中国塔尖豪宅“三城记”
中国顶豪新“三足鼎立”
缦合·北京、深圳湾一号、上海汤臣一品
文|潘永堂
豪宅很多，但塔尖豪宅并不多！
有人说，唯有超级城市的住宅才有资格称为塔尖豪宅，而一座超级城市往往只有一座塔尖豪宅！
的确，全球范围看，如海德壹号之于伦敦，Ones57之于纽约，在中国三大超级城市，北京、上海、深圳，谁又是代言一座城市的塔尖豪宅？
▲ 位于纽约中央公园的曼哈顿Ones57
唯有超级城市，才能孕育塔尖豪宅！
那么最直接的问题也来了，谁是中国“最有钱”的城市？
2019年《北京市统计公报》显示，北京金融机构本外币各项存款（含外资）年末余额171062.3亿元，逼近20万亿。
《上海统计公报》显示，2019年上海市中外资金融机构本外币各项存款余额132820.27亿元。
2019年底，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额83,9424.5亿元，比上年末增长15.7％，迈向10万亿大关。
北京、上海、深圳，位列“本外币存款余额”中国三甲！
本外币存款这一被视为城市财富指标与经济活力指标，北京上海深圳位列前三位，这一格局已持续多年。
资金是流动的，统计数据上的资金总量，最终总会通过各种渠道变现为资本价值。
毋庸讳言，房产尤其是豪宅房产，是资金变现的一个重要渠道。
事实上，也正是北京、上海、深圳这三座城市，长年牢牢占据中国城市房价指数前三甲，构成了中国居住的“金字塔尖”。
不同的是，相比于资金总量、房价排名占据第一，在中国城市“塔尖”豪宅领域，相比于拥有汤臣一品（二手房均价已超20万/㎡，高峰期超30万\平米）等一众著名“20万+单价豪宅”的上海、以及诞生了35万/㎡房价天花板（深圳湾一号）的深圳，北京过去塔尖豪宅的能见度，却显得略有低调。
▲ 代言上海塔尖豪宅的汤臣一品
▲ 代言深圳塔尖豪宅的深圳湾一号
不过，变化已经发生。
北京塔尖豪宅的新代言者，正在诞生！
挑战者在北京东三环，位于朝阳公园内，它就是耕耘北京多年的合生创展的最新压箱作品——缦合·北京，MAHÁ。
之所以MAHÁ这个名字，合生创展的官方解释是——“MAHÁ发源自梵语，涵盖TRANQUILITY，POSSIBILITY，DISCOVERY 的内蕴与目标，是时间的挚友，是心灵的港湾，是智慧的内敛 ”。
▲ 缦合·北京，MAHA
在老潘看来，MAHÁ，其实就是层峰人群追求的顶级生活方式+合生豪宅的合体。这或许就是它相比较上海、深圳豪宅们的最大差异所在。
世界奢华酒店之父Adrian Zecha所倡导的生活方式，在“酒店控”们心中是神一般的存在，它追求的是个性化、艺术化的居住体验，能让世间最挑剔和眼界最高的人群成为忠实粉丝。
“含着金钥匙出生”的缦合·北京，如何代表北京，在塔尖住区这个赛道，挑战上海、深圳？
老潘认为有两点：先天IP加持、后天圈层筛选！
在动辄千万、过亿总价的塔尖住区这个领域，一个完全陌生者发起挑战是让人怀疑的、也是很难迅速打动这些见过大世面的买家的。
拥有已经被市场认知、被客户认可的大IP，是能够迅速入局、发起挑战的基础。
缦合·北京拥有的三大IP：顶级圈层客群、朝阳公园、奢华酒店，本身就是京城豪宅圈的大IP。
如下的数字足以证明：朝阳公园拥有140万方自然森林、两万棵30岁树龄珍稀古树。
缦合·北京之于北京，宛如汤臣一品之于上海、深圳湾一号之于深圳。
而奢华酒店的加持，让缦合·北京更具魅力。
▲ 拥有140万方自然森林、两万棵30岁树龄珍稀古树
▲ 返璞归真，人在森林，人居在自然中！
顶级奢华酒店、顶级生态资源、顶级圈层客群，三大IP的联合导入，这就让缦合·北京的产品拥有了足够的“普适性”：
在北京，你几乎没有理由不把朝阳公园视为高端居住的代表；而如果自诩为全球酒店达人、高雅生活方式追随者，在奢华酒店度过的每一天也足以成为追求。
