京师郑州观点丨浅析转租关系中次承租人的“第三人撤销之诉”
原创 桑中伟 京师豫见 今天
一
问题的提出
近来，笔者代理这样一起案件：A学校有一栋闲置的五层楼的教学楼，正好位于城市繁华主干道，B自然人十五年前与A学校签订了整栋教学楼的房屋租赁合同，约定租赁期限是20年；随后B自然人在经过A学校书面同意的情况下，与C公司签订了房屋租赁合同，租赁期限仍为20年，C公司将该栋房屋用作经营酒店。近期，A学校接到居民委员会的通知，要求A公司按照市政府的要求恢复教学用途，并拆除酒店门头。随后，A公司将B自然人起诉到法院以不可抗力为由要求解除租赁合同，该案件二审法院最终判决解除租赁合同。在该案件审理中，C公司多次申请法院要求作为当事人参与庭审，但未获准许。
本案中，很显然A学校与B自然人之间的租赁合同解除以后，B自然人与C公司之间的租赁合同将失去法律基础，C公司很可能会面临被A学校清退。那么，C公司是否还有救济途径呢？答案是肯定的。C公司可以向原生效判决作出法院提起第三人撤销之诉，要求撤销生效判决。本文通过一则案例来分析转租关系中次承租人的“第三人撤销之诉”相关法律问题。
关键词：次承租人；租赁合同；第三人撤销之诉
二
案例简介【（2020）豫9001民撤6号】
2007年6月1日和2007年12月1日,被告东马蓬居委会与宋伟签订房屋租赁合同，被告东马蓬居委会将位于天坛路××××路交叉口的东马蓬商住楼及商住楼2号楼租赁给被告宋伟。合同签订后被告宋伟将租金交纳至2016年8月，逾期未按合同交纳。2018年10月23日，双方签订还款协议。后因被告宋伟未履行，被告东马蓬居委会于2019年3月18日向本院起诉，本院于2019年6月13日作出（2019）豫9001民初2383号民事判决书，判决：一、被告宋伟于判决生效后十日内支付东马蓬居委会租金1108862元及滞纳金610791元，合计总额1719653元。二、解除双方于2007年6月1日和2007年12月1日签订房屋租赁合同，被告宋伟于判决生效后三十日内将租赁房屋交付东马蓬居委会。判决生效后，东马蓬居委会向法院申请执行。2020年7月1日济源市人民法院在租赁房屋门前张贴(2019)豫9001执6728号公告，责令被告宋伟及房屋的实际占有人在2020年7月10日前搬出房屋。
三
法院观点
济源市人民法院认为：
被告东马蓬居委会将位于天坛路××××路交叉口的东马蓬商住楼及商住楼2号楼租赁给被告宋伟,双方对该事实均认可。2018年6月18日，被告宋伟将济源大道西段蓬莱酒店楼下五间门面房转租给周会，租期五年。期间周会向被告东马蓬居委会转付租金50000元，被告东马蓬居委会对此并未提出异议，应视为其对被告宋伟转租的认可。周会租赁后与孙逢源经营济源罗莎网吧，济源罗莎网吧具备本案诉讼主体资格。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。而本院在审理二被告租赁合同纠纷一案时，人民法院未通知次承租人作为第三人参加诉讼，判决解除二被告签订的房屋租赁合同。损害第三人即本案原告的民事权益。该判决第二项错误，依法予以撤销。被告东马蓬居委会辩称原告现主张已超过法律规定的6个月期限，但被告东马蓬居委会提供的证据不能证明解除合同已通知到原告，原告称其在2020年7月1日法院公告搬离房屋时才知道判决解除二被告房屋租赁合同的事实，应予采信。故被告东马蓬居委会该辩称本院不予支持。
四
延伸：究竟如何应用第三人撤销之诉呢？
1、第三人撤销之诉的启动条件
《民事诉讼法解释》第二百九十二条对提起第三人撤销之诉进行了规定。第一，原判决、裁定或调解书已经生效；第二，发生法律效力的法律文书存在错误；第三，因错误的法律文书导致损害第三人的合法权益；第四，因不能归责于本人的事由未参加诉讼；第五，第三人应当在知道其权益受到损害的六个月内提出。
以本文开头提到的那个案例为例，分析如下：第一，本案中A学校诉B自然人解除租赁合同案件已由二审法院作出生效判决；第二，本案中法院认定A学校与B自然人之间的租赁合同应当解除的理由是市政府下发的整治街道环境的文件以及居民委员会下达的恢复教学用途的通知，但市政府的文件仅为整治街道，并非为恢复教学用途，同时居民委员会没有资格作出相应的行政行为，因此原判解除合同于法无据；第三，由于A学校与B自然人解除租赁合同的判决存在错误从而导致C公司继续占有该房屋丧失了法律基础，因此损害了C公司的权益；第四，在原审中，C公司多次要求参加该案件的审理，但法院均拒绝；第五，C公司应当在六个月内提出。
综上所述，本案的条件符合提出第三人撤销之诉的条件。
2、第三人撤销之诉的立案、当事人的诉讼地位以及审理结果
《民事诉讼法解释》第二百九十三条对第三人撤销之诉的立案程序进行了规定。第一，法院在收到第三人的起诉状以及证据材料的五日内送交对方当事人；第二，对方当事人可以在收到材料后的十日内提出相应的意见；第三，法院对双方提交的书面文件和证据材料进行审查，同时如果认为有必要可以对双方当事人进行询问；第四，如果审查符合起诉条件的，人民法院应当在收到第三人的起诉状之日起三十日内立案，不符合起诉条件的，裁定不予受理。
《民事诉讼法解释》二百九十八条对当事人的诉讼地位进行了规定。第一，原告是提起第三人撤销之诉的第三人；第二，被告是生效裁判文书的当事人；第三，生效裁判文书中没有承担责任的无独立请求权的第三人列为第三人。
《民事诉讼法解释》三百条对审理结果进行了规定。第一，请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；第二，请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；第三，请求不成立的，驳回诉讼请求。
3、第三人撤销之诉与原审案件再审程序的合并
《民事诉讼法解释》三百零一条对原审裁定再审后与第三人撤销之诉如何处理进行了规定。第一，在第三人撤销之诉审理期间，法院对原审裁定进行再审，法院应当将第三人的诉讼请求并入再审程序中；第二，有证据证明原审当事人恶意串通损害第三人合法权益的，应当先审理第三人撤销之诉，中止审理再审。
《民事诉讼法解释》三百零二条对第三人诉讼请求并入再审程序审理如何处理进行了规定。第一，按照第一审程序审理的，人民法院应当对第三人的诉讼请求一并审理，所作的判决可以上诉；第二，按照第二审程序审理的，人民法院可以调解，调解达不成协议的，应当裁定撤销原判决、裁定、调解书，发回一审法院重审，重审时应当列明第三人。