房屋实际权利人有权要求登记权利人为其办理房屋过户——廖X苏诉林X所有权确认纠纷案
房屋实际权利人有权要求登记权利人为其办理房屋过户——廖X苏诉林X所有权确认纠纷案
【中 法 码】物权法学·物权保护·物权确认·所有权确认·房屋所有权 (t030101013)
【关 键 词】民事 所有权确认 实际权利人 登记权利人 签订 登记 生效
所有权 过户
【学科课程】物权法学
【知 识 点】房屋所有权 房屋置换协议 过户登记 生效要件
【教学目标】掌握房屋所有权的含义，明确房屋所有权的确认规则，了解不动产登记的效力。
【裁判机关】上海市第一中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第04期(总第687期)收录
【案例信息】
【案 由】所有权确认纠纷
【案 号】 (2012)沪一中民二(民)终字第2221号
【上 诉 人】 林X（原审被告）
【被上诉人】 廖X苏（原审原告）
【争议焦点】
房屋实际权利人将房屋登记在他人名下，此后第三人与实际权利人签订了房屋置换协议，并约定房屋登记权利人应为其办理房屋过户手续的，该房屋置换协议是否即时生效，未办理房屋过户登记手续是否影响第三人主张房屋所有权。
【裁判结果】
一审法院判决：上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋归原告廖X苏所有；被告林X应协助原告廖X苏将上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋的产权变更登记至原告廖X苏名下。
被告林X不服一审判决，提出上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
房屋实际权利人系房屋的所有权人，但其将房屋登记于房屋登记权利人名下。此后第三人与实际权利人签订了房屋置换协议，并约定房屋登记权利人应为第三人办理房屋过户手续，该房屋置换协议应自成立时生效，未办理房屋过户登记并不影响该协议效力。第三人有权主张确认其享有房屋所有权，并有权要求登记权利人为其办理房屋的过户登记手续。
【法理评析】
根据相关法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿系用以记录不动产标示及其物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。就效力而言，在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。但该不动产登记薄所确立的不动产物权仅对善意第三人具有对抗效力，同时相关法律另规定，不动产未办理物权登记的，不影响合同效力。
房屋的登记权利人与实际权利人不一致时，第三人依据其与实际权利人签订的房屋置换协议对房屋主张确认所有权的，首先，房屋登记在登记权利人名下，但房屋购买时由实际权利人出资，在登记权利人、实际权利人及第三人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对诉争房屋的权属也明确作出了书面约定，确定该房屋为第三人所有。因此，不能仅凭不动产登记簿确认房屋的归属。其次，登记权利人、实际权利人及第三人共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对诉争房屋的权属也作出了书面约定，并且登记权利人同意将房屋过户给第三人。该协议的双方均属于完全民事行为能力人，且协议的相关内容并不违反国家的相关强制性规定。从协议的内容来看，并不存在让人误解的描述。因此，协议双方对协议的内容的真实表述不存在重大误解，据此可以认定，协议双方对协议内容具有真实的意思表示。因此，第三人已经占有诉争房屋，但权力登记人未履行协议中规定的办理过户的义务。登记权利人作为名义物权人，第三人作为事实物权人，当物权的归属发生争议时，事实物权人可以以确认所有权为由主张诉争房屋的所有权，并要求名义物权人履行变更登记的义务。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.简述房屋所有权的概念及取得方式。
2.如何界定房屋所有权归属。
3.论述影响房屋权属确认的因素。
4.浅谈房屋买卖合同中过户登记的性质及效力。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：廖X苏。
被上诉人（原审原告）：林X。
上诉人廖X苏因与被上诉人林X房屋所有权确认纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一(民)初字第8282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经原审法院审理查明：原告林X、被告廖X苏系兄妹关系。案外人安舟于2003年3月，出资购买上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋。2003年11月，该房屋权利人登记为被告林X。原、被告及安舟、廖江眙于2009年12月15日共同签署关于家庭财产信托的确认协议，该协议约定“位于上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋与廖X苏海天花园5栋205及20万美金与廖江眙置换，产证登记人为林X，实际产权人为廖X苏，双方同意适当时候办理过户手续。该房初始金额出资人为安舟。”现因原告无法办理诉争房屋的变更登记手续，遂诉至法院。
原告廖X苏诉称，2003年3月，安舟（原告的弟弟、被告的哥哥）最初全额出资购买诉争房屋，由于购房时安舟不在上海，故房屋登记名字为被告廖X苏。2004年，安舟以诉争房屋与廖江眙（原、被告的弟弟）置换了上海市长宁区黄金城道99弄49号402室的房屋。廖江眙取得系争房屋的物权后，与原告置换了原告所有的上海市海天花园5栋205室房屋，同时原告另行支付廖江眙房屋差价20万美元。此后，直至本案起诉时，诉争房屋一直由原告控制与居住，产权证原件与房屋钥匙也由原告保管，诉争房屋的公共事业费、物业管理费等也由原告支付。而被告仅为形式上的权利人，从未在系争房屋居住。2009年12月15日，原、被告与安舟、廖江眙于2009年12月15日，共同签署了关于就各自名下的资产归属的家庭财产信托的确认协议，其中第五条涉及本案诉争房屋，之后被告从未对系争房屋的权属提出异议。2011年底，原告因生意需要多次要求被告将系争房屋过户至自己名下，遭被告拒绝。原告遂起诉要求：一、确认上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋为原告所有；二、判令被告将上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋变更登记至原告名下。
被告林X辩称，房屋权利人的确认是要式行为，登记是唯一效力，在没有其他约定的情况下，诉争房屋在法律上的权利人为被告。如双方都不能切实履行关于家庭财产信托的确认协议的义务，则其效力待定，故不同意原告的诉讼请求。
原审法院经审理认为，原、被告双方均认可系争房屋由案外人安舟出资购买，权利人登记在被告林X名下。该房屋在数年内曾几经置换，原、被告及案外人于2009年12月共同签署的关于家庭财产信托的确认协议中对系争房屋的权属已明确作出书面约定，该份协议系当事人的真实意思表示且与法不悖，具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。现原告要求被告按协议内容履行，主张诉争房屋归自己所有，并无不当，应依法予以支持。浦东新区法院根据物权法第十五条、第三十三条的规定，判决：一、上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋归原告廖X苏所有；二、被告林X应于本判决书生效之日起15日内协助原告廖X苏将上海市浦东新区锦绣路333弄48号301室房屋的产权变更登记至原告廖X苏名下。
宣判后，被告不服一审判决，提起上诉。
本经审理认为，上诉人作为具有完全民事行为能力人，对于2009年12月与被上诉人及案外人共同签署的关于家庭财产信托的确认决议中第五项约定其名下的系争房屋实际产权人为被上诉人的内容，上诉人应当有正确理解。之后，上诉人也未以欺诈为由主张过撤销该协议，故上诉人以此来证明其受到欺诈及关于家庭财产信托的确认决议第五项内容是虚假的抗辩理由，依据不足，不予采信。关于家庭财产信托的确认决议是当事人之间确认房屋权利归属的有效证据，上诉人虽持有登记在其名下的系争房屋的房产证，但其仅是名义产权人，原审法院认定系争房屋权利人为被上诉人并无不当。上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。