如何评估商业地产价值？
商业地产（Commercial real estate）一般指专门用于商业活动或以创收为目的的不动产，商业物业有时也称收益性物业或投资性物业。
广义的商业地产包括零售批发、商务办公、酒店、餐饮、仓储、休闲娱乐等房地产。
狭义的商业地产多指用于零售业、批发业的地产形式，如商场、购物中心、商业店铺、批发市场、百货店、便利店等等。
今天想和大家交流的主要是狭义商业地产评估，也就是商场和店铺的评估。
做投资的朋友们，有时会遇到收购资产包，里面带有大型商业物业需要评估价值；
又或者是在拿地时，关于底商总是容易被集团质疑定价过高，为了拉高利润凑数。
因为商业评估需考虑到的不确定影响因素更多，涉及的情况也更为复杂。每每遇上这类情况，总会纠结于如何去评估商业价值。
接下来主要从商业地产特征、评估目的、评估方法等三方面简单阐述商业房地产评估需要了解的相关事项。
相对于住宅、工业物业而言，商业地产具备显著的几个特征：
1. 收益性
商业地产的主要特点是能够通过商业租金收益、物业升值变现等多种形式实现收益，同时随着商业经营的开展还会产生附加值。
2. 投资规模较大
Shopping Mall、大型综合购物广场等结构相对住宅、厂房更复杂，建筑设计要求更高，建设需要大量的建设资金及运营维护费用，开发需要投入更多的资金和时间。
3. 投资回报期长
商业地产一般需要至少2-3年的运营过渡才能相对成熟，由于根据目前地价及收益来看，商业地产回收期一般在12-20年。
4. 投资不确定性
不同于住宅一次性销售回款，商业地产多以出租为主，租金收入是一个持续现金流，投资周期较长。
随着外部环境、政策、运营情况等改变，租金也会产生变化，因此也具有较大的不确定性。
5. 经营方式、内容多样
经营方式有直接出售、只租不售、租售结合三种。
直接出售是商业地产最原始的模式，即开发后直接销售，这类商业地产多为小区底商或商业街，体量小、主营日常生活用品或配套服务。
第二种是开发后自持，只租不售，通过招商运营，收取租金作为主要收入来源。
此模式对于开发商的资金、运营都有较高要求。
租售结合是目前市场上比较多见的模式，这种模式最大的特点是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。
此模式下，开发商需对商圈做好精准的规划定位及运营策略。
日常投资工作中，什么情形下会有商业评估的需求呢？一般来说，评估有以下几类目的。
1. 倒推土地价值
在获取商住用地或含纯商业用地进行开发前，需拟定规划开发方案，运用假设开发法原理，综合评估商住部分货值及现金流情况，倒推可接受的土地总价上限。
当商住比水平较高时，商业部分评估准确与否对于项目能否实现预期效益指标至关重要。
2. 抵押贷款、处置
企业向银行、信托等金融机构申请贷款时，将商业物业作为抵押物提供担保，需对其抵押价值进行评估。
根据抵押情形不同，还存在初次抵押评估、再次抵押评估、续贷抵押评估、抵押物处置评估等等。
由于经营方式不同，纯自持/部分自持物业进行抵押时根据不同地方政策会有不同的要求（此话题可日后再展开与大家探讨）。
3. 房地产转让/收购
在收购公司股份或不良资产包时，通常会夹杂着各类资产，也可能涉及到对于商业物业的评估。
通常机构会以低价收购，后续通过重新定位、改造升级、优化运营，提升商业价值，创造出良好的现金流收入或实现溢价出售。
4. 征地和房屋拆迁补偿
征地拆迁时，涉及商业物业且无法复建的时候，需对商业物业进行评估补偿；
在实际旧改项目中，原建筑物存在商业类经营性物业的，一般都采取等比例复建或超额复建补偿方式，极少直接以货币进行补偿。
5. 房地产纠纷、拍卖、保险、纳税等
以上几种投资工作中相对涉及较少，在此不进行展开。
接下来说说评估方法。
根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015，商业地产估价可选用比较法、收益法、成本法等。
为准确评估商业地产市场价值，基于商业地产的收益性特点，在商业地产交易比较活跃的地方，优先考虑选用比较法、收益法。
对于成本法，可作为辅助参考，但一般不建议作为主要考量。
1. 比较法（Sales Comparison Approach）
市场比较法，又称销售比较法，是最常见的估价方法，常用于住宅房地产销售评估，但在商业交易活跃的地方也同样适用。
意指从近期发生交易的同类房产中，按一定的条件筛选出类似可比案例，与估价对象相互比较、修正，进行估值的方法。
关于可比案例选择，应选择与项目区位、建筑主体的结构、楼层、总建面、临街情况等等较为接近的案例，且交易时间最好前后相差不到1年。
