解榜|1-9月销售数据：集中度下降，竞争激化，逆境如何取胜？
2018已过3/4，深度分析2018前三季度销售TOP100排行榜，博志成研究院发现，在政策逐步收紧、行业转折点已来的现今：总体增长持续，但分化加剧（规模、速度）、房企竞争加剧（头部企业集中度降低，其他企业有更多机会；冲千亿、冲百强在数据上有明显体现）、部分房企年度完成度不高、4季度压力突显。
为抗风险、争机遇、保生存、求发展，房企关注的重点将也必须发生重大的变化，并基于此，博志成提出针对7大维度，提出具体落地建议。
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整体增速提升，百强门槛提高，集中度略有下降
（一）1-9月TOP100销售总规模同比增长39.6%，百强门槛提高到177亿
从整体市场的销售表现来看，2018年前三季度TOP100房企总销售规模近7万亿元，较去年同期增长39.6%，增速提高2.7个百分点。
在冲千亿、冲百强目标刺激下，百强门槛已达到177亿，较去年同期提高70.68%，远远超过百强整体增长速度；截至第三季度，进阶千亿行列选手已达18位，较第二季度增加5个，且超过2017年年终榜的17位。
（二）增长速度：7家企业前三季度销售额较上半年翻一番
第三季度多家企业持续高速增长，其中7家企业累计增幅*超100%，即前三季度销售额比上半年总额翻一番，第三季度3个月完成上半年6个月的销售额，厦门大唐（133%）、新力地产（131%）、中国中铁（130%）、绿都地产（120%）、融创（119%）、中粮置地（112%）、中国电建（104%）。前三季度TOP100中共有75家企业超过或维持上半年增长速度，即累计增幅超50%，或者说第三季度各月销售均值≥上半年各月销售额均值。
*累积增幅是指相邻季度累积值的增幅，此处为前三季度销售总额相对前二季度销售总额的增长比例。
（三）集中度：头部房企同比环比下降
头部企业集中度同比环比略有下降（图1-1），TOP10同期占比较2017年下降近3.80%，且2018年第三季度较第二季度仍在小幅下降（-0.01%）。TOP3市场集中度从2017年第三季度的23.738%下跌到19.514%，同比降低4.22%，较第二季度环比降低2.36%。这或许意味着，分化还将继续深入。
头部企业集中度降低，一定程度上，也意味着其他企业将有更多机会。
（图1-1）
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量速分化加剧，房企冲千亿意图明显
（一）规模分化：前10差距拉大（三个千亿断崖），200+梯队竞争激烈
前三季度，十强差距拉开，出现千亿级断崖达3个的局面——第2名与第1名差额1079亿元，第5名与第4名差额1099亿元，第7名与第六名差额785亿元。（图2-1）。
除200亿以下企业外，200+、400+、1000+亿元三个梯队竞争激烈，企业数量最多（图2-2）。
（图2-1）
（图2-2）
（二）速度分化：800-1000亿规模企业第三季度增速最快，房企冲千亿意图明显
博志成认为“百亿是房企生存线”“千亿是房企的发展线”，在前三季度销售数据中，可以明显看到，众多房企冲千亿意图明显、剑指千亿——截至第三季度末，规模在900-1000亿区间的企业销售总额同期增速达420%（企业数同期增加4），其次为800-900亿区间（企业数同期增加7）及1000-1500亿区间（企业数同期增加2），增速分别为200%和193%（图2-3）。
如：正荣集团（原千亿目标以完成943.3亿，现调整目标为1200亿）、中国金茂（千亿目标已完成978.9亿）、金科地产（千亿目标已完成943.3亿）。
（图2-3）
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10强基本定型，50-70强竞争激烈
（一）10强基本定型，融创、新城表现突出
从TOP10前三季度排名情况来看，排名变化极小，多为1个名次的上下变动，除新城为年内新晋且同期上升7位外，该梯队已基本被锁定。（图3-1）
（图3-1）
