2020年日本那么多“最好”街区排行榜看花眼？这样解读才能选中真宝藏！
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 小贺
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2020年，疫情像是一场突如其来的暴风雨，打乱了我们的生活方式。
在这场暴风雨所带来的变化中，作为投资者，我们更关心的是：有哪些地区依然稳定保持着高人气？
能在暴风雨中依然站稳阵脚的资产，便是难得的“避风港”。连疫情这个黑天鹅都不怕，投资这些地方，准没错！
今天这篇文章，我们就来深入探讨日本各大不动产公司的人气街区排行榜，探索这其中的“人气明星”吧！
“想居住的街道”、“适宜居住的街道”、“真正适宜居住的街道”……关于日本住宅街区的排名调查各种各样，让人看得眼花缭乱。
这些排行榜中，有针对新建公寓选址进行的调查排行，也有针对二手房、租赁住宅选址进行的调查排行。有些排行以问卷调查结果为排名基准，也有些排名以专家评委的点评分数为基准。
而我们从这之中选出了5个具有一定社会影响力的排行榜，并把每个排行榜得前10位列了出来排到了一起，如下图所示：
这5个排行榜分别是：
RECRUIT住所公司的
“SUUMO最想居住的街道2020”、
MAJOR 7的“公寓趋势调查”、
LIFUL HOME’S的
“2020最想居住的街道排行榜”、
长谷URBEST的
“最想居住的街道2020”
以及ARUHI会社的
“真正适宜居住街道大赏2020”。
首先，我们注意到的是，“惠比寿”这个地方获得了无数的好评。假如获得1次第1名就获得10分，1次第2名就获得9分，以此类推来综合计分的话，“惠比寿”以32分的高分遥遥领先。
惠比寿花园广场的圣诞树
紧接着，“横滨”获得了26分，“吉祥寺”获得了25分。第4名以后的分数都在12分以下，与前3名拉开了巨大的差距。
可以说，这三个车站在日本人心中拥有着绝对领先的优势。
既然惠比寿从各个排行榜中脱颖而出了，那投资这个地方，一定能最大限度维护我的资产价值吧？
情况可没这么简单。如果可能的话，我也想在这里买一套公寓。但可惜，东京都内的惠比寿、吉祥寺好虽好，但毛收益率只有4.5%左右，而净收益就更少了，仅有3点多，而对于期待净收益在4%或更高的掘金房东们，这个地段的性价比就不是很高。
惠比寿站附近一套不足20㎡的公寓，价格已达1980万日元（约125万人民币）
那如果不在这里投资，想以更合理的价格购入房产，且希望投资的房产也有不错前景的话，我们就需要多下功夫研究这些排名了。
因此，我们不妨转换一下视角，分析各个排名的投票人群属性，从而观察每个地区房子的投资前景。
打个比方，让我们围绕“SUUMO最想居住的街道2020”这个排行榜来做个分析。
给这个排行榜前10名投票的人中，给第1名“横滨”（掘金酱注：这里写到的横滨都指的是【横滨站】，不是横滨市）投票的人大多数住在东京都内。其次，横滨站这附近的地段，在神奈川县、埼玉县、千叶县这些地方也有着不错的人气。
而排名第二位的惠比寿，为它投票的人中，大部分居住在神奈川县，居住在埼玉县、千叶县的人也不少。
最想居住街道排行投票者居住地
排名第3的吉祥寺，为它投票的人中超过6成居住在东京都，居住在神奈川县、埼玉县的人数则大致相同。
从这些数据中，我们可以得出这个结论——前三名的人气都比较均匀地分布在首都圈的不同地区。
而我们选择东京23区的收益型物件的目标租户，则主要集中在东京都内，特别是东京23区，所以在分析这个榜单时，东京都内居民的选择就很重要了。
在这个前提下，排名第4的大宫站，为它投票的人中接近8成都居住在大宫站所处的埼玉县，来自其他地方的人所占的比例均不足10%，意味着它在东京都内基本没有人气。虽然它的排名靠前，但实际上却是个小众街道，排名也很可能只是当地人民热衷于为自己的居住地投票，所造成的虚高假象。
回看前几年该排行榜的前十位，我们也能发现，大宫站仅仅是在近两年获得了该排行榜第4名，前几年均榜上无名，或是仅仅排在第9，与同样小众化的浦和站一起“吊车尾”。
SUUMO最想居住的街道2018
相反，目黑、品川、新宿、池袋、中目黑都有超过4成的票选来自东京都。
这当中让我们来看看排行榜上另一个在国内不算太起眼的站——目黑站。虽然在2020年排名中没有大宫站靠前，但我们可以看得出，它的人气分布较为均匀，不像大宫站一样人气过于集中在埼玉县。
