李云亮讲座：物必有体，这是物权逻辑公理
李云亮讲座：物必有体，这是物权逻辑公理
文/李云亮
一、物权的物，就是物理学的物
要理解物权，先要理解物权所说的物。
物权的物，就是物理学的物。物权的物和物理学的物，都是有体有形的物。物权法称有体物。物理学称物体。
物理学的物，大到宇宙，小到微观粒子，范围广泛。物权的物，范围很窄，仅限于可交易物，容易产生法律关系的物。
阿根廷共和国民法典规定：“具有价值的物质性客体，在本法典中称'物’。”
这个规定，把物权法物的有价值可交易性，和物理学物的物质性，合在一起，清楚体现物权的物与物理学的物二者相通。
阿根廷共和国民法典颁布于1869年。比著名的德国民法典颁布于1896年还早。阿根廷共和国民法典一共4051条，规定非常细致，是拉丁美洲一位伟大法学家的作品，影响该地区多国民法典的形成。
物理学研究物体以及物体运动规律。物权法研究物的所有权及其可交易性。物权的物限于物理学的物，就要强调物权逻辑的物质性逻辑前提。这个逻辑前提是一个公设：物必有体。
物必有体这个物权法逻辑公设，也称之为物权逻辑公理。这个物权逻辑公理也是当年我对弟弟说“业主共有”的自信基础。
二、物权法以实物保证物权；财产法以信用保证财产权
物权法在中国，是财产法概念下的一个子概念。中国没有《财产法》。民法学有财产法大概念，统领两个子概念：有体有形的物权和无体无形的知识产权、股权、货币、货物提单、服务等等。
如今，无体无形的财产总量已远超有体有形的物权财产总量。然而，物权财产依然是民间经典财产。比如房地产。君不见，“物各有主”之言，贯通古今。
2001年至2002年间，中国内陆曾经爆发“物权法”和“财产法”立法大争论。结果还是确立《物权法》。
“物权法”通行于欧陆法系。中国法律属于欧陆法系。“财产法”通行于英美法系。
“物权法”和“财产法”有简单区别：
物权法是以物体之实保证物权；财产法是以约定信用保证财产权。二者逻辑基础不同。
恰好，有形物权（业主共有）和无形财产权（业主专有）能统一存在于建筑物区分所有的互补结构中，通行于世界各国。现在我们的建筑物区分所有权“三元论”结构是错误的，中国唯一。此为后话。
总之，物权法，没有物体，所有权无处安身。没有物体，交易对像不明。没有物体，维权没有根据。
物必有体，物必有形，这是物权法逻辑的起点。尤其对于房地产必须如此。
三、物的物理边界是物权的思维边界
物必有体很重要。正经的学者都承认：
“物的概念实际上是为了确定权利保护的范围。传统的物权法对物的概念的要求为有体物和人们能够支配之物。这种有形体的现实之物具备客观的物理边界，有助于权利范围的形成。”（2003，赵廉慧：《财产权的概念》，P109）
因为，“没有范围确定、边界清晰的物的存在，物权就无法存在”（P110）。尤其是不动产物权。
简单地说，物的边界，决定物权边界。物没边界，不存在明确的物权。
离开物必有体这个逻辑起点，房地产所有权“说你有你才有，说你没有你就没有”。
业主的许多“共有”，法律在纸面上说有这有那，就不给你登记，因为业主的“共有”无固定形状。
现在国内商品房买卖，从1980年开始，售卖特点是单元空间。将单元空间作为房地产交易物，典型的无体物交易。
陈华彬博士论文与之配合。他1995年论证“空间可否为物”（第83页）。2007年论文再版，他就直称“空间为民法上一种重要的物”（第102页）。陈华彬博士自创一套物权理论，全国人民跟着陈的理论倒霉。
陈华彬博士论文“空间为物”对应开发商的商品房“卖豆腐模型”销售行为，二者结合，破坏物权逻辑公设，也搅乱了商品房正确的区分销售原理。所谓“卖豆腐模型”，是开发商形容自己切豆腐似的卖单元空间给购房者的销售模式。
四、香港商品房，房随地走，有开发商退出机制
中国内陆的商品房区分销售，概念源自香港。土地租约制度也源自香港。可是内陆又不按香港的商品房成熟的道路走。
中国内陆只学香港商品房资本化皮毛，拒绝香港商品房必须配套的私法精髓：开发商退出机制和区分所有公契制度。
美国也有开发商退出机制和区分所有公契制度。
美国称公契为主契据（Master deed），包括授权声明（Enabling Declaration）。德国住宅所有权法称公契为共有人的合同。荷兰、瑞士等等皆有类似的共有人的合同。公契最早是1804年法国民法典664条的所有权契据（the titles to the property）。后续课程会详细讲解公契的作用。
