买二手房，如何防范过户前被查封的风险？ / 开普饭

问题一：

买二手房，买方最担心的莫过于在付了房款后，房屋被查封，办不了过户手续。但如何才能预防此类风险呢？

律师解答：

一、在签订二手房买卖合同及支付首付款前，应先到不动产登记中心查档，了解房屋的权属及是否存在查封、抵押等权利限制情况。

二、建议买受人要求出卖人及早交付房屋，交付后，买受人应立即将房屋实际占有。以下证据可以证明已经实际占有房屋：1、物业费、水电费等相应的生活缴费证明；2、物业公司、居委会等出具的入住证明；3、快递送达地址证明等。

三、尽量采取一次性付款的方式；如果双方同意，可将资金交由值得信赖的第三方托管，待过户完毕时再由托管方将资金拨付给出卖人。

四、付款应采取银行转账的方式，而不要现金支付；付款后要求出卖方出具收款收据，收据上注明是购房款。

五、如果房屋总价款里面包含由买受人支付的物业、水电等费用，建议在二手房买卖合同中予以注明。

六、在具备办理房屋过户手续的情况下，及时配合办理过户手续。

问题二：

买的二手房被查封了，买房人提的执行异议在什么情况下，会得到法院的支持？

律师解答

如果满足以下四个条件，买房人所提出的执行异议将会得到法院的支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

相关案例

基本案情：

2015年12月13日，叶帆（化名）与李芬（化名）签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋以89.5万元的价格转让给李芬。

2015年12月14日至16日，叶帆收到李芬支付的所有购房款后将房屋交付给李芬使用。后因涉案房屋加高部分尚未办理产权证，房产部门要求叶帆办理新的房产证之后才能办理过户手续。

2016年1月18日，叶帆办理了新的房产证。2月23日，叶帆与李芬办理了网签《存量房买卖合同》。3月4日，李芬儿媳将涉案房屋的第一层出租，第二层由李芬居住。

2016年3月8日，因叶帆与案外人的债务纠纷，法院查封了涉案房屋，李芬无法继续办理过户手续。李芬提出执行异议，得到了法院的支持，案外人因而提起执行异议之诉。

法院观点：

本案中，李芬有房屋买卖合同、银行转账记录、房款收据等证据证明李芬与叶帆于涉案房屋被查封前就签订了合法有效的买卖合同。涉案房屋买卖发生于2015年12月13日，早于该房屋被本院查封的日期，且李芬手上持有新办的房产证以及缴纳水费、电费的存折，可以证实原产权人叶帆已将房屋交付给李芬；2016年3月4日，李芬的儿媳将涉案房屋一层出租，原产权人叶帆对此从未提出过异议，均可以证实李芬已经实际合法占有涉案房屋并管理、使用的事实。原产权人叶帆出具的收款收条等证据证明李芬已经支付涉案房屋的全部价款89.5万元。李芬与叶帆签订房屋买卖合同后一直积极的办理相关过户手续，最后未完成过户登记系因涉案房屋已被法院查封，并非系其自身原因所致，不存在过错。案外人认为李芬与叶帆有恶意串通转移财产之嫌，但并未提供充分证据证实，对此法院不予采信。

综上所述，应当认定买受人李芬已经取得足以排除强制执行的民事权益。

故案外人诉请撤销中止执行裁定并继续对涉案房屋进行执行缺乏事实和法律依据。

律师点评：

从以上案例可以看出，买受人已于法院查封前签订合法有效的房屋买卖合同、支付了全部价款并实际占有了房屋，买卖双方在签订房屋买卖合同后一直积极的办理相关过户手续，最后未完成过户登记系因涉案房屋已被法院查封，并非系其自身原因所致，不存在过错，因此，本案满足以上所有条件，法院最终判决中止执行。

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附：相关法条

《城市房地产管理法》

《城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

司法解释

《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》

第十六条　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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