黄博文： 真相！房企2019年应该干这几件事
2019年房地产行业形势如何？很多房企感到很纠结很痛苦。尤其是第一季度，全国90%的城市销售市场不乐观。有人用当下销售市场的数据，来预判未来，这是错误的。房地产行业是一个很独特的行业，是资源驱动的行业。决定行业趋势的是房地产行业的核心资源：钱和地。
博志成股份创始人、研究院院长 黄博文
3月23日-24日，由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会【两会篇】在北京成功召开，本次峰会以“聚焦两会、洞察破局”为主题，来自全国的100余家房地产企业董事长、总裁及核心高管参加了本次峰会。博志成股份创始人、研究院院长黄博文围绕《聚焦两会 洞察趋势 研判策略》发表了精彩演讲。以下为精彩内容：
谁是房地产行业的“爹”和“妈”
管理学中经常说一句话：客户是我们的衣食父母，这句话既对也错。那么谁是房地产行业的“爹妈”呢？政府是我们的“爹”，银行是我们的“妈”。核心资源是掌握在爹和妈的手上的，判断房地产行业的形势，一定弄明白“爹妈”在想什么。不能单纯地看现在的库存有多少、去化速度快和慢、价格是涨还是跌，这些用在单个城市的判断上有点用，但对行业走势的判断基本没用。
我们说的是真相
对于房地产行业的预测，难度很大。
首先影响房地产行业的因素特别多，并且很复杂。比如说政府的行为、金融机构的行为，无法用市场自由竞争的游戏规则来预判。
其次，国家推行因城施策，不同的城市采取不同的策略，而中国地级以上的城市就有300多个。同时，各地存在很多突发性事件，很多非市场化因素等加重了预测难度。
另外，预测的基本方法错误。用当下销售的数据来预判行业的未来，逻辑是错误的，当下的销售数据是过去的结果，不能预判未来。
最后，我虽然不能保证博志成的“预测”百分之百是准确的，但我们预判结果很有可能是真相。我们对行业判断的观点、结论，和判断行业的方法论，希望给大家带来一些启发。
房地产行业扛起支撑宏观经济的大旗
中国在目前及未来三到五年、甚至十年到二十年的阶段，在国际竞争上处在什么样的位置？在国际竞争上遇到了什么问题？优势和劣势是什么？国内的宏观经济相应做出什么样的变化？房地产行业会是什么走向，才能支撑宏观经济，进而支撑中国在国际竞争中的地位？这些都是我们房企人需要思考的。
对应到全球的坐标上看，2010年中国的GDP超过日本，2017年中国GDP 13万亿美元，大概是美国的三分之二，按照这种发展速度，假设美国年均增长2%到3%，中国年均增长6%，刚好到2035年左右我们的GDP总量会超过美国。2017年中国的人均GDP是美国的六分之一，按照发展速度预计2050年左右中国的人均GDP会超过美国，实现真正意义上的强国。如果中国一直按这个势头往上冲，美国势必要遏制中国。未来十到十五年，我们面临的国际环境会很糟糕，三架马车中的贸易不会再起作用。
国际上有贸易战，国内面对新旧动能的转换，增长模式的转换带来很多的挑战。到2035年左右，中国经济的下行压力会很大。在这样的形势下，我们的经济不能出大问题，那么谁能把中国的宏观经济扛住？从目前来看，房地产行业应该当仁不让承担起这个责任。
2017年十九大上为中国规划了美好的未来：2020年是决胜小康的关键年，到2035年要基本实现现代化，2050年基本上要成为社会主义现代化强国，那时基本上实现了中国梦。各个行业，尤其是房地产行业的发展，一定是基于这个出发点。
“稳”是基调
2018年末的中央政治局会议、“住建工作会议”以及近期“两会”都强调“三稳”基调：稳地价、稳房价、稳预期。其中，稳预期最难，谁的预期？买房子的老百姓的预期，没人买房怎么“稳”得住，然后是房企老板的预期，尤其是民营房企老板，大家都不投资也麻烦。
国运昌盛、消费者和企业家信心是房地产行业发展的基础条件。房企不要因为2019年第一季度的销售市场不好，就不敢拿地，不敢发展。
进对城市是第一位的
在“一城一策”、防止资产泡沫破裂、产业结构调整、城市市场分化等背景下，对于房地产企业来说，最重要的是选对城市，而不是拿地。进错了城市，再便宜的地都是陷阱，进对了城市，价格再高的地都可以拿。未来，房企城市布局与节奏把控、融资创新将决定企业的生死存亡。
“夏冬”是拿地最好的时候
从销售市场上看，2019年的房子是不好卖的，因为它处在短周期的冬天，但短周期又处在一个长周期中，所谓夏冬，就好像夏天也会降一下温，夏冬是拿地最好的机会。我们在去年就做出了这个预判。