商业地产的转售转租频率较高，特别是小型商铺，较易获得可比实例。
一般来说，商业物业比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×区域状况修正系数×个别因素修正系数（具体的修正要素及权重可根据实际情况进行调整）
案例：某商铺位于X市CA路10号H小区，于2011年建成，属2层的社区临街商铺，每层皆为200㎡，共400㎡。
建筑物为混凝土结构，用途为商业，已使用10年，需评估该商铺价格。
① 搜集交易实例
② 选取可比实例
根据现场调查及交易情况，选出3宗与该商铺在用途、建筑结构、建成时间、区位等方面相同或类似的交易案例。
③ 交易情况修正
案例A、C均属正常交易，价格较正常，B商铺为卖家紧急出售，属非正常交易，应作适当修正。
假设估价对象交易价格系数为100，可比案例A、C交易价格系数也为100，B的交易价格系数为98。
④ 交易日期修正
案例B、C均为2021年交易，C交易时间为2020年，但由于相差间隔并不长，无需设定日期修正系数。
⑤ 区域状况修正
⑥ 个别因素修正
⑦ 比准价格计算
三个可比案例比准价格相对接近，求算术平均值=（20470+18386+21686）/3=20180元/㎡
则估价商铺=单方售价×建筑面积=20180×400=807.2万元。
2. 收益法（Income approach）
收益法，也称收益资本化法、收益还原法。
商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，因此收益法是商业地产最常用的估价方法之一。
简单来说就是以商业未来预期的净收益为基础，通过测算商业地产的净收益、收益年限和报酬率或资本化率，将其折现到当前评估时点进行累加，求取估价对象价值的方法。
在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
区别在于前者是以某一年的收益，直接除以资本化率得出估值；后者则是考虑未来长期收益，将现金流折现为现值累计加和得出估值。
净收益每年不变，收益为有限年期的计算公式
V：房地产现值
a：房地产年净收益
r：报酬率（也称回报率、收益率）
n：剩余收益年限
净收益维持逐年增长，收益为有限年期的计算公式：
V：房地产现值
a：房地产年净收益
r：报酬率
g: 净收益逐年递增的比例
n：剩余收益年限
t：收益递增年限
案例：
某商业综合体土地使用年限为40年，不可续期，现已使用5年，正常情况下每年的扣除利息、税项、折旧及摊销前的净收益为8万元，该类商业房地产综合报酬率为10%。
则该房地产的收益价格计算如下：
*在实际情况中，关于租金、净收益、报酬率、收益期限等指标并非直接给出，需综合考虑利息、税项、折旧、摊销、空置率、投资者预期收益等等，一般利用比较法，与可比案例进行对比修正，经过计算推演方可获得。
3. 成本法（Cost approach）
成本法，简单来说，即买家购买物业应付的价格等同于重建相同的建筑所需要的成本。
成本法计算逻辑为物业价值=土地成本+建筑总成本-折旧。
有时候，由于市场交易案例缺乏，且区域内大多商业都是只租不售的模式，就会使用成本法作为辅助参考。
案例：
估价对象为某市中心区大型商场，占地总面积为10000㎡，建筑总面积为80000㎡。
项目建成于2011年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地为招拍挂获取的土地使用权，现拟在2021年5月整体转让。
通过调查，2021年，周边相同商业用途、规模相似的土地招拍挂成交均价15321，经比较法区位、临路等情况修正，为15000元/㎡，同级别、同类型商场不含土地的重置价格为8000元/㎡。
项目土地使用年限为40年，建筑物耐用年限亦为40年（采用直线法折旧）。
① 计算土地重新获取费用
土地总价=10000*15000=1.5亿元
② 计算建筑物重置价格
重置建筑物总价=80000*8000=6.4亿元
③ 建筑物折旧
折旧总额=6.4亿*10/40=1.6亿元
④ 物业价格计算
评估总值=1.5+6.4-1.6=6.3亿元
评估单价=6.3亿/8万㎡=7875元/㎡
以上案例介绍均为理想假设，仅为说明评估方法运用，附赠两个商业投资测算模板，大家可按实际需要调整使用。
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1. 商业销售价格推导测算模板
2. 购物中心投资经营测算模板