房贷利率下调，未来房价该往哪里走？

据机构报告显示，2月份，全国首套房平均利率5.63%，比上月下降了0.53%，这也是连续3个月利率回落。值得关注的是，今年以来，下调房贷利率的城市逐月增多，据这份机构报告指，1月份，有7个城市下调房贷利率；2月，则又增加了10个城市。

房贷利率下调主要有二个方面的原因；一方面，鼓励刚需和改善型购房者入市。2019年楼市调控，因城施策、分类指导，更多出现的“一城一策”成为重要变化。这意味着，各地根据自己的实际情况，对房贷利率进行调节。事实上，鼓励刚需入市与遏制投机炒房者并不相悖。

另一方面，防范系统性金融风险。因为房贷利率越高，购房者房贷压力就越大。在高房价的环境下，一旦房价出现较波动，购房者有可能断供弃房，而通过适当调降房贷利息，就是为了减轻购房者的还贷压力。这样，可以防范银行的系统性风险。同时，全国首套房平均利率下降，说明购房需求开始减弱。

可能有人会问，多地稍然下调房贷利率，未来房贷走势会怎样？对此，我们认为，房贷利率下调，对房价的走势并没有多大影响，未来各地房价将继续去投机化、去杠杆化，回归居住属性。

首先，从长期来看，中国人口已陷入老龄化时代，现在国家已经放开了二孩政策，但是在高房价下年轻夫妻生育意愿不断降低，届时老一辈人纷纷离世，新一代人口数量急剧减少，未来年轻人将继续好几套房产，随着将来房产需求会大幅减少。所以，将来房价会越来越不值钱。正如马云预测那样房价如葱。

再者，楼市调控部分三四线城市会松绑，但是一二线城市不会松绑的，在限购、限贷、限房价的大基调之下，房价不可能再上涨，投机炒作资金将会逐步撤出，目前，下调首套房贷利率，是鼓励刚需购房需求，是一个值得肯定的正向举动。

将来房地产调控机制退出，将迎来长效机制，未来中上收入群体购买商品房，中低收入群体购买共有产权房，低收入群体可以住长租房。若再加上房产税出台，就可以建立起完善的房地产长效机制。商品房市场的需求将得到极大分流。这样商品房也炒不起来。房地产市场步入可持续发展轨道。

最后，在房地产在去投机化之后，房价将逐步去投机化、去杠杆化，回归居住理性，房价将由当地居民收入预期来决定。同时，房贷利率下调也能减轻居民的置业压力。而对于投机炒房需求，不仅要收取高利率的，更要增加其炒房的风险。

2019年减税降费力度很大，是为了稳定国民经济，稳定就业。而更多的企业为了降低成本，人们收入预期会下降，这对于高房价来说无疑是釜底抽薪，房价肯定难以支撑。而出于稳定经济的需求，大城市房价每年下跌15%，这样房地产的风险就会降低，不会影响银行安全，一点点下降，最终完全释放，套牢一部分炒房客，这是释放风险，实现软着陆的最佳路线。