泛地产观察 | 房企高管离职潮或来临，谁能“剩者为王”？
泛地产观察
Bonzerview
（2018年第47期，总第328期）
本周要点>>>
▶ 政策环境——积极纾解民营经济 并严格市场治理
· 发改委：支持优质民企发债 拓展民营企业融资渠道
· 住建部：严格抽查、处理违法违规开发和虚假房源信息
· 证监会：并购重组不强制披露标的预估值
· 上交所：因欺诈发行被强制退市的不得申请重新上市
▶ 企业动态——资产收购运营与融资特质鲜明
· 凯德：128亿获上海双子塔 预投200亿建来福士
· 远洋：收购上海元博酒店打造含住房租赁综合体
· 阳光城：拟以购房应收款为基础资产融资 总额不超50亿
· 佳兆业物业：继续推进上市计划 拟集资1亿美元
· 一周内4家房企高管离职 或主因业绩指标难达成
▶ 数据解读——减速行进中 但寒冬尚未太冷
· 前10月土地出让收入超4.7万亿 同比增32.1%
· 首套房贷款利率新高达5.71% 近期多城渐松动
· 企业拿地：总体增幅放缓 但不乏亮点
· 楼市：银十已去 房价高位回调、总体企稳
▶热点分析——房企高管离职潮或来临，谁能“剩者为王”？
· 房企高管离职潮下的“冷”思考
博志成研究院出品
本周（11月12日-18日）宏观政策焦点落在纾解民营企业困难和稳定资本市场方面，总体操作温和，以托底、定向引流为主，如成立专项纾困基金、鼓励有条件的企业发债、对并购重组信息披露中标的资产的估值要求有所减轻等。
地方政策仍然以分市场秩序规范化、防控“炒房”和“房价过高”风险，典型做法则是对购房资格、个别地块现房销售以及座谈会议指导。关于江西与长沙两地政策信号，一方面，房企要看到不同省市之间的调控动向的共性，即稳定市场的总体目标；另一方面，也要看到调控的具体方面和严格程度等区别，并在区别之间避开短板，找到机会。
此外，住房租赁在房源信息管理和“以租代售”两方面，对不同企业进行约束，可以理解为在该领域的规范性探索和准备，预计未来还有更多信号释放。（博志成研究院BTJ）
Part-1 : 战略投资
本周（11月12日-18日）投资（不含招拍挂拿地）单个项目较少，但资产总额和物业体量较大，凯德和远洋两家为代表，均已收购方式购入优质商业物业，进行综合性业态开发和产品分类。此外，鑫苑与中建市政合作，发挥其代建优势，也是应环境顺战略之举。（博志成研究院BTJ）
Part-2 : 融资融券
本周（11月12日-18日），常规债券融资市场有所回暖。本周博志成收录的融资事件总额达440.97亿元和18亿美元，其中，已成功发行金额47.3亿元，共5期；获准发行金额233.67亿元，共7期；拟发行金额160亿元和10亿美元，共4期。
发行债券企业数量和融资工具金额大部分在10亿元以上，且融资工具品类相对丰富，包含短中长及特殊资产化票券计划，但已公开融资成本相对仍在高位，部分达到9.5%，仅少数在4%以下。
资金用途相当一部分仍然为再融资，少数针对租赁和其他商业物业未来收益的资产证券化类、公开与非公开工具。另一方面，部分企业通过股权激励、“债转股”、“息转股”方式，综合考虑各因素，对债务期限、资本结构进行一定幅度的挑战。
此外，中梁和佳兆业也前后加快推进上市进度。（博志成研究院BTJ）
表1：部分企业融资融券情况
11月12日-11月18日
据来源：观点网等，博志成研究院整理
Part3-人事与经营
最近两月以来，为稳定上市房企股票波动幅度，从政府到企业都加大回购股票力度，部分采取与股权激励结合的手段，但债务风险更是不容拖延。
而花样年回购美元票据的做法，可以看成是对海外融资偿债风险的一种预见性措施。但要注意，回购融资工具，需要一定的资金余粮和支付能力，并与当期债务结构进行协调，取舍利弊。
房企高管离职本属正常，经济上行时期主因竞争与人才流动，而下行阶段则多为主动或被动的战略调整。从目前房地产行业的降温态势来看，房企高管动荡还将持续。对部分企业而言，收缩业务战线、增收节流，或许是抵御行业寒冬的策略之一。（博志成研究院BTJ）
1、经济环境
【博志成观点】前十月土地出让金总体增幅超过30%，显著高于房地产投资增幅。城镇土地使用税、耕地占用税同比下降且幅度有所扩大，侧面反映房企拿地力度相对有所减弱或拿地成本略有下降，此外，部分税金可能由于基建投资有所回升，对房地产行业有一定分流影响。