在这样的基础上，缦合·北京在产品上所做的一些大胆尝试才显得顺理成章。或者说，正是因为有这样的背景，缦合·北京才有“底气”在产品上作出大胆创新。
当单价跨越了10万+门槛、总价动辄数千万或者过亿，“圈层”二字才有了真实意义。
这个层次的买家愿意出手亿元巨资购入心仪房子，但前提是：邻居必须是“和自己一样的人”。
但是纯粹的圈层说来容易，实际要达到却与项目先天规划指标、产品设计、开发商利润诉求等密切相关。比如当深圳湾一号这样的高层塔楼公寓产品，其户型结构，空间尺度下探至207㎡、上探至整层980㎡，这就造成了虽为占据一线海景绝对区位的顶级公寓，但其客户层次和结构必然相对复杂。
这样的矛盾如何化解？缦合·北京的做法是“重起一行”：
既然难以满足多数客户，那就把客户基数做低，回归和聚焦最塔尖的层峰人士；
既然无法讨好所有人，不如就集中精力去找对那中国“极少数人”。
缦合·北京，如何做到？
首先是在产品上先行筛选客户，能够做到这一点的前提是缦合·北京本身是1.12容积率的纯低密度住宅产品，这就让450㎡、900㎡这样的纯粹尺度布局有了实现的可能，从而在面积上界定了客户层级，这些人在城市中是极少数，但是购买力却足够，只要能做到产品满足他们的需要，进而告诉他们“选择这里的只会和你一样的人”，圈层的筛选就可能实现。
▲ 超级城市的900平米大平层，是一种超级稀缺
那么问题就聚焦于亮点：如何找到他们？如何征服他们？
缦合·北京的优势在这个时候再次得到了体现：东三环、朝阳公园的区位， “找到客户”并不是核心问题，往往是客户在主动寻找。而缦合·北京要做的，则是通过前期的产品尺度和产品规划，以及后期的物业服务、圈层服务等，帮助自己筛选客户、同时帮助客户筛选邻居。
缦合·北京面世不久，因为Adrian Zecha的身份，一大批业内名流前来参观样板房，包括傅厚明、林丰年和Glenn Pusheiberg等26位设计大神，这是通过真实的大咖证言告诉未来的客户“这里的品位有大咖背书，这里是属于你的地方。”
▲ 缦合·北京样板房
也才有了缦合·北京的三大主题会所：
这些同样也是在告诉客户：来吧，这里更懂你，这里伙伴都是和你一样，懂生活、懂玩的人。
而室内空间的打造，有奢华酒店原班团队、尤其是Adrian Zecha本人的背书，让那些京城里的“酒店控”认可，也就找到了对位且精准的客户。
豪宅被写入新闻，总是因为其令人咋舌的价格，但其实到了这个层次，比拼已经不是“谁更贵”，反而又回归到了“谁更值”？
缦合·北京，一个“价值”大于价格的塔尖豪宅！
与上海、深圳等众多20万+，30万+的同为塔尖豪宅相比，缦合·北京18万+左右的均价，让人惊叹！
缦合·北京，作为北京塔尖豪宅的价值底座，到底在哪里？
老潘认为作为“不动产”的房地产产品，其价值不仅仅是这套房子本身，而未来“锚定”的价值，实质是随着城市多年的积淀而形成，随着城市边界的扩大，城市的地位升级、城市的繁荣，最终其珍贵、珍稀感反而越加显著。缦合·北京的价值，在大国崛起、在京津冀一体化的C位，在北京这座城市未来更耀眼，将随着时间愈发增值！
当下缦合·北京的底层价值，老潘可以总结三大层面：即极目远眺——城市的价值、抬眼所见——“窗外”的价值、闭目感受——艺术的价值！
北京、上海、深圳，同为大都市，内涵却大为不同：
北京千年历史、多朝帝都
上海百年历史、中西杂糅
深圳数十年历史、新贵高地
城市走向的不同造就了城市结构的不同：迅速崛起的深圳更强调的是显性的张扬，是对极致资源的外在化占有；底蕴深厚的北京追求的是隐形的奢华，是对城市历史风华的内在化享有。上海则近乎二者中间。
这样的差异也决定了三座城市塔尖居住的不同：缦合·北京的业主们是相对低调、内敛的，更在意的是在低调中占位城市核心地段，在不经意间“享有”了朝阳公园和15国使馆区的底蕴。而深圳湾一号、汤臣一品们的买家们，则是高调的实现“我住城中最贵豪宅”的张扬。