回来再说香港。香港的开发商退出机制，建立在商品房按份销售基础上。单元空间包含在商品房份额中。
香港的商品房份额售罄，结果是开发商退出其开发的商品房小区。
在香港，房地合一原则是“房”随地走。商品房份额是土地使用权份额。
以香港的物业开发情况来说，开发商的商品房区分销售，是将一份批地官契的权益分成很零碎的小单元，按份销售给购房者。商品房售罄，商品房“小业主”共同拥有一幅土地的使用权。
在香港，商品房物业小区全体“小业主”是以集体“租客”身份，最终面对土地“大业主”政府。商品房售罄，开发商这个土地“租客”让位退出。
香港开发商的退出机制，由香港的公司法明确规定。
香港公司法规定，商品房售罄，开发项目公司解散。政府相关部门从开发商手里接收物业小区业主单元之外的“无主财产”。
然后，政府鼓励物业小区成立业主立案法团。
业主立案法团再将政府手中的“无主财产”转为有主财产，完成“红线范围内属于业主共有”法律程序。
（20021-03-31）
附：
李云亮说文解字（四）：物权
李云亮/文
载《现代物业 新业主》2009年第7期
一千四百多年前，北朝时期，“乾威尝在塗，见一遗囊，恐其主求失，因令左右负之而行。后数日，物主来认，悉以付之。”（《北史·张乾威传》）尝，曾经。塗，路途。乾威这个人尊道有德。道是“天地之间，物各有主。苟非吾之所有，虽一毫而莫取”（北宋·苏轼）。德在路遇遗囊恐其主求失负而行，物主来认悉以付，不思利。此即子曰：“君子喻于义，小人喻于利”（《论语·里仁》）。君子懂得做合乎道理的事，小人只晓得做有利自己的事。中国古代提倡君子精神，以义自律。然而道义存在广泛；自律之感知，深浅无序。
精神上，始于古希腊的西方文化有兴趣追求所有存在的意义和目的，经由他们发展出来的形式逻辑（非直接感知）得到答案，总结事物存在的基本特征，理性地对世界一切事物作最初的分类。就“物主”之道和非“物主”之德而言，西方文化将其类化成“物权”思想。所谓物权，是物的永久主人或者非永久主人对物享有的排他性支配权。有意思的是，西方文化能将非“物主”之德转成“物主”之道，总结为物主对特定物支配权的排他性，以便物主有理由对抗除权利人之外的所有人。所以，物权的第一性是排他，然后是支配权下的享用。物权可以闲置但不能不排他，否则不能称为物权。西方文化因此类化出“权利”概念，中国古文化没有这种类化。
经过西方文化上千年锤炼，以物权概念为中心的权利思想已成为社会秩序普适的一个概念体系，物权法是这个概念体系成文的逻辑表现。在物权法中，物主有永久物主及非永久物主的区别。物的永久主人享有的是自物权，又称所有权。具有永久性的所有权到了古罗马人那里几经变化抽象成为相对于非永久物权的法律技术用语，最终成为物权体系的核心概念。物的非永久主人享有的是他物权，他物权是说该物还有一个永久主人。出于经济原因，他物权是非永久主人从永久主人那里得到的、对物有时间限制或其它条件限制的排他性支配权。他物权的排他性，理论上包括对永久主人有时间限制或其它条件限制的排斥。比如，政府不能自持国家土地所有权自由地排斥国有土地使用权者。一块城市土地，原土地使用权人的《国有土地使用证》登记还存在，如果权力部门就把包括这块土地的一大片土地再拍卖给开发商，中国话，这是无德。冲突必然发生。
谈论物权，必牵扯物的概念。
物是物权体系中的原始概念，原始概念逻辑上是不加定义的概念，如平面几何的点、线，以及物权的物。物在物理学中因自然属性总称物质，物在民法学中因经济属性总称财产。中等教育只有物理学没有民法学，所以民法学的物常识难以理解。
民法学的物与物理学的物非一个集，是二个集。这二个集有交集（部分相交）。不过，有的民法学的物强调物质性与物理学的物相当。德国民法学的物仅指有体物。“当一个标的在感官上是可感知的、在空间上是有限度的和在事实上是可控制的，它就是有体的。”（陈卫佐）德国民法典的物因此相当于物理学的物。德国民法典的规定影响了一部分国家的民法典，如阿根廷民法典：“具有价值的物质性客体，在本法中称'物’。”当民法学的物与物理学的物相当时，一般人可用物理学常识理解民法学的物。这种民法学的物可感知、有限度，有物理学边界，这一点很重要。外人容易望界止步，方便社会公序良俗保持稳定。