限价下调！萧山大年宁围上新 | 叶建英
全新出炉的宁围，市北的候补。
文 | 叶建英
我们说，2020年是萧山大年，萧山将推出大量3字头的限价宅地。
昨天，作为萧山新晋供地大户宁围街道新挂一宗宅地，限价反而比2018年底开盘的滨江碧桂园翡翠江南低了1500元。
两年不涨，甚至微跌，这是什么逻辑？
萧山市北也有两宗宅地正在挂牌，也是纹丝不动的限价3.75万元/㎡。
鉴于杭州拥江发展和萧山的区位优势，作为杭州绕城内面积独大的行政区，萧山本来应该是抢人大战中的赢家。
事实没有。我们认为，其中最重要的原因，除了产业转型的乏力，区位优势带来的高房价反而成为了障碍。（点击参阅）
2020年，我们看到了萧山在基建上的补课，在新房限价上的决心，也看到了萧山在规划的调整上，大力度地调整出科创类用地和居住类用地。
3月，宁围单元经修编后的新控规刚刚获批。单元的功能定位已调整为萧山城东宜居宜业、充满活力、交通畅达的具有国际化服务能力的品质住区。产业上的发展目标是打造成为产业创新升级、配套功能完善、生态环境舒适的产城融合示范片区，有效衔接萧山主城区和钱江世纪城。
根据新的控规，宁围单元大量的农林用地、村庄建设用地都取消掉了。6.16平方公里的宁围单元，除了万向集团和荣恒物流两处集中型工业用地外，其余绝大多数调整为居住用地、商住用地、商业商务用地和教育公园等公共配套用地。
宁围单元不仅有地铁7号线，而且通城快速路在建设四路有出入口，市场的辐射面可以到达杭州城东和钱塘江南岸大片区域。
在2020年的萧山读地手册上（点击参阅），宁围有5宗纯宅地和2宗商住用地计划出让，总面积接近300亩，建面达50万方。
附：宁围单元新控规
宁围新挂宅地的限价真的下调了吗？
在控规修编之前，宁围单元近年来仅出让一宗宅地，即2017年9月14日出让的萧政储出[2017]16号地块，也就是滨江碧桂园翡翠江南。
翡翠江南当时吸引了20家开发商报名，包括融信、保利、绿九、大名城、新城、滨江、旭辉、德信、大家、万科、港中旅等11家周边有项目的房企都参加了。最后由滨江以22.95亿元总价竞得，楼面价19804.46元/平方米，自持比例31%。
宁围新宅地与翡翠江南对比
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地块编号 |
萧政储出[2017]16号地块 |
萧政储出[2020]12号地块 |
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土地面积 |
46353㎡ |
39489㎡ |
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容积率 |
2.5 |
2.4 |
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出让日期 |
20170914 |
20200430 |
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总价起价 |
135000万元 |
161114万元 |
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楼面起价 |
11650元/㎡ |
17000元/㎡ |
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成交总价 |
22.95亿元 |
≤20.91亿元 |
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楼面地价 |
19804.46元/㎡ |
≤22064元/㎡ |
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自持比例 |
31% |
—— |
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竞得房企 |
滨江集团 |
—— |
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房价 |
约35000元/㎡ |
≤33500元/㎡ |
制表：叶帅起高楼
滨江碧桂园翡翠江南，于2018年9月开盘，在可售部分规划了大量的11层小高层，和部分高层，综合起来的单价约每平方米35000元/㎡。当然，这个综合单价中包括大量11层的相对低容积率的房源，新宅地与翡翠江南的实际价差不会有1500元，但是微微下调或持平也是事实。
滨江还有31%的自持，如果把自持部分的地价按六折计算，那么，翡翠江南的实际楼面地价高达23357元/㎡，仍比新宅地的最高楼面地价高出1000余元。
宁围单元接下去有的是宅地，希望开发商不要再拼到自持了。
宁围是大热门市北的候补队友。
大家愿意拿差不多同样4.7万元级的钱江世纪城与城东新城比，拿3.75万级的市北板块与4万级的艮北板块去比。在杭州拥江发展和亚运村落户南岸的背景下，购房者如果不是因为在心理上和配套上离不开城东，往往会选择钱江世纪城和市北。
只是，市北也当不了几年供应大户了。纵然拆了那么多厂房，市北的宅地是出让一块少一块。今年的出让计划中，市北区域市心路以东只有3宗宅地。
之所以说是候补，宁围的宅地在价位和区位上都要比市北略逊一筹。好在除了已经挂出来的宅地外，其他4宗宅地距离地铁口都要更近一些。建设四路两侧的宅地，离7号线新华站差不多一个路口，500米左右。
附：宁围挂牌宅地与周边待出让地块