2、“窗外”的价值：江海犒赏眼睛 公园沉浸身心
窗外是繁华都市、旖旎海岸、壮美公园，究竟有什么不一样？
其实不同的资源各有不同的亮点，其价值高低并不在于本身的优劣，而在于：是否为你所有？
曾经有人这样形容伦敦，“它是乡村生活与都市生活的完美结合”。房地产销售商阿卜拉姆索说：“在纽约曼哈顿区居住意味着放弃乡村生活，而在伦敦，二者皆可得。”
相比于上海的大江、深圳的大海，北京朝阳公园这样的景观是可参与的、沉浸式的。140万平米的自然森林，两万棵30岁树龄参天古树，87%的绿化率，这些既是视觉的盛宴，更是每天每时每刻都可以随时下楼亲身参与体验的自然盛景。而且更难得是，这近乎是业主私有的城市中心森林。
▲窗外价值：缦合·北京就在朝阳公园“森林之中”
总结起来就是，深圳湾一号、汤臣一品都是俯瞰江海和城市天际，缦合·北京是私享自己的森林。
建筑形态看：熟悉这三座城市的人都会有这样的感觉——相比于摩天楼宇密布的沪深，北京因为特殊的城市地位和规划要求，城市天际线并不如前二者耸立，但北京的威严和壮阔却也绝非沪深可比。
体现在建筑上，就是北京的建筑更看重“宽度”而不是高度。
所以，北京更强调的是对土地的占有，而不是沉迷于天际线的卓越。
建筑风格看，汤臣一品、深圳湾一号，是显山露水、是张扬的，是高耸于江岸、海边的，本身就是地标；而缦合·北京，是隐秘的、是低调，是深藏在公园、城市里的，是看不见的地标。“先园后宅”的建造理念，故宫皇家园林、苏州园林之魂，与西方皇家园林规制融合的建造手法，让缦合·北京的艺术感有了足够的底蕴支撑。
室内风格看，汤臣一品是老牌“浮豪”的代表，缦合·北京是新派“腔调”的代表。
层峰人士所痴迷的生活场景，当然与浮华、铺张的传统空间理念大相径庭。
从缦合·北京的尝试，或许可以对中国塔尖居住观做一次全新的观察。
所谓的核心土地，其实总会再出现，但是对于塔尖客户来说，他们时间宝贵，浪费等待的时间和机会成本，是不划算的。
所以往往是那些被证明的地段、已经成型的资源，更适合他们。
比如缦合·北京的地段，即使北京走的再远、新崛起的高端居住片区再多、CBD规划的再高端，“朝阳公园+使馆区+东三环”就是三大磁场，其引力范围绝不只限于一时一地，而是随着时间的流走而越发珍贵。
问题其实是在于把老地段玩出新花样。
如何玩出新花样？
老一辈的豪宅在空间布局、室内装修上已经难免落伍，新一代更看重的是艺术、品位。
▲ 缦合·北京样板房
几个趋势值得关注：
居住形态低密化
空间呈现酒店化
居住体验个人化
缦合·北京的创作背景具备实现如上三者的基础：“1.12容积率、87%绿化率、200米楼间距”的绝版指标，“3大公园、140万方原生森林、两万棵珍稀大树”的绝版资源。
而这也是它能吸引Adrian Zecha老爷子与之合作原因所在——Adrian Zecha曾经谈过他在选址方面的原则，一是原生态的周边环境，二是跟当地文化相互融合，三是宜人的气候。缦合·北京完全吻合。
而缦合·北京的创作过程本身，就是充满打造者个人风格和个人野心的私藏作品，这种作品中在中国房地产当下是极其罕见的。也只有这片土地、在合生创展当下的运营生态下才有可能实现。
经过多年的整合，塔尖阶层们已经形成了自己的一套生活方式和圈层形态，这种方式和形态，是封闭的，说白了，这是“不想让太多人知道”的豪华生活。
▲ 缦合·北京：只被中国少数人所拥有
2019年，缦合·北京全年一共热销42套，成为北京中心平层大宅成交套NO.1。在这个过于“重”的市场上，尝试一些“轻”玩法，这是缦合·北京MAHÁ之于中国地产的价值所在！
专注地产30强之变
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