大多数人的房子都买错了，这是我花了数千万才总结出来的经验
作者 / 胡杨 编辑 / 攸攸
昨天的文章《人在屋檐下，要学会低头》，写了我所在小区快速败落的乱象。
有十多个读者猜测，我是不是住在某某小区，其实都不是。
看来，房子买完后，小区环境和物业质量快速下降，是大多数买过房的人都遇到的烦心事。
这篇文章就写写，我这些年花了数千万积累下来的，关于买房的经验和教训。
01
什么样的房子，才能保值升值
过去20年，只有房子，才是让所有散户都能赚到钱的投资项目。
只要在2017年之前买过房子的，只要不是开发商跑了，成了烂尾楼，人人都赚钱了。
所有在2017年之前买过房子的人，一定要感谢这个伟大的时代。
但是，过了2017年之后，除了一线城市外，其它多数二三四线城市的房价都下跌了。
2017年郑州开始限购后，我就没太关注房子了，因为没名额买，感觉涨太多了，也没打算再买。
去年底，因为要买学区房，就到处去看房。
我突然发现，就郑州的房价，也出现了如此巨大的分化。
最火的郑东新区北龙湖的房子，基本要五万以上，带院子的基本十万左右。
而市区的普遍在一万到两万之间，高档点的小区或者好一点学校的学区房，基本在二至三万之间。
边远郊区的房子，多数在一万以下，而且二手房基本有价无市。
我有两套郊区的房子，挂出来一年了，都没几个人看。
去年我去中介登记要卖的房子，中介普遍表现不热情，而一旦说要买房子，立马端茶倒水。
在找学区房的过程中，看了很多二手房，我发现了几个规律：
1、 同一路段，学区房跟不是学区房的房子，价格最少差3000以上，哪怕只有一路之隔；
2、 同等条件的两个小区，物业和绿化好的，比物业差的，价格差2000以上；
3、 只要是好学校的学区房，哪怕是上世纪七八十年代的房子，照样很抢手，而且必须全款；
4、 大开发商的房子，基本比较保值，价格比周边都要贵一两千。
以前，市场火爆的时候，房子只要买到就能赚到，那时候很少有人关注后期的保值的问题，因为只要想卖，很快就能卖掉。
那时候，买房子，都是为了赚差价。
但现在房价出现了下跌，二手房不好卖的时候，房子是否保值的差异就显现出来了。
02
物业费贵的小区，一般比较保值
买房子时候，在条件差不多的情况下，大多数人会选个物业费便宜的，这样后面的持有成本比较低。
我以前也是这样。
但事实证明，物业费便宜，就意味着物业服务快速下滑。
房子这东西，有个毛病，就是买房子时候，物业费一旦定下来，以后再想涨价非常难。
就像我们小区，当年可是国家康居示范工程，上一届的部委某李姓领导都来考察过两次。
可见那时候，郑州真没啥像样的小区。
我们小区就是绿化好点，当时率先安装了可视对讲和防盗报警系统，市里就带着部委领导来考察。
我们小区的物业费是三毛八一平，这是第一期交房时候定下来的标准，一晃过去十多年了。
刚开始，房子没有卖完，物业当然没的说，虽然只是个地方小开发商。
到2008年，房子卖完了，但开发商又开了几个新楼盘，还需要我们这些老业主的支持。
每次开盘，都给老业主打折，发动老业主转介绍，因此那几年，物业服务还可以。
但是开始每年在大门口张贴物业公司收支情况，显示物业公司每年亏损几十万，都是由开发商买单。
直到2014年，估计是老业主的利用价值不大了，慢慢的小区的保安都从小伙变成了大爷。
小区的绿化也变得越来越差，原来的智能化报警，对讲，监控系统也都瘫痪了。
刚开始我们小区是没有防盗窗的，一楼也没有，只要防盗系统一报警，保安三五分钟内便能赶到家里。
然后那几年，小区里便开始频繁出现入室盗窃。