所以，2019年上半年压倒一切的任务是卖房，2019年下半年压倒一切的任务是拿地，2020年压倒一切的任务是运营和开发，力争实现货地比的倍数增长。
存量时代来临前房企能做什么？
2035年左右，房地产行业才会整体进入存量时代。在2035年之前，基本上还是增量为主，那意味着在2035年之前，房企在战略上要做好的三件事：
第一件事，把规模尽可能做大，因为未来进入存量时代以后，小企业是没有生存空间的。
第二件事，在优质的城市逐渐沉淀优质的资产，并运营好。
第三件事，逐渐地发育资本证券化能力。
博志成的十大研判:
1. 行业总体“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），但因城施策，部分城市会出现松绑或变相松绑，所以一线及大部分二线城市将量价止跌回升，三四线市场有涨有跌。
2. 如下八种房企会活得更滋润：大型国企，上市公司，区域龙头，特色领域的龙头，规模够大、具有较强不动产运营及资产证券化能力的企业，具有金融驱动产业和成熟生态模式的企业，能够洞察趋势、把握节奏的、有战略智慧的企业。
3. 在防范系统性金融风险的大背景下，降准降息、积极的财政政策（减税费、加大投资、发专项债），将以“点刹”的方式适度的调整“去杠杆”的力度、方式、节奏、结构，融资成本将回落到10%左右（行业中位数），但绝对不会“加油门”。资金面依然相当紧张，银行信贷依然是占据主导地位。中小房企海外上市将成为行业最热话题之一。
4. 减税降费（1.5万亿）、有质量的增长背景下，政府必将增加土地供应量。预计土地市场于年中筑底，不同城市有一定时间差。
5. 收购兼并、合作依然是获取资源的主流渠道之一。在2018年的基础上提升30%左右。
6. 教育、养老、文旅、租赁、资产管理及运营更多是大企业的游戏、资本的游戏，热度下降，逐渐回归理性。
7. 资本机构及头部企业积极探索乡村振兴的战略及盈利模式
8. “高周转”将成为能力的标配。“弹性大运营”将逐渐流行。另外，越来越多的房企将重提“均好”。
9. 参与混改，带小红帽逐渐成为时髦。
10. 房地产真正进入好玩、有味道的阶段了，但是大部分房地产企业老板不会玩了。
给房企的十条建议:
基于以上的十个判断，对房地产企业会提十条建议：
1. 要动态关注三架马车及长效机制，研究洞察行业的趋势及城市的节奏，逐渐形成战略智慧和战略定力，动态优化战略及目标。
2. 老板需进化。这里的“老板”是指核心团队，要从关系型向经验型升级，从经验型向业务型升级，一直升级到战略型。小企业老板必须懂业务，要深入业务一线，中型企业老板必须懂经营，中大型企业老板必须懂战略、懂资本。核心团队必须不断升级。
3. 控制风险的基础上，努力做大规模，谨慎转型。
4. 重点关注三大城市群、湾区、省会，研究三四线城市的轮动节奏，重新分析已经进入的城市价值，把握好年中拿地的好机会，优化布局和土地储备结构。
5. 创新融资渠道，关注香港IPO，内部经营性杠杆、政府专项债等。
6. 研究、推动混改、收购兼并及合作模式，尤其是与国有企业、大基建、乡村振兴类公司。
7. 高周转是房企的标配能力，推动弹性大运营，把握好“投融运销”的经营节奏。上半年，回款是压倒一切的任务。
8. 产品与服务的创新、升级、标准化。
9. 优化机制、体系，升级团队，以适应行业及企业战略的变化
10.强化研究、战略、投资布局、融资创新、弹性运营职能及部门，要高配。
透过现象，洞察未来房地产行业的本质。博志成研究院和博志成公司将在未来持续为大家助力，将为大家带来：
0. 政策及行业热点的及时分享（峰会、观点文章等）
1. 助力战略优化、模式调整（研讨会、八步法、生存升级转型）
2. 协助城市选择、投资体系变革及投资团队建设、产业及土地资源整合
3. 融资方案及内部经营性杠杆提升方案
4. 滚动的三年经营规划及弹性大运营体系建设
5. 产品线规划、产品及服务升级、业务能力提升辅导
6. 管控效率提升、机制建设、人力战略及规划
7. 核心团队建设（各级高管、城市总、项目总、专业总等）（多对一私享会）
8. 参观、考察、交流、资源整合与共享
9. 创新业务助力（文旅、长租、产业、智慧城市及社区、IPO策划及对接、收购兼并顾问、投资等）
10. PCI---E风控体系建设
博志成坚定地认为，从现在到2035年的16、17年内，房地产行业是高位盘整，机会非常多。
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