破解小区治理瓶颈 新都首提“信托制”物管

物业服务品质和居民幸福指数密切相关。随着小区“年龄”越大，“保养”费越高，对于物业来说，利润空间越小，愿意揽这生意的物业企业也就越少了。

如何破解这道难题？信托制物业成为破解老旧小区治理的法宝。2月2日，桂湖街道桂东路社区香城丽园小区中庭广场上，成都益民源居民服务有限公司物业经理李智休带领物业旗下的保洁部、保安部、工程部、客服部等12人，公开向业主宣誓就职，此举标志着我区首个正式实行信托制物业管理模式的小区开始运行。

信托制破解小区难题

“我，李智休向全体业主保证，将带领我的团队：不进行任何为本人和所在企业谋取合同约定的工资、奖金、酬金等公开收益以外的任何秘密的利益的行为；向任何业主公开本小区管理过程的任何档案、文件和财务信息.....”

“我，林友功代表全体业主表态：提高业主主人翁意识，爱护卫生，不损坏一草一木，积极缴纳物业费，全力支持新物业的工作。”

2月2日，香城丽园党支部书记林友功和物业经理李智休共同举起“金钥匙”，象征着香城丽园小区物业管理从此开启崭新篇章。

香城丽园修建于2000年，共计16栋，41个单元，430户。由于时间较久，小区矛盾重重，环境卫生、安保、停车等成为小区长期以来的管理难点。一方面物业认为管理费太低，维护成本太高难做，小区自交付使用以来先后换了3家物业公司。一方面是业主不满，他们认为缴纳的物业费没有用在小区维护上，使得小区变了模样，不少业主因不信任而少缴或迟缴物业费。物业企业以此为由加剧物业服务质量下滑，业主与物业管理人共同陷入恶性循环。

这种恶性循环持续一段时间后，所有居民都成了“受害者”。小区的停车秩序没人疏导，各自“随心所欲”停放；垃圾清运不彻底，到处臭气熏天；消防器材很多用不了，形同虚设；单元楼门禁锁基本全坏。“化粪池主管道都塌陷大半年了，还没修好。”居民心里都憋着一股火。

为化解小区居民矛盾，在区委社治委的指导下，新桂东社区和小草公益组织共同努力，开展信托制物业管理模式的前置营造。来自北京和成都的专家，用一场场坝坝会启发业主们重点关注小区“钱从哪儿来，要花到哪儿去”，同时关注物业服务企业预算的合理性，充分发挥业主选择权和监督权，理清短期诉求和长期利益。几场坝坝会后，业主们对信托制物业管理模式有了充分的认识，由林友功牵头成立新的业委会，推动信托制物业在小区实施。

物业费收支账明明白白

一天前，业主们拿起手中的权利将自己的“老管家”请出去，原因是，“老管家”没有尽到应有的职责。在“老管家”被请出去之后，通过业主考核选择物业竞聘上岗。“新管家”——成都益民源居民服务有限公司，带着“信托制”物业管理模式入驻小区。

“信托制”的好处，在物业入驻的第一天就显现出来。新物业建起了业主微信群，发的第一条消息，就是为客服人员购买纸笔和安保人员购买对讲机的照片和发票。“以前物业从来没有对业主公开过资金信息，物业费到底去哪了？业主完全不知道。”在小区生活了10多年，居民张阿姨还是头一次看见这样的透明操作。

信托制管理下，物业费和公共收益流向怎么监管？李智休告诉记者，运用信托理念，业主将物业费与公共收益设立为“共有财产”。业主大会作为委托人，物业企业作为受托人，全体业主作为受益人，物业企业依照约定进行管理，获得管理人酬金。“我们用小区的资源帮小区挣的钱越多，小区业主享受到的服务就越好，而我们提取的佣金就越多，信托制物业管理方式让我们多赢。” 李智休看起来很有信心。

信托制和传统物业相比，最大特点就是将传统的物业服务购买关系，转变成公开透明、过程量化、质价相符的信义托付关系，赋予每名业主监督权与诉权，让物业回归“忠诚管家”的角色，保障业主利益。在该物业模式下，通过开立业主大会名下信托财产的“双密码”账户，赋予业主对所有财务资料的随时查阅权，保证每一名业主的知情权和监督权，做到所有物业费和公共收益“收得明白、花得清楚”。这些关键要素的集成，共同形成了“信托制”物业有别于传统物业模式的优势和特点。

“信托制与传统制比较，总的来说就是业主的利益最大化，而不是物业公司的利益最大化。”李智休说，“这种模式可使物业公司回归到管家的身份，做好服务获得业主支持，从而提高缴费率，企业也实现利润提升，物业和业主才可以在共同监管中建立信任感。”

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来源：新都融媒

记者：赖涛 崔沐婵

编辑：罗岚 王婷（实习）

审核：李劲