【丽莎随笔】您真以为中介已经同意把房子卖给您了么？

这一周接连遇到两起房产买卖做到快要终结的时候，忽然不得不终止的案件。这里面唯一的原因都是在基本就要交换合同的时候，中介忽然打来电话说，房东不打算把房子卖给了客人，因为有另外的买家出了更高的价格。

一般来说在买卖房子的事情上，只要买家出的价格被房东（或者中介）接受了，绝大多数的中介都会把这个房子从市场上拿下来。这样的话其他人哪怕想买这个房子，也不会再联系中介。他们都会认为房子已经出售出去。但是，也有少数的中介(或者房东)不遵从这个规定，在接受了买方的报价之后，仍然偷偷地在市场上出售这个房产。他们是抱着侥幸的心理，希望会有更高的买家出现。

很明显中介（实际上很多情况下，是房东的主意）的这种做法在很多情况下会给买方造成非常大的损失。一般来说，买方在接到中介的肯定之后，就会找律师，委托房屋调查员对房屋进行调查，同时开展各种法律上的调查。如果说中介不卖这个房子了，买方的所有损失几乎都白白浪费了。

中介（或者房东）的这种行为在房产法中称为竞争性购买，就是说中介想让所有的买房者争抢着报出最高的价格来。律师公会对于这类卖房的行为一直是不赞同的。因为这对买卖双方都可能存在潜在的风险。对于买家的风险我们上面已经说了。其实对于卖家来说，这种做法也不是没有风险的。因为一旦知道消息，买方的律师会警告自己的客人不要再继续下去了，以避免遭受更大的损失。如果所有的买家都撤出来的话，卖家最后很有可能会遇到鸡飞蛋打的结局。

正是由于这种可能对双方都不利的潜在危害性，律师公会一般要求代理卖方的律师一定要警告自己的客人，这样做对自己也是危险的。如果卖方一定要这样做，卖方的律师在给买方律师的信件中一定要明确说明，这是竞争性购买，让对方决定是否还要继续下去，因为只有这样做对双方才是公平的。

话虽然这样说，有时候卖方或者中介在接到买方的报价之后，仍然会偷偷地在市场上出售该房产。因此，所有有意买房的人都应该特别小心。我们在这里就把客人在这个问题上经常问到的话题解答一下。

我怎样才能确保中介把房子从市场上拿下来？

一般来说，如果中介接受了买方的报价，就应该在自己的网站，相关房产的网站和房产的前面打出 “sold subject to contract”(已经售出，正在签订合同)的字样。同时，把房产的要价遮去。别人一看到这个字样，一般不会再报出新的价格，因为他们不会知道房产买卖已经进展到什么地步了。

如果您看中了一个房子，您的报价被中介接受的话，您就应该到中介的网站或者中介所使用的专业网站（比如rightmove等）经常注意一下，看该房子是否已经被打上了“sold”的字样，同时还要看一下房屋前面的出售牌是否也换成了同样的字样。如果没有的话，您应该立刻和中介进行联系，告诉他们立刻这样去做，否则您就应该终止一切购房程序，以避免遭受更大的损失。

中介（或者卖方）这样做违反合同么？我可以告他们索要赔偿么？

按照房产法的规定，买卖双方在合同交换之前，是不存在任何合同关系的，也就是说这时候任何一方都可以自动走开，而不必向对方承担任何责任。那么什么是交换合同呢？所谓交换合同就是说买方的律师对房屋已经进行了详细的调查，对卖方的合同也就行了审查，认为没有什么问题了，然后向卖方支付了10%的房款。从这时候起，双方才真正被合同所约束。

房屋中介（或者说卖方）改变拒绝把房屋卖给买方一般自然是发生在合同交还之前。严格上说，他们没有违反任何合同。您是无法向他们所要赔偿的。在这种情况下，哪怕卖方没有问题，都是中介再做手脚的话，您也是很难向中介提出赔偿的。按照英国的法律，卖方是事件的主子，中介不过是按令行事，只会对主人负责，而对第三方不承担任何责任。

是不是我付了押金之后，中介就不会在市场上出售这座房子了？

房产买卖由于涉及的金钱数额比较大，在没有对房屋进行详细的调查和了解之前，律师一般都会建议客人不要支付任何押金。同时，正规的中介在合同交换之前一般也不会接受押金。因此我们的建议是您没有必要去纵容非法中介的这种不合理行为。其实就是您真正交了押金，也未必会阻止中介把房子继续在市场上出售，除非是您始终保持自己的出价是最高的。但是，这种破釜沉舟的决心往往会导致您遭受更多的损失，让中介抓到您的心理，把价格不停地抬高上去。其实，世间的房屋多得是，又何必一定要一棵树上栓死呢？

虽然说了那么多，如果您仍然认为给中介一颗糖吃，就可以把他们的嘴堵上的话，我们劝您在交付押金之前，最好是和中介直接签订一个合约，规定如果他们把房屋放到市场上去的话，他们将直接赔付您多少钱的损失费，而不是卖方。这也许会对中介有一定的约束力。但是，中介毕竟是要听主子的话的，如果卖方不允许中介把房屋从市场上拿下来的话，中介敢违抗这个命令么？

我们在这里只能祝您幸运。