因此，它的人气自然也更加稳定，从2016年开始，目黑站一直榜上有名，从未跌出前10。
2016至2019年SUUMO最想居住街道排行榜
同时，目黑站的投资门槛与惠比寿相比低了不少，20㎡左右的二手公寓价格在1500万日元（约95万人民币）左右，对于许多投资者来说，是处于可接受的范围以内。
目黑站可能大部分国人不知道，但它却是日本当地非常热门的投资区域，它所属的JR山手线每天都有着大量的乘客，“得山手线者得天下”可不是随便说说的。它的地价比国人所熟知的浅草都要高得多。
因此，如果感觉惠比寿太贵，暂时无法负担的，不妨考虑一下目黑，也是非常不错的选择。
要知道，社会的劳动力主要是年轻人，如果某个街区，年轻人不爱来这居住，那这个街区的未来又该如何发展下去呢？
因此下面，我们再来深度剖析“SUUMO最想居住街道排行榜2020”投票者的年龄构成。
如下图所示，排在前面的几个站的支持者中，年龄层分布都较为均匀。然而，在为浦和站投票的支持者中，20岁群体仅占20%，40岁群体却占40%以上。像这样缺少年轻支持者的街区，我们不得不为它的前景感到担忧。
排行榜前10站点投票者年龄层占比
我们再来看看池袋，拥有着不少繁华街道的它，支持者中20岁群体占到接近4成，同样繁华的新宿站支持者也占到了3成以上。
对于年轻一代来说，为这些街道投票不单单是因为他们爱去这些地方玩，考虑去这些地方住也是他们投票的理由。因此，支持者中年轻一代占比越高，我们可以说这个站的未来发展更加可观。
我们在选择地段投资的时候，不妨也关注一下各个街区投票者的年龄构成，选择那些支持者中年轻人占大比例的街区，或许将来发展前景会更强。
在日语中，“穴场”一词的意思是“不为人知的价值洼地”。而在日本的各个车站街区中，除了那些热门的大站点以外，一些相对较冷门的“穴场”因租金适宜、物价低、生活设施齐全等优点也收获了不少人气。
RECRUIT住处公司所进行的调查中，就对“被认为是穴场的街道”进行了排行，结果如图4所示。
被认为是穴场的街道排行榜
最近3年，位于足立区的北千住站一直稳居第一，北区的赤羽站也一直排第二，这两个站可以说是穴场排行榜的常客了。另外，田端站、驹込站、练马站和巢鸭站，这些位于东京23区内的街区，也都是日本人公认的“价值洼地”。
对于中国投资者而言，这两个地方虽然没有新宿、池袋来得有名，但也是东京房产投资中却很不错，偷偷告诉你，这些地方可是日本大型不动产公司自家投资房产时，特别钟爱的地区，地段的评分很高。
受到疫情的影响，一些在东京生活的人收入缩水，热门大站点的高额租金会让他们望而却步。这种时候，我们不妨可以多关注一下这些“穴场”，它们往往是更抗“黑天鹅”的选择，疫情下便成了人气黑马。
住在一个地方，喜欢一个地方都有他们各自的理由，所以知其然也应知其所以然。最后，就让我们以7家大型公寓公司共同完成的排行榜为例，来深究投票的人投这些站的理由。
想住这些街区的理由
（制图翻译：小贺）
我们可以看到，几乎每个站的上榜理由中，“交通便利”都是排在前面的。可想而知，交通几乎是判断一个街区是否有人气的金标准。
因此，无论是什么时候，无论是否有疫情，我们在选择投资地段时，都应该重点关注这个地方的交通便利性，而不应该执着于朝向、楼层等日本租户不在乎，但国人很在意的属性，毕竟地段决定房子的价值。
再来回看前面提到的目黑站，从属于明星线路山手线的它，无论是去新宿CBD还是秋叶原都在30分钟以内，这或许正是它人气稳定的原因之一。
每一年，各大房产公司的各种街区排行榜让人眼花缭乱。聪明的投资者不会盲目选择榜首就贸贸然投资，而应该根据自己的资金、需求，深度剖析各个排行榜的数据，对比选择出最适合自己的地段。
如果觉得这样太麻烦，我们专业的掘金团队也能为各位掘金房东量身打造最适合的投资方案，为你的日本房产投资保驾护航。
参考资料：
山下和之，《现代杂志》，住みたい街「恵比寿・横浜・吉祥寺」が圧倒的人気、では「穴場」はどこ？
2021年是一场更艰难的战役。
全球资本已提前部署日本资产，避险保值。
日本不仅是全球投资的保险箱，更是租金回报高地。
未来十年，当不确定性成为常态，更应提前部署。
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