碧桂园、恒大、万科：三甲明显收敛。碧桂园前三季度累积销售额已达5520亿元，同期增幅29.29%，已超2017年全年业绩；恒大与万科均过4300亿元，从速度来看，恒大第三季度回款更快，而万科同期增幅最小，仅9.54%，与其“聚焦收敛”的战略导向基本契合。
融创：后起之秀节奏激越。融创虽位列第四，与二三名的距离却在加速缩小，累计增幅118.53%、同期增幅104.81%，继而与保利拉开超1000亿的距离，相当惊人。有“并购之王”之称的融创，从2015年起走出京津沪渝杭，布局二三线中的济南、郑州等城市，并在2017年收购万达旗下几乎全部文旅项目，到今年已经进入收成节点，因而出现井喷式爆发。
新城：新晋10强、身手不凡。新城集团2018年前三季度表现优异，身手不凡，同期上升7位，同期增幅达115.17%（TOP10中同期增幅最高）。新城控股是生于江苏常州的一家企业，借助“住宅+商业”双轮驱动的竞争优势，2017年全年合同销售金额达1264.72亿元，同比增长94.39%，成功进入“千亿俱乐部”。在今年1-4月的销售排行榜中，新城终于跻身TOP10行列。
（二）50-70强竞争激烈，排名同期变化最大
从名次变化幅度来看（图5）50-70强竞争最为激烈，在排名同期变化幅度较大（正向变化超10名，负向变化超6名）的26企业中，正负两组中50-70强各占6家，将近一半。
排名正向变动最高企业：新希望（前进27名）、三盛集团（前进25名）、隆基泰和与东原地产（前进24名）。
排名负向变动最高企业：中天城投（后退49名）、万达（后退38名）、首开集团（后退16名）。
（图3-2）
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压力显现，仅1/2完成年度目标75%
（一）明确年度目标的45家企业中，1/2达标有望
在45家明确年度目标的企业中，22家前三季度年度目标完成率超过75%，年度目标完成有望。其中，13家企业年度目标完成率已超80%，且有2家企业在9月底已完成年度目标（龙光地产、建业地产）。（图4-1）
（图4-1）
（二）压力显现，三季度已过，部分企业年度目标完成不足60%
航母企业压力显现：地产新时代，业绩及生存发展的压力，并不仅限于中小企业。前三季度TOP10企业中，除融创、新城、恒大年度目标完成压力较小外，预测业绩目标难实现者较多，碧桂园、万科、绿地年度目标完成率尚不足70%，四季度业绩压力较大，由此可见，郁亮“活下去”的口号，并非夸张。
部分企业压力突显：45家企业中，有5家企业年度目标完成率不足60%（华夏幸福、绿城中国、首创置业、正商集团、朗诗绿色），预计年度目标完成难度较大，四季度将是强调狠抓现金回笼、冲量决战的关键期。
VUCA时代目标制定需谨慎：业绩目标应结合环境、企业资源、团队等多维度从战略层面进行确定、并依据关键性变化进行优化调整。如：碧桂园年中提出不再设目标，而正荣则将年初定的1000亿目标上调为1200亿。
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智者胜：抗风险、争机遇，博志成7维建议
（一）年终交卷仍有机会，快速应对、抗风险、争机遇，博志成7维建议！
对于中国房地产行业及从业者来说，2018年是个多事之秋，政策、资金的压力让企业不得不反思和摸索自己的生存之路。距离年终交卷还有三个月的时间，如何在寒冬中破冰而出，坚韧前行，是地产企业更要好好思考的问题。
博志成建议并提升：为抗风险、争机遇、保生存、求发展，房企关注的重点将也必须发生重大的变化：
（二）未来5年仍是窗口，逆境才能弯道超车，做好“战略智慧+经营逻辑”，智者胜！
博志成通过研究指出，未来五年是个从增量时代向存量时代过渡的窗口期。期间，长效机制将逐步落地，新、老游戏规则在博弈中交替。
因此，未来五年是最好的、最“混乱”的、也是最后的一个窗口期！在这个窗口期的地产江湖中，机遇与风险并存，“分化”是主流，再也不是“勇者胜”的资源驱动时代，而是“智者胜”的战略驱动资源并进驱动的时代。
越是行业环境变化诡谲，人人恐惧之时，越是企业发展的关键时期，博志成建议各房企从现在开始更应聚焦战略及经营逻辑的创新和优化，实现活下来、升级、转型的战略意图！
从过去二十年行业历史看，但凡成功的房企，成功的核心原因都是其“战略智慧及经营逻辑”！