【博志成观点】“取消货币化安置”并非一刀切，也不可能马上叫停。棚改进度总体优于预期，说明还有相当的空间。对房地产企业而言，要思考的问题主要在于：如何结合自身战略定位，获取当前库存较少、房价上行可能性较大、有较强需求支持的城市和地区的土地储备，把握尚未封冻的货币化安置优惠政策红利。
【博志成观点】在大的“稳”杠杆背景下，首套房按揭利率小幅回调是可接受的，但不会过猛过快放开，还要与宏观经济脉搏强弱、居民收入预期和房价走势等综合考虑。气候已然变化，又进入买方市场阶段，要应对的问题不止是回款。因此，房企不必过分喜悦，消费者更不必着急。
【博志成观点】从当期单身购房者年龄分布来看，27-29岁比重较高，28岁以上购房比重逐渐降低，可以推测，28岁以上购房者更多为已婚。购房行为体现对房地产市场的预期，当前房产仍然是年轻一代主要且相对看好的投资工具和对象；一方面，挑战和变化也很多，比如，随着社会经济生活方式和社会关系的变化，单身购房年龄和初婚年龄的变化，也将是新一代年轻人住房消费与房产投资行为需要考虑的基础；最后，购房资金来源显示，年轻一代对收入在消费和投资的分配上有群体性特征，针对新一代客户，房企在产品、服务以及金融工具的介入方面，更要有所准备。
2、楼市：银十已去 房价高位回调、总体企稳
【博志成观点】全国房价10月总体稳定，部分城市二手房回调较为明显，新房价格涨幅可控；对于“取消货币化安置”不必纠结担忧；真正的挑战在于，如何把握库存较少、房价上行压力较大、有较强需求的城市和地区的投资开发机会，以及借力针对特定物业类型、地块性质、拿地条件资质的优惠政策。
3、企业拿地：总体增幅放缓 但不乏亮点
【博志成观点】
从官方数据来看，10月新增投资总额较9月有所减少，与8月持平，拿地面积较9月有所回落且低于8月，但拿地金额年内总体呈稳定增长趋势，且土地均价持续下降，拿地成本有所下降。
博志成研究院跟踪媒体披露的拿地情况来看：
1、上周土地成交方面，热度尚可，招拍挂拿地企业达17家以上，成交面积大于120万平方米，成交金额近250亿元，地面均价20774元/平方米，其中五家底价成交，其余溢价均在10%以下。
2、从城市来看，本周广州、上海、昆明和武汉成交地块较多；昆明仅万科与世博联合拿地六块，一举收金52.2亿元；武汉成交均价涨幅相对明显，楼面价突破9000；此外，最贵的仍然是上海地块，且以租赁住房为主；而北京本周成交较少，万达项目为自持，参考最新成交情况，其地价约为同类性质土地价格的30-50%左右
3、从企业来看，招拍挂市场上，万科与保利两家在招拍挂市场拿地力度较大，但各自聚焦不同区域、不同城市，且物业类型迥异，万科在昆明的住宅布局，楼面价不到6000，而保利则参与山西太原的城中村改造。此外，恒大农业在武汉拿下远郊区较大幅地块，为住宅项目；而郑州佳田实业有住宅与教育用地结合，建设面积较大，且为底价成交项目。（博志成研究院BTJ）
表1：部分企业融资融券情况
11月12日-11月18日
来源：观点网等，博志成研究院整理
房企高管离职潮下的“冷”思考
最近一周，大型房企四名高管连续离职。业内人士指出，一波离职潮来临，且折射出国内房地产市场拐点已至、房企在销售压力下走马换将的无奈。
1、销售减速，加大离职概率？
中原地产首席分析师张大伟：“过去几年房企销售连创新高，很多房企动辄创出50%的高增长，一些房企甚至翻倍增长。但现在看来，2018年的销售额，包括2019年的销售预期，会较前几年有一个非常大的变化。在这种背景下，一旦销售进度离全年的销售目标有非常大的差距，职业经理人的变动也会非常大。”
某中小房企高管：“销售额是最直观的一个指标，除此之外房企内部还有各种各样的指标，比如土地储备如何，一级开发如何，二级开发如何，融资做得怎么样……这些都是考核职业经理人的具体指标，而行业下行的影响是综合的，有可能销售额达标了，但是融资指标没有完成，同样会造成高管被迫离职。”
截至10月25日，2018年A股地产公司的董事长离职人数已达24人。而在过去三年中，2017年为25人，2016年为19人，2015年为28人。
中泰证券分析称，房地产、建筑装饰行业有超过40%的上市公司高管离职人数超过去年；民营企业，尤其是市值小于50亿的中小上市公司高管离职人数明显超过去年。
高管变动主要有三种类型：正常工作变动，比如企业内部调整、另谋高就或因为工作压力大而离职；控股权发生变化导致高管团队变化；为了摆脱持股锁定期的约束而提前离职。
高管离职的主要原因有：董事会换届、公司控制权变更等原因，还包括身体、家庭等客观原因。当然，也有可能因为上市公司业绩不佳，而面临被动辞退。
2、什么样的人会离开?
