外墙掉下水泥块，砸伤老人！开发商、物业和业主谁承担责任？
高空坠物抛物就像
悬在居民头上的“达摩克利斯之剑”，
随时对人的生命和财产构成威胁。
出现高空坠物事件，
谁应该承担责任？
7月份许多地方进入了“台风暴雨季”
预防高空坠物的检查要点（漫画版）
业主和物业都要看看！
我们的安全，
我们一起守护！
近日，广西壮族自治区钦州市半宙小区居民楼9楼掉下一块水泥块，砸中了68岁的业主何先生，造成其轻微脑震荡。而该小区是钦州半宙制药厂的集资房，开发公司中途因资金问题已跑路，如今制药厂也已经改制，被砸伤的何先生索赔艰难。
前几天，记者见到何先生，据他介绍，当天他被水泥块砸中头部，当场血流不止，去医院缝了五针，被诊断为轻微脑震荡。
▲受伤的何先生
事后，何先生的家人找到9楼的住户，对方称这属于房屋质量问题，拒绝承担责任。记者看到，该小区外墙有多处脱落。
小区物管公司广西博为物业服务有限公司经理李展超介绍，该小区至今已七八年，房屋还未验收，已入住近600户，但因建设施工方未建设完善和建筑质量问题，高空坠物事件频发。物管公司从2020年3月1日进驻至今，曾多次向社区、街道、住建、国资委等部门打报告，但均无解决处理方案。
▲物管公司提醒注意高空坠物
钦州市国资委下属单位钦州市国有资产经营管理公司负责人刘先生表示，该小区是2012年半宙制药厂组织职工集资，由广西天池房地产开发有限公司开发建设，2014年项目准备收尾时，小区开发商因资金问题停工，后来联系不上，半宙制药厂也已改制。
刘先生说，当时国资委向市政府财政申请了600万元资金，解决了小区水电等基本住宿条件。但剩下的水管、排污、绿化等已无资金再投入，房屋还没经过验收业主就搬进去住了，所以小区存在的其他问题也很难解决。
▲坠落的水泥块
针对老人索赔问题，南国法援律师麦鹰雄认为，小区还未经过验收就让业主入住，组织入住的单位或领导应该对此事负责。
按照我国现行规定，城市小区外墙脱落砸到人在保修期内的由建筑的建设单位来负责。如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人应该承担赔偿责任。
根据《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”
一般来说，如果是新修的楼盘，工程完工在两年以内，这时候出现了问题，比如外墙脱落，那么是由开发商负责。
但是，如果超出了保修期，经过司法鉴定，可以证明墙体的确存在严重质量问题，而不是随着时间流逝，自然脱落，那么将由开发商负责。
如果小区有物业，本身物业对于小区建筑物的共有部分，就有检查维修的责任。这时候脱落了不幸砸死了人，物业作为管理人是需要承担责任。
如果小区业主存在拖欠物业费的情况，责任还需要物业承担吗？
答案是需要，除非物业已经和该小区解除了合同。拖欠的物业费，物业可以通过起诉要回来，但是并不能因为业主拖欠物业费而免除责任。
严格来说，住宅楼的外墙等附属设施，都是由业主委托的物业公司负责管理的，但是在很多老旧住宅楼中，根本不具备聘请物业公司的基本条件，因此在楼宇修缮方面就会存在缺陷，这也是安全事故频发的客观必然。
如果，墙体本身是某业主因为装修等个人原因而脱落。那么，将由该业主个人承担承担责任，进行赔偿。赔偿结束后，该业主若认为有其他责任人，可依法追责。
若仅仅外墙脱落，无法追究原因，那么由于建筑物外墙属于全体业主共同所有，将由业主集体承担责任。
根据《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”
建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
在保修期内，如果确定是质量问题造成的，受害者可向开发商要求赔偿。如果保修期已过，根据《民法典》第273条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”
业主作为住宅楼公共部分的共同所有权人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。若该小区业主有缴纳住房专项维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后可动用这部分资金来维修；如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。
等到外墙脱落砸伤人去追究责任时，
已经为时过晚。
只要我们平时做好预防，定期检修，
外墙脱落安全隐患可以大概率消除，
外墙脱落不是小问题，
请大家一定要予以重视。
来源：南国早报、深圳住建局