我们家左右邻居，楼上都被偷遍了，我们家得以幸免，是因为那时候儿子小，家里天天有人。
于是一帮不满的业主便开始带头闹，物业在小区打出了同等价格享受同等服务的标语。
而且维护报警系统，需要一大笔资金。
后来，物业贴出了涨价通知，物业费涨到九毛八，带头的继续闹，然后物业公司就贴出了终止服务撤出小区的公告。
后来再进驻的物业，一个比一个差。
原来的物业，至少是开发商的直系，好多开发商公司的领导和物业的员工，都在小区住，对小区还是有感情的。
物业公司的人经常上门服务，做满意度调查，是真心在做服务。
而后来的物业公司，都是来赚钱的。
物业费收不上来，就想别的招，偷卖小区的名贵绿化树。
而我这次买的学区房，建成年份跟我们小区一样，但是整体物业服务就好得多。
因为物业费是一块六毛八。
物业公司也是做生意的，物业费一旦定下来，十年二十年都涨不了，所以，为了稳妥一点，买房子还是要买物业费贵的，最好是大开发商的。
03
为什么二手房价格没新房高？
房子是资产，按理说，同等条件下的资产，应该是同价的。
但事实情况是，二手房价格基本没有一手房贵，哪怕同一个小区。
除非极端个案，如深圳的二手房价格倒挂，是因为政府对一手房的限价所致。
为什么会造成这种情况呢？
因为，房子这种资产，价格由两方面决定的，市场价格和品牌溢价。
房子的价格≈市场价格+品牌溢价
品牌溢价包含小区的品质，整体的绿化，物业的服务水平等很多方面。
但品牌这个东西，是需要不断维护，不断投资的。
只有不断投资，才能保持品牌溢价，一旦停止投资，品牌溢价就会逐步消失。
就比如可口可乐，够牛了吧，但人家天天还在做广告，还不断请明星代言。
麦当劳够牛了吧，也是不断投放广告，几乎从不间断。
还有苹果，每次新品发布，铺天盖地都是广告。
这么牛的品牌，还在不断烧钱投广告，不是因为人家傻，而是因为它害怕自己被遗忘。
人是一种健忘的动物，一旦刺激停止，很快就会被忘记。
即使从人口更迭的角度看，每年还有1%左右的人口更新。
如果停止品牌维护，只吃老本，你感觉可口可乐能活多少年？
但是，房子这种东西，在开发商手里时候，开发商会做顶级的设计，组建一流的物业服务公司提升服务水平，不断投放各种广告，搞各种活动，甚至请来大牌明星，来提升品牌溢价。
但一旦卖到散户手里，几乎没有人愿意再去对品牌进行投资。
每一套房子价值都超千万的小区，经常连物业费都收不齐。
真正需要大修的时候，只能动用维修基金。
动用过维修基金的读者，应该都知道动用那玩意有多难。
房子一旦卖完，就进入了纯粹消费品牌溢价的进程，房子的品牌溢价自然会慢慢消失。
而能减缓这种消失速度的，几乎唯一的希望就是一个好的物业。
但好的物业的前提是，物业费得贵。
04
如何买一套保值升值的房子？
房地产黄金20年已经过去了，但是不代表房产投资的时代过去了。
就像吃甘蔗，最甜的那段吃完了，不代表其它部分就一定不甜。
但是，闭着眼睛买就能赚钱的时代肯定是过去了。
以后买房，想赚钱的话，就跟买股票一样，是个技术活。
关于如何买一套保值的房子，我有以下建议：
1、 能买一线城市的，不要买二线城市的；
2、 能买市中心的，不要买郊区的；哪怕钱不够也要选择市中心买个小房子，而不是去郊区买个大房子；
3、 能买大开发商的贵房子，不要买小开发商的便宜房子；
4、 有条件的，一定要买稀缺资源，比如好学校的学区房；
5、 同等条件下，选择一个物业费贵的。
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