中国房地产研究院陈晟分析认为，房企人员调整的实质是未来战略的调整。“只会‘拿地’的人已经不吃香了，目前房企最需要是产融销复合型人才。目前地产业已从传统的增量开发模式，进入到存量时代。存量时代强调的是跨产业的运营能力、资本运营能力和金融运营能力。相反，原有的快周转快开发的这些人才如果不迅速转型转变，可能就不适应时代的要求。如果你仅仅只会土地的招拍挂，已经没有什么特别大的意义，除非你具备产城融合的拿地本领。”
从地产圈以往经验来看，在新的市场环境之下，有能力的地产房企职业高管离职有多种出路，一些人也有创业冲动。比如，SOHO中国的原高管苏鑫，转向地产私募基金创业路，万科的毛大庆的优客工场、共享际已在国内声名大噪，其本人也成为一个行走的IP。
3、什么样的企业留不住人才？
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，高管的流动是正常现象，但如果高管流动性过大，则反映出一些问题，主要是上市公司缺乏吸引优秀人才的激励措施，且企业家与职业经理人还处于急功近利的阶段。高管经常换人，公司的战略很容易朝令夕改，所以管理团队的稳定性影响到管理有效性。
综合明源研究院的访谈总结，高管离开的企业主要有这七种病根：
（1）杠杆太高，朝不保夕，卖项目，顶着资金链断裂风险
（2）没有先进文化，内部派系林立，内耗过重，低效运营，拖累人才
（3）不懂战略，依赖粗放的“赌周期”
（4）缺乏核心人才，或无法平衡裙带与职业经理人关系
（5）产品落后，没有竞争力
（6）运营力太差，缺乏标准，不成体系
（7）野心过大，风控意识与能力太弱，实力跟不上变化
华泰证券分析称，居民加杠杆后继乏力，预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%。受销售下行影响，房企资金链将进一步紧张，拿地力度将逐渐衰减，叠加提前缴清土地款造成的2018年高基数，预计土地购置费将下滑10%。新开工增速呈现前高后低的局面，预计全年增长4.9%。总体来看，预计2019年开发投资增速为0.9%。
易居房地产研究院总监严跃认为，“国内房地产行业的降温未来一段时间预计不会结束，房企高管的动荡也会持续下去。”
（参考资料来源：中国证券报、上海证券报、明源地产研究院、华尔街见闻）
【博志成观点】当我们把目光转向未来，就不难发现，地产从业者与地产企业都面临相似的困境和挑战，个人的转型与企业的转型也均非易事。
地产行业的前景仍然值得向往，游戏也会更加有难度，这也意味着，高管的胜任力、自我实现方式和企业对高管的选用、激励等，都要适应变化。
博志成认为，企业高管的“事业成功度”取决于“高管自我提升节奏是否契合核心团队的提升节奏、不落后”、“是否能跟上企业发展节奏，并适度引领“、”是否能清晰认知行业轮动波动节奏，并能带领企业抓住机遇”，从而做到与企业战略调整相携上升，穿越周期。而核心高管能力具体体现在：战略意识、能够开疆拓土、会算大帐、解决问题、带好队伍，引领创新发展6大维度。