物业安全管理手册 / 开普饭

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物业寄语：

物业安全管理是指物业服务公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。

物业安全的内涵：

其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。

其二，物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。

其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。

治安管理

（一）治安管理方式

1.封闭式管理

这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。

2.开放式管理

一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。

（二）物业治安管理的内容

1. 物业治安管理的一般性内容

（1）建立健全安全保卫组织机构

（2）制定和完善各项治安管理制度

（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。

（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。

（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。

（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。

（7）完善辖区内安全防范设施。

（8）定期对保安员开展各项培训工作。

（9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。

（10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。

2. 门卫安全管理

（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。

（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。

（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。

（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。

（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。

（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。

3. 巡逻安全管理

（1）巡逻的范围

保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。

（2）巡逻方式

①定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。

②着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。

③昼间巡逻和夜间巡逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。

（3）电子巡更

为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器。

4.监控安全管理

（1）电视监控系统

电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。

电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。

（2）电子保安系统

电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。

常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。

常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。

（三）安全管理标识的设置

在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天

台、
墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。
在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；
在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；
在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：
外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示

牌；
在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的

警示牌；
在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行

道、进
口出口标识、标高、限速等。

消防管理

（一）预防火灾的基本措施

1. 控制可燃物

具体方法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良好的通风状态等。

2. 隔绝助燃物

就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。

3. 消除着火源

消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具体措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。

（二）火灾扑救的基本方法

1. 窒息灭火法

就是根据可燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。

2. 冷却灭火法

是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物的温度降低到燃点以下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体，如建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆炸。

3. 隔离灭火法

是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧进一步扩散。

4. 抑制灭火法

就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应，使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或低活性游离基，从而使燃烧终止。

（三）消防管理措施

1. 贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则

“谁主管，谁负责”原则的中心就是层层落实防火责任制，从而调动各
部门、各岗位和全体员工搞好消防工作的积极性。
作为物业服务公司的法人代表要对本单位的防火安全工作负全面责任；
物业服务公司各部门经理要对本部门的防火安全负责；
各班组负责人以至每个职工都要对自己管辖工作范围内的防火安全负
责。

2. 建立健全消防安全制度

（1）消防中心值班制度

消防值班人员必须树立高度的责任感，严肃认真地做好消防中心的值班监控工作。

（2）动用明火管理制度

（3）施工防火安全管理制度

凡是进入辖区物业内进入室内装修的施工单位都必须遵守管理公司的装修安全管理规定，以确保施工中的防火安全。

（4）重点部位防火管理制度

（5）消防安全检查制度

防火管理是消防工作的重中之重，尤其是机房、油库、仓库、厨房、商场、资料室、娱乐场所等物业重点区域的防火管理。为此须在以下方面加强管理。

3. 加强防火管理

（1）消防中心24小时对各区域实时监控，认真落实巡逻制度。

（2）合理设置防火分区，以防火门或卷帘为分隔，每个防火分区均设防火责任人，加强监控中心的监控和日常巡视检查，发现事故隐患及时排除，保持消防设备设施完好。

（3）区域内禁止吸烟，严禁携带火种进入，在醒目位置设置“严禁吸烟”、“严禁烟火”、“严禁火种入内”等醒目的标示牌。

（4）杜绝管辖区域电气设备超负荷工作的现象，排除一切火灾隐患。

（5）对于公共区域，按防火分区设置责任人，定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备。

（6）对食堂厨房等重点防火区域，除严格按规章制度实施管理外，应加大消防检查力度。

4. 加强消防教育培训

（1）对员工的培训教育

（2）对业户的宣传教育

道路与车辆管理

（一）停车场库的建设

1．停车场库的位置规划

（1）是否经济

（2）是否因地制宜

2．停车场库内部要求

（1）停车场库的光度要求

（2）停车场库的设施要求

（3）停车场库区位布置要求

（二）车辆管理制度

1．车辆管理负责人职责

(1) 依法管理住大厦、交通、车辆。

(2) 按物价部门收费规定收取车辆保管费。

(3) 熟悉掌握大厦车辆流通情况，车位情况。

(4) 负责监督和落实员工岗位职责，员工日考核，

(5) 负责每日工作检查，填写《车辆管理日检表》

(6) 负责对外协调与联系，处理车辆管理问题和客户投诉。

(7) 负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

(8) 负责对员工进行岗位培训，做好培训记录。

(9) 定时向管理处主任汇报工作。

2．车辆管理员的岗位职责

(1) 负责对停车场(库)的汽车、摩托车、保管站内的自行车管理。

(2) 实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

(3) 按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，填写《车辆出入登记表》。

(4) 遵章守制，按时上下班，做好交接班。

(5) 按规定和标准收费，开具发票，缴交营业款。

(6) 负责指挥区内车辆行驶和停放。

(7) 负责对小区道路和停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

(8) 负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。

3．车辆管理工作制度

（1）停车场(库)门卫管理制度

（2）车辆管理员交接班制度

4．车辆管理规定

（1）停车场（库）的管理规定

（2）小区停放车辆管理规定

（3）单车、摩托车管理规定

（4）机动车辆行驶秩序管理

（三）车辆管理的工作程序

1．门卫岗工作程序：

（1）车辆进岗

（2）车辆出岗

2．停车场工作程序

（1）车辆进场（库）

（2）保管

（3）车辆出场（库）

3．紧急情况处理

突发事件处理预案

（一）突发事件及其预案的种类

煤气泄露应急处理；
火警应急处理；
火警预报应急处理；
消防设备人为损坏应急处理；
漏水（水浸）应急处理；
电力故障应急处理；
地震应急处理；
电梯困人应急处理；
住客受伤及意外应急处理；
高空掷物应急处理；
噪音污染应急处理；
交通意外应急处理；
发生自杀和企图自杀应急处理；
罪案现场应急处理；
发生盗窃应急处理；
发生抢劫应急处理；
发生殴斗应急处理；
发生偷车应急处理；
擅自侵入应急处理；
发生可疑物或爆炸物应急处理；
接收恐吓电话处理；
拾获财物的处理；
水力系统故障的处理。

（二） 突发事件处理程序

1．事前预防

（1）识别可知的安全隐患

1）摸底

2）清查

3）整理

4）分类

（2）应急物资的准备

（3）突发事件处理预案的演习

2．事中控制

（1）统一指挥原则

（2）服从命令原则

（3）主动出击原则

（4）灵活处理的原则

（5）安全第一的原则

（6）团结协作的原则

3．事后改进

（1）全面总结

（2）制定纠正措施

1）修改原预案误漏之处

2）编制缺乏的预案

3）有针对性地开展培训

（三） 突发事件处理预案

1．突发治安、刑事案件的处理预案

（1）一般处理程序

（2）盗窃等破坏事件的处理预案

（3）现行违法犯罪行为的处理

（4）内部违法犯罪案件的处理预案

（5）殴打暴力事件的处理预案

（6）治安紧急情况的处理预案

2．电梯困人救援的处理预案

3．消防火灾处理预案

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物业安全管理手册

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