热点城市二手房为何会出现“有价无市”？

近日，据权威机构统计数据，8月，受监测的100个城市二手房挂牌均价为14935元/平方米，环比上涨1.3%。其中，一线城市二手房挂牌均价57406元/平方米，是三四线城市挂牌均价的5.94倍。

与此同时，8月，挂牌价环比上涨城市占比接近八成。100个城市的二手房挂牌均价与中，环比上涨城市78个，环比下跌城市22个。西安涨幅最大为2.55%，天津降幅最大为1.46%。而当月北京市二手房挂牌价为64493元/平方米，同比下跌6.38%，环比下跌0.21%。

虽然，多数城市房价还继续上涨，但各热点城市二手房成交回落得比较历害。8月受监测的10个重点城市二手房成交6.1万套，环比下降5%。近三个月，10个城市二手房交易呈现持续下跌态势。

随着各热点城市成交量的快速回落，导致了这些二手房市场出现了“有价无市”的奇特景象。上海市民杨先生，此前他看中一套800万的房子，杨先生现有房子值460万元，卖掉之后，再加上100万元现金，可以支付800万元房款的首付。所以他就订下了新房子，并挂牌了自己的房产。

出人意料的是，两个月过去了，杨先生自己住的房子仍然没有卖掉，他又不得已直降60万，但是依然卖不出去。杨先生无奈的表示，前前后后来看房的人中，诚心想买房的人也有，只是这些人也面临需要卖掉自己房子来置换，而他们也要面对房子同样卖不掉的问题。

南京市民尹先生，由于创业做生意需要，他将自住房挂牌出售。他的房子虽然地理位置属于非中心区域，却也不算太偏远，但还是不好卖。为了能顺利成交，尹先生只要一看到同小区房屋出现降价，他就马上加码降价，以确保自己的房子始终是小区最便宜的房子，但是两年一晃而过，他的房子依然在出售中。

对此，业内专家解释称，受持续性的调控政策影响，购房者对房价上涨预期正在发生改变，炒房者入市积极性减弱，刚需群体仍处观望。同时，部分城市新房供应有所增加，导致一些购房者放弃认购二手房想法，转向新房市场。

而我们认为，部分热点二手市场出现“有价无市”的问题，值得购房者警惕。因为，房产价格再如何虚高不下，但实际上这个价格无法成交也是枉然的。现在问题是，我们该如何解析热点城市二手房市场“有价无市”的这种现象呢？

一二线城市二手房出现“有价无市”主要有三个原因：①长期受到房地产调控的影响，炒房者无所适从。比如，多数一二线城市既实行限购，又实行了限售政策，这样一来，大幅度限制了炒房购房者的需求，让成交量一下子萎缩下来。而当炒房需求减少，只剩下当地刚需购房时，成交量大幅减少也就不难理解。

②尽管8月份部分一二线城市房价小幅微涨，但是7月份的数据则是除了北京、上海等一线城市出现调整外，像南京、杭州、西安、武汉等各大热门城市二手房价都出现过下跌情况。而在房地产前景不明的情况下，购房者只能选择谨慎观望。

③本轮房价上涨起始于2015年6月份，最先开始上涨的是一二线城市，在经历过3年多的房价上涨之后，本身就要有调整的要求。而在限购、限售等调控政策的影响下，一二线城市购房需求早已集中释放完毕，目前一二线城市二手房的议价空间已从5%上升到10-15%。

再来看三四线城市，受到棚改货币化安置的影响，目前上涨势头尚有余威，但是现在上升的空间已经很有限了：①三四线城市居民向来喜欢买新房居住。所以，一旦投机炒房需求退出，买进三四线城市二手房容易，要出手就难了。

②三四线城市房价上涨，主要是地方政府为了达到去库存目标，进行的棚改货币化安置，于是引来了投机炒房者，以及开发商进入。而目前，三四线城市房价虽然依然坚挺，但是后续新一轮房地产调控马上就要到来，所以，三四线城市二手房现在没有人敢来接盘。

③ 三四线城市人口流入量少于流出量，产业结构也相对单一。目前，三四线城市房价动辄上万 / 平方米，而高房价在无形中也使得更多附近农村人口停止了进城成为市民的愿望。所以，在三四线城市抛售二手房没有多少人来接盘，这就形成了“有价无市”的局面。

8月份多数城市房价都在上涨，但是最能反映房地产真实情况的二手房成交量却降温明显，很多热点城市的房价呈现“有价无市，乏人问津”的尴尬局面。而真正能成交的房价却在挂牌价的基础上还要折让10-15%。所以，房地产上涨数据是虚的，而真实的是市场成交不足，有价无市，楼市拐点已经出现。