现在该不该买房？未来十年房价走势如何？

现在是2020年10月中旬了，目前国内房价出现了分化，一手房价比较坚挺，二手房价有价无市，甚至部分城市出现了下跌。国内华中、华东、东北、西南等地方的二三线城市房价出现较大幅度调整。但是东南沿海地区，比如长三角、珠三角等地城市房价出现小幅上涨，特别是深圳房价领涨楼市。所以，给购房者带来困惑，现在究竟是该不该买房？未来十年国内房价走势会怎样？

目前处于2020年的第四季度，我们并不建议大家买房，主要原因有以下几个：一个是，目前国内房价正处于2007年10月股市的6124点高位，中国房地产的总市值达到65万亿美元（相当于450万亿人民币），这要大于日本、美国、欧盟房地产市值的总和60万亿美元（420亿人民币）。国内房地产存在着较大的泡沫。向上空间受到房地产调控压制，而向下空间却已经打开。如果你是普通的百姓，买房总归不希望买在房价的最高位吧，所以，不希望大家进入楼市来做接盘侠。

二个是，中国人的房地产杠杆已经用到了极致，很多人把一生的财富都压在房产上面。资料显示，中国家庭财富中有77%是房地产，而只有23%是金融资产，中国有3亿人是有房贷的。而在美国房地产占家庭财富的40%，其他60%是金融资产。显然，中国居民的杠杆已经用到了极限了，现在要降杠杆了。就像近期央行、住建部对房企融资也提出“三条红线”的要求，就是要把房企过高的杠杆率给调降下来。对于投机购房者，现在并不是买房的好时候。

三个是，目前国际经济出现了大衰退，国内经济也在艰难复苏，经济结构要进行调整，内循环经济要启动，未来经济不确定性很强，如果不是铁饭碗，或者高收入，只是普通人家，我劝大家还是降低负债率更安全一些。过去很多人敢于高负债买房，主要是经济高增长，带来收入不断提升的预期，以及房产有赚钱效应。而现在收入高增长预期降低了，国内房价走势出现分化，买房闭着眼睛赚大钱的日子已经过去，所以，大家还是要谨慎购房。

四个是，租金回报率和房价收入比，这两项指标都说明了，目前热点大城市房价连投资价格都没有。在上海市中心租一套二室一厅的房子，一年的租金在12万左右，而这样的二手房价普遍要达到7-800万元/套，这意味着房东把房子出租要58年以上才能收入投资，这样的投资回报率还不如存银行拿利息。再看房价收入比，上海普通家庭一年存个10万元就不错了，这7-800万元的房价，可能要70-80年才能买得起，房价实在与当地居民承受力相差太远。

再看一下房价的走势，个人认为是房价将逐步回归居住属性，去投机化、去杠杆化，这才是真正住房不炒的十年。第一，央行告诉你未来房价往哪儿走，央行高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而央行原副行长吴晓灵更是直言，在泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备。从目前看，三四线城市房价比较容易下跌，而一二线城市房价较抗跌，但房价一旦趋势形成，下跌只是时间早晚问题。

第二，房价已经造成很多城市结婚率低，生育率低。事实上，我国90后人口有1.75亿人，要远小于70、80后人口，但是00后人口只有1.45亿，又比90后人口少得多。城市年轻人越来越少，购房需求越来低。更何况，现在很多家庭房产趋于饱和，90后、00后与前辈相比，他们多数人只要继承上辈传下来的房产，买房的需求大幅降低。

第四，高房价会给国内社会带来的是高昂的运行成本，只有房价降下来，消费才能启动起来，企业用工成本、租赁成本才能降下来。更关键的是，未来十年，我国要进行产业结构升级，由中国制造向中国智造转型，还要发展先进的科学技术，要走在世界的科技最前沿，那只能把房地产去泡沫，把房地产里的资金引向实体经济。

现在该不该买房？我们认为不该，房价涨了二十年，已经积聚了很大的泡沫，千万不要为高房价而买单。未来十年，国内房价会逐步回落至合理区间，与当地居民收入挂钩，真正做到房住不炒，这样不仅有利于房地产市场的发展，而且还有利于中国的实体经济发展，以及降低社会的运营成本。房价降了于国于民都会是好事情的。