《民法典》实施后业主大会会议的难点分析和业主行动建议
编者按：
业主大会和业委会是目前最常见的具有协商性质的会议组织，是社区治理的决策机制。在社区的工作当中经常出现如：业委会主任受到人身的攻击、业委会与业主的矛盾、业委会与物业公司的冲突、业委会内部的不和谐等等。社区的议事规则不能解决以上的种种问题，但熟练运用议事规则，可以避免很多矛盾与冲突的发生，使业主大会更加顺畅，业委会决策更加合理，社区治理在遵守法规的前提下更加规范。
业主大会和业委会是最基层的民主实践，其中的纷杂与苦楚唯有经历了才明白，提高业主特别是业委会成员的协商素质和协商能力犹为迫切和重要。
李广友先生是社区治理专家，长期从事社区治理方面的管理工作，具有渊博的专业知识和丰富的实践经验，是一个践行者、观察者、思考者、探索者。李广友先生通过即将实施的《民法典》条文表述以及其与《物权法》的变化比较，结合罗伯特议事规则和自己的思考，在新的情况下给社区治理一些建议，具有广泛的指导意义。
《罗伯特议事规则》是应用于协商会议的一个会议的实操技术工具，对于提高会议效率、规范会议动作、保障会议质量非常的有用，但是由于它本身的精妙设计，理解和应用并不容易，导致初学、试用起来会感觉特别的麻烦，反而给人一种束缚、限制的种种初始主观体验，导致很多人尤其是初步接触者的抵触和反感。小区业主大会会议是日常生活中常见的会议类型，随着越来越多业主物权意识的觉醒和小区必须经由业主共同决策事务的客观需要，小区召开业主大会会议的情形和机会越来越多，尤其是随着2021年1月1日《民法典》的实施，对于小区业主共同决定的事项相较于《物权法》有了重大的调整，如何正确的理解和执行法典的规定，也变得越来越紧迫。结合《民法典》，对比《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，试着做一个解读和说明，希望能够帮助更多的小区正确的组织召开业主大会会议，让更多的小区能受益于准确执行法律的规定并达成快速高效的共同意思表示而使更多的小区得以走出纷争和杂乱，归于平静安宁的生活、工作秩序。
业主大会会议的一般分类
业主大会会议，分为特别会议和一般会议，小区成立业主大会的会议需要特别的程序和特定的会议议题，各地一般通常的做法是通过成立筹备组的形式来组织召开小区的首次业主大会会议，并且会议的议题必须至少包含着表决《业主大会议事规则》、小区《管理规约》、选举业主委员会这三项必不可少的会议内容，同时因为属于创始性，实质上意味着小区的业主大会从无到有的诞生意义和作用而成为一次特别的业主大会会议，当成功的成立业主大会选举业主委员会后的业主大会会议就进入常态化成为一般会议，一般会议有定期业主大会会议和临时业主大会会议，业主大会定期会议也有着确定的会议时间和议题内容，那么实际上业主大会临时会议就因为更为随机和内容多变且紧急、迫切成为更应当注意的一种常见的形式，比如以物业服务企业选聘为议题的业主大会临时会议就很常见。此外还有业主委员会委员换届选举、公共事务处理比如费用分摊或者利益分配等为议题的业主大会临时会议。所以讨论业主大会临时会议的情况更具典型性意义。
一次成功业主大会临时会议的两个条件
一次成功的业主大会临时会议需要迈过两个门槛：一个是会议本身成立、一个是待决议题满足法定的必要条件，前者必要但不充分，会议议题只有同时满足前述两个条件才是充分和必要的。会议本身成立，既要满足程序方面的要求，又要满足实体方面的要求。程序方面要求有，适格的召集主体、法定的通知时间、必要的前提条件如投票权数确认等，这一点是《民法典》与《物业管理条例》调整变化的地方；实体方面的要求，主要是满足法律规定的参加人数，而这一点，则是《民法典》与《物权法》相比较有所变化的地方。
在《物业管理条例》中，对于业主大会会议的成立有如下的表述：“第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”而在《民法典》中对于业主大会会议成立有如下表述：《民法典》“第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”变化主要体现为两个方面，一个是数量要求，一个是质量标准。数量要求上，《物业管理条例》是要求“参会”“双过半”，《民法典》是要求“参与表决”不少于“双三分之二”，提高了最少六分之一的数量。质量标准要求上，《物业管理条例》表述为“参加”，《民法典》表述为“参与表决”，“参与表决”的要求要远高于“参加”，“参与表决”不仅仅局限于“参加”，还要必须做出明确具体的表明态度动作-表决。过去有些地方的做法，把业主大会会议议题的表决票送达并签收即视为“参加”，而现在则不能仅仅送达、签收还要求要有反馈的实际动作-“参与表决”。从积极的方面来理解这种参与数量和标准质量两方面同时提高要求和标准，是可以保证业主大会会议的质量，使得业主大会会议决议更具备业主真实意思表示的数量和质量基础。但是，会议难度却大大的提高了！应该特别强调的是，无论是《物权法》中的“参会”还是《民法典》中的“参与表决”重点强调的都是参加，相比而言业主的参与动作比业主的赞成、反对、或弃权的实际态度更为关键，因为没有这个做基础就不可能保证会议成功，从这个意义上来说，《民法典》在业主大会会议方面的要求的确是比《物权法》的难度增加了。
