致房东：别看你现在闹得欢，小心将来拉清单！

如果把日本地产界那些事，讲给几十年没被辜负过的中国房东听，不亚于一部魔幻现实主义的狂想曲。

一、卖房卖出白菜价

伊豆半岛，日本的度假胜地，诺奖得主川端康成写的《伊豆的舞女》故事发生地，前几年，它发生了这样一件事：有位老人，在1991年用折合人民币76万元的价格购买了伊豆半岛300平米的别墅用地，到了2017年，他决定以不到6000元人民币的价格挂牌出售，结果这个价格连支付中介公司手续费都不够，老人血本无归，又倒贴了6400元人民币的佣金。尽管如此，这位老人却说“总算松了一口气”。

寸土寸金的日本怎么会发生这种事？可别以为这件事只是孤例，其实类似的事情在日本到处都发生着。

比如，在川端康成另一故事《雪国》的发生地汤泽町，当地曾经因为滑雪热兴建了15000套度假公寓，后来滑雪热退潮，业主纷纷拍卖房产，拍卖的底价令人震惊——1万日元（约600元人民币），相当于每平米6元起拍。卖房子卖出了白菜价，你爱了吗？

你可能会质疑，这怎么可能，日本东京、大阪、名古屋那些大都市的房价会低吗？没错，日本大都市不动产的价值相对稳固，比如，东京都市圈均价大致在59万日元/㎡（约3.4万元人民币），但是，其他地区的房地产实质上已经衰退了很多年。

二、负动产时代

朝日新闻出版的一本书《负动产时代》说，日本已经进入了“负动产时代”。

所谓“负动产”，就是说你持有的房地产不仅不能帮你赚取利润，反而让你折了本钱。

搞房地产怎么会折本呢？中国房东表示不服，我们接着往下说。

其实这主要跟日本的房地产税制有关。日本人继承土地和房产要交一笔一次性的遗产税（日本遗产税最高可达70%，位列世界第一），持有资产后，还要按月交管理费，按年交固定资产税，经年累月，所费不赀啊。

但是，日本许多郊区的田地、林地、荒地，本来利用价值和增值空间就低，根本无法覆盖高昂的持有成本，正如前面举出的两个例子一样，它们都逐渐变成了“负动产”。

这种负动产在日本人眼里就跟狗皮膏药差不多，想甩掉还怕来不及；所以很多日本年轻人碰到这种资产，就直接选择躺平——不继承。

这就导致许多土地在主人去世几十年后，变成真正的“无主之地”，这样的无主之地有多少呢？

2016年，日本不能确权的土地有4.1万平方千米，加起来比我国的海南岛还（33900平方千米）大一圈。预计到2040年，这个数目会直奔7.2万平方千米，约占日本国土面积的20%，这就非常吓人了。

与此同时，日本还有很多无人继承的“无主之房”。这些没人要的房产才是真正的吸金兽，它们因为年久失修慢慢变成了危房，让过路的行人胆战心惊。政府必须为此担起责任，首先要耗费大量的资源去调查继承人，如果实在找不到，就要花纳税人的钱把危房拆毁或者用栅栏把它围起来。

如果政府找到了继承人，那继承人就惨了，他将全额支付这笔费用，相当于你被绑票了，还要每月按时给绑匪送一笔钱。这就难怪伊豆那位大爷贴钱卖房也能那么舒适。

三、人可以死，税不能停

为什么日本的房地产会变成这种局面呢？

我们都知道日本80年代的经济泡沫，以及日益加深的老龄化危机。

1989年底，日本房产泡沫空前绝后，当时日本土地资产总额居然达到了美国的4倍，时人说“卖掉东京就可以买下整个美国”。可惜过了两年，土地、房产、股票暴跌，日本经济开始了长达三十年的沉睡。伴随着日本经济停滞的是人口老龄化和人口绝对值的减少。2019年，日本65岁以上的人口达到27%，居世界首位。2020年的人口比前一年减少了超过50万。日本如今是房多人少，供需地位逆转。

奇葩的事情发生了，在中国，年轻人最向往的是房东生活；到了日本，最倒霉憋屈的群体非房东莫属。他们一边眼看着手中的产业不断贬值，一边还要按时缴纳高昂的税费。

但是，地方政府为什么不能把税制改一改、税费降一降呢？悲剧的是，这些税不是说改就能改，说降就能降的。

解决机制问题多半涉及利益问题。

和中国现状一样，日本原来有很多把房地产当做支柱产业的城市，在房地产市场衰落以后，针对不动产畸高的税费实质上接棒了房地产行业，成为地方政府主要收入来源。日本政府除了遗产税冠绝全球，与不动产有关的税费名目还特别多，比如固定资产税、交易税、赠予税、印花税、所得税、物业费、维修费等等。

因此，这些地方政府不仅没有降税的意愿，还会用极端的方式来维护税收的可持续性。最荒诞不经的就是征收“亡人税”，意思是“人可以死，税不能停”。房主去世后，继承人要接着交税，即使没有人愿意继承不动产，政府也会从合法继承人当中指定代表，安排他继承缴税义务。

这当然很讽刺，如果你问那些依靠房地产发展起来的城市，未来将靠什么支撑？把脑袋倒过来他们也想不到答案竟然是房产税。这就像城市发展给人民留下了一个陷阱。难怪日本人民疾呼：日本住房和土地制度的改革，已经刻不容缓！

你说中国的房地产会步日本后尘吗？