圳商业的标志性代表。
东门，明清时被称为“深圳墟”，深圳也由此得名。从太阳广场到东门茂业百货为最核心地段，形成了全国面积最大的商业步行街，在相当一段时间内，是引领全国时尚的标志商圈。
“不到东门老街，就不算来过深圳。”这句话也成了对东门地位最好的诠释。
市井文化、多元人群、多维体验等相融合，使得东门有着独一无二的构成要素，也构成了无数深圳人的“东门情结”。
但是，随着深圳商业的发展，商圈从东门逐渐遍地开花，遍布每一个区，人们的选择更多了，东门也不再是消费者购物首选。
来源 珠三角商业地产
和福田、南山中心区商圈的业态相比，如今东门的业态可谓是差了几个档次。
有的小食店门口坐一排，也有的惨淡经营，只有店主人孤零零一个人，门口贴着店铺转让的小条子。
从整体业态上来看，东门商品同质化竞争严重，但也不能否认它的人气一直很旺，很多人在这里淘金，但是也有很多人经营几天后，默默退出淘金大军。
笔者在整个步行街逛了一圈，发现人流还是更多的集中在太阳百货和茂业百货一块。
在笔者看来，或许是因为这一片区域更加规范，看起来更新一些，而且就业态来看，也是很多年轻人所喜欢的。
像东门町美食街这一片区域的街道人流就少了很多，可能是这里架着脚手架，正在装修施工中。
并且有的施工位置，除了放几个障碍指示物，并没有做多少防护，而施工现场两边的商铺仍在营业中，可以想象如此重的承重钢板若是出了意外会造成多大的影响。
或许也正是因为这一片区域处于施工状态，有不少一楼临街商铺都已关门。
当然了，最凄惨的还是属于深圳百货广场，本来还靠着电玩城吸引一些年轻人前往，现在因为施工范围扩大，里面的人也寥寥无几，只听到嘈杂的电钻声。
施工现场未看到任何指示围挡
暴力施工，无视还在营业的商家和消费者的感受，在这种情况下还愿意去的，或许才是真爱吧。
这种改造，或许对于东门来说，也算是家常便饭，早就轻车熟路了。
然而，就是在这样的情况下，这里的商铺租金也是不便宜。
根据中指研究院调查数据，2018年下半年，深圳重点监测的东门步行街、深圳湾步行街、华强北步行街3条步行街商铺租金全部上涨，其中东门步行街涨幅最高，环比上涨2%以上，租金超90元/㎡·天。
来源 CREIS中指数据，3Fang.com
东门商圈、南山中心区商圈、福田中心区商圈、华强商圈4大商圈租金对比中，东门商圈租金涨幅2%左右，租金超60元/㎡·天，高于其它3大商圈。
来源 CREIS中指数据，3Fang.com
与同时期全国百大商业街商铺平均租金23.9元/㎡·天，环比上涨0.45%相比，东门步行街的租金也是遥遥领先。
2018年下半年租金涨跌幅较大的商业街
来源 CREIS中指数据，3Fang.com
改革开放之前，东门只是一个小集市，在这里做生意的都是一些小摊小贩。
来源 网络
在深圳成为经济特区后的80年代，老街以其特有的岭南文化和商业经营方式，一度成为深圳的特色地区。
1983年的东门 来源 浪深圳
1994年东门 来源 木香草堂个人图书馆
来源 萧家老大搜狐号
1999年，东门的成功改造算是开启了东门1.0版本，此后近20年，东门如扎针灸一般，这里改一点，那里改一点。
不过，交通问题、业态同质化严重等老大难问题却是一直存在。
曾经的城市中心区，也被后起之秀所取代。
到如今，福田、南山已成为新的中心区，罗湖也已被宝安、龙华等后起之秀赶超。今年上半年，深圳11个区GDP排行，罗湖排在第六位，GDP不到南山区的一半。
来源 深圳微时光
目前，由于东门同质化竞争极其严重，很多人去了东门，直接就在沿街逛一下，基本就可以获得需要的东西，二楼及二楼以上的商铺空置率达到近50%。
地下空间不连通且没有有效利用，笔者每次去基本都是走1234space商场的地下通道，走其它的通道怕迷路。
而且部分道路交通拥堵，通行能力差，缺乏临时停车上落客空间，车行可达性欠佳。
这些问题都是制约东门再度辉煌的障碍，东门改造又一次被提上日程。
在今年罗湖区《政府工作报告》中，启动东门2.0版成为重中之重的工作，重塑升级特色商圈，将为片区发展带来新的机遇。
罗湖区委书记罗育德称：“东门历史悠远，商业和文化氛围厚重，要坚持最高品质、最严要求，着力打造成高品质商文旅特色街区。要求对标国际一流、立足东门实际、利用东门优势、突出东门特色，抓好商圈的环境、产业和文化提升。”
改造后的东门町效果图
根据深圳市城市更新网公布的罗湖旧改项目图来看，未来几年，罗湖将有15个区域会成为旧改重点，当看到东门街道区域是在华润湖贝旧改项目中，心里想着，这次东门旧改有希望了，毕竟华润在深圳的地位摆在那里。
来源 深圳市城市更新网
然而，当看到华润所负责的具体区域时，才发现，华润湖贝中心完美的避开了东门步行街区域，跟东门旧改半毛钱关系都没有，对于东门的期待也不由得下降了一些。
来源 深圳市城市更新网
就目前所了解的情况来看，东门步行街正在改造的区域主要是在东门町广场和深圳百货广场，由东门町老板兆基邦操盘。
不过仅从现场暴力施工情况来看，这里会改造得多好也不做过多评价，一切都会在改造完成后揭晓。
单从东门2.0版改造需要实现的目标来看，此次对东门的改造将会是一次大换血，但是东门历史遗留已久的问题将会对东门改造一定的阻力。
来源 腾讯房产深圳站
加上多年来，深圳西移战略步伐从未停止过，相比西部而言，对东部的发展支持力度相对要小很多。
未来，东门改造还是任重道远，不知此次改造会否再现曾经的深圳速度。
对于东门
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