致房东:别看你现在闹得欢,小心将来拉清单!

如果把日本地产界那些事,讲给几十年没被辜负过的中国房东听,不亚于一部魔幻现实主义的狂想曲。

一、卖房卖出白菜价

伊豆半岛,日本的度假胜地,诺奖得主川端康成写的《伊豆的舞女》故事发生地,前几年,它发生了这样一件事:有位老人,在1991年用折合人民币76万元的价格购买了伊豆半岛300平米的别墅用地,到了2017年,他决定以不到6000元人民币的价格挂牌出售,结果这个价格连支付中介公司手续费都不够,老人血本无归,又倒贴了6400元人民币的佣金。尽管如此,这位老人却说“总算松了一口气”。

寸土寸金的日本怎么会发生这种事?可别以为这件事只是孤例,其实类似的事情在日本到处都发生着。

比如,在川端康成另一故事《雪国》的发生地汤泽町,当地曾经因为滑雪热兴建了15000套度假公寓,后来滑雪热退潮,业主纷纷拍卖房产,拍卖的底价令人震惊——1万日元(约600元人民币),相当于每平米6元起拍。卖房子卖出了白菜价,你爱了吗?

你可能会质疑,这怎么可能,日本东京、大阪、名古屋那些大都市的房价会低吗?没错,日本大都市不动产的价值相对稳固,比如,东京都市圈均价大致在59万日元/㎡(约3.4万元人民币),但是,其他地区的房地产实质上已经衰退了很多年。

二、负动产时代

朝日新闻出版的一本书《负动产时代》说,日本已经进入了“负动产时代”。

所谓“负动产”,就是说你持有的房地产不仅不能帮你赚取利润,反而让你折了本钱。

搞房地产怎么会折本呢?中国房东表示不服,我们接着往下说。

其实这主要跟日本的房地产税制有关。日本人继承土地和房产要交一笔一次性的遗产税(日本遗产税最高可达70%,位列世界第一),持有资产后,还要按月交管理费,按年交固定资产税,经年累月,所费不赀啊。

但是,日本许多郊区的田地、林地、荒地,本来利用价值和增值空间就低,根本无法覆盖高昂的持有成本,正如前面举出的两个例子一样,它们都逐渐变成了“负动产”。

这种负动产在日本人眼里就跟狗皮膏药差不多,想甩掉还怕来不及;所以很多日本年轻人碰到这种资产,就直接选择躺平——不继承。

这就导致许多土地在主人去世几十年后,变成真正的“无主之地”,这样的无主之地有多少呢?

2016年,日本不能确权的土地有4.1万平方千米,加起来比我国的海南岛还(33900平方千米)大一圈。预计到2040年,这个数目会直奔7.2万平方千米,约占日本国土面积的20%,这就非常吓人了。

与此同时,日本还有很多无人继承的“无主之房”。这些没人要的房产才是真正的吸金兽,它们因为年久失修慢慢变成了危房,让过路的行人胆战心惊。政府必须为此担起责任,首先要耗费大量的资源去调查继承人,如果实在找不到,就要花纳税人的钱把危房拆毁或者用栅栏把它围起来。

如果政府找到了继承人,那继承人就惨了,他将全额支付这笔费用,相当于你被绑票了,还要每月按时给绑匪送一笔钱。这就难怪伊豆那位大爷贴钱卖房也能那么舒适。

三、人可以死,税不能停

为什么日本的房地产会变成这种局面呢?

我们都知道日本80年代的经济泡沫,以及日益加深的老龄化危机。

1989年底,日本房产泡沫空前绝后,当时日本土地资产总额居然达到了美国的4倍,时人说“卖掉东京就可以买下整个美国”。可惜过了两年,土地、房产、股票暴跌,日本经济开始了长达三十年的沉睡。伴随着日本经济停滞的是人口老龄化和人口绝对值的减少。2019年,日本65岁以上的人口达到27%,居世界首位。2020年的人口比前一年减少了超过50万。日本如今是房多人少,供需地位逆转。

奇葩的事情发生了,在中国,年轻人最向往的是房东生活;到了日本,最倒霉憋屈的群体非房东莫属。他们一边眼看着手中的产业不断贬值,一边还要按时缴纳高昂的税费。

但是,地方政府为什么不能把税制改一改、税费降一降呢?悲剧的是,这些税不是说改就能改,说降就能降的。

解决机制问题多半涉及利益问题。

和中国现状一样,日本原来有很多把房地产当做支柱产业的城市,在房地产市场衰落以后,针对不动产畸高的税费实质上接棒了房地产行业,成为地方政府主要收入来源。日本政府除了遗产税冠绝全球,与不动产有关的税费名目还特别多,比如固定资产税、交易税、赠予税、印花税、所得税、物业费、维修费等等。

因此,这些地方政府不仅没有降税的意愿,还会用极端的方式来维护税收的可持续性。最荒诞不经的就是征收“亡人税”,意思是“人可以死,税不能停”。房主去世后,继承人要接着交税,即使没有人愿意继承不动产,政府也会从合法继承人当中指定代表,安排他继承缴税义务。

这当然很讽刺,如果你问那些依靠房地产发展起来的城市,未来将靠什么支撑?把脑袋倒过来他们也想不到答案竟然是房产税。这就像城市发展给人民留下了一个陷阱。难怪日本人民疾呼:日本住房和土地制度的改革,已经刻不容缓!

你说中国的房地产会步日本后尘吗?

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