在会议合法有效、依法成立的基础上，会议的议题是否成立，一方面要看法律规定的标准，一方面要看实际获得的支持数量，前者可以理解为录取分数线，后者则是实际的考试成绩分数。《物权法》的表述为：“第七十六条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改《业主大会议事规则》；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的《管理规约》；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《民法典》的表述为：“第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改《业主大会议事规则》；（二）制定和修改《管理规约》；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
议题成立的差异下面来进行详细的解读：
《民法典》关于业主大会会议与《物权法》的三点重要差异，比较《民法典》和《物权法》，关于议题通过的标准，差异体现在三个方面，一个是实际的绝对数量标准，一个是相对比例的基数，还有一个是指标体系的活性。
数量标准，《物权法》有两类，一类是“建筑物总面积”、“业主总人数”的双过半，一类是“建筑物总面积”、“业主总人数”的双过三分之二；《民法典》也有两类，一类是“参与表决”的双过四分之三，一类是“参与表决”的双过半；
比例基数，《物权法》的业主大会会议议题表决基数有两个，一个是“建筑物总面积”，一个是“业主总人数”；《民法典》的表决基数是两层，一层是“建筑物总面积”、“业主总人数”，一层是“参与表决专有部分面积”、“参与表决人数”；
标准活性或者称之为标准动态性，从上述的数量标准和比例的基数来看，《物权法》比例的基数是相对应与会议议题涉及范围固定、不变的定数；而《民法典》的比例基数则是一个变动的、不稳定的-“参与表决”者数量。这就带来一个问题，在达到最低的双三分之二“参与表决”标准基础前提下，每次会议实际参与者越多，议题通过的标准-“参与表决”者当中持“赞同”的部分数量要求也越高。按照议题内容“参与表决”者当中持“赞同”的部分数量分别处于“建筑物总面积”和“业主总人数”的双三分之一到双二分之一和双二分之一到双四分之三这样的两个动态区间。
克服业主大会会议难度的加减乘除四个方法
面对越来越高的难度又不得不进行的业主大会会议，业主应当如何来进行克服，有“加”“减”乘““除”四个方面的建议。
所谓的“加”，一是要更为全面和到位的宣传，让更多的业主懂得参与表决的重要意义而更加愿意付诸行动，积极履行业主的法定义务。二是要利用好业主参与业主大会会议可以委托的这一制度，做好委托代理的运用，尽量增加参与表决的业主人数。
所谓的“减”，就是通过制度设计来减少业主大会会议的召开数量，可以通过对《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定，增加业主委员会对于小区多发和常见问题的授权，使得除了不得不召开业主大会会议的事项尽可能地缩减到最少，同时还可以极大地提高小区常见问题的决策效率。但要注意两方面的问题，一个是对于法律明确规定的事项不可以授权，比如《民法典》第二百七十八条规定的事项；一个是要建立并保证对业主委员会的监督机制，并有必要的手段和措施确保业主委员会不会滥权。
所谓的“乘”，参考《罗伯特议事规则》中“电子表决”条款，尽可能地以通过利用更为先进的包含但不限于互联网等技术手段运用“电子表决”，通过打破时空限制，降低业主大会会议参与的难度增加业主参与的可能性，通过技术运用以乘数效应获得实际的各种形式的业主实际参与。
所谓的“除”，参考《罗伯特议事规则》中“强制出席”条款，可以通过比如张贴不参会业主名单的公告、限制不参与业主大会会议表决业主对于共有收益的分配权等惩罚性质的手段，采取负激励的方法，使不参加者消除到最低，以保障最多的业主参与。
李广友，男，汉族，山东济南人，中共党员，国家注册物业管理师，社区治理践行者、观察者、思考者、探索者，罗伯特议事规则爱好者。
因为建造房屋，所以了解房屋；因为身为业主，所以体味业主；因为从事物业，所以洞察物业。
精通物业相关的法律、实务、经营、管理、财务、安全、法务等各方面事务；研究业主组织多年，对小区首次业主大会会议筹备、业主大会会议组织召集举行、业主委员会选举、业主组织日常管理、换届，物业选聘、业主知情权、撤销权诉讼有深入研究；从事社区治理的社会活动研讨、组织、交流、分享，一直致力于新型建筑物管理的和谐关系实践和构建。
【议事天地公众号】
1、《议事天地》致力于通用议事规则推广、培训和咨询服务，欢迎同道的议事规则爱好者来稿，为通用议事规则在中国的推广应用添砖加瓦。
2、《议事天地》坚持原创，文章中的观点仅仅是作者的观点，由于水平有限，其中难免有不足之处，欢迎大家指正。
3、《议事天地》感谢大家的支持，你的支持是我们坚持的动力。