2019年，房地产合作开发与并购，重点都在这里！
2019年，新一轮地产周期开启，我国的房地产行业发展到存量和增量并存的稳定期。我国地产行业进入稳定期后，并购和合作开发将成为地产企业重要的增长极，企业将从项目运营初级阶段，步入资本运营的高级阶段。资本运营的盈利模式除传统的项目盈利外，利润更多来源于并购企业的资本整合、管理整合和市场整合。
在金融宏观审慎监管理念下，资管新规及其配套规则的出台，我国的金融体系正在重构中，银行、信托、证券、基金、保险等跨市场、跨产品的多维地产金融套利得到有效遏制，传统高杠杆、多嵌套的地产融资已丧失操作空间，地产行业融资难、融资贵已成定局。前期融资需求大，可贷资金规模小。地产行业在2019年将继续延续“以融定投”、现金为王的主基调，为资本整合提供广阔的合作空间。
地产合作开发和并购除需要关注项目层面的传统控制事项外，需以包容心态，统筹协调收购方（后文简称“买方”）、被收购方（后文简称“卖方”）的利益和风险，优化设计交易结构，衡平配置买卖双方的诉求，以提高资本的投资回报率。
我国地产并购市场，结合外部融资环境的变化，交易结构迭代创新不断，目前的主流方式：股权收购并表、在建工程收购、债权收购、代建代管、明股实债、一二级联合开发、“产业+”、基金平台收购、小股操盘等。交易结构的差异形成不同的风险和收益组合，需要在并购前提前规划，对并购前、中、后，按照“融—投—管—退”，以退为投的思路，设别并购过程的风险和机会，进行有针对性的重点防控。
交易结构设计主要思路
项目并购的合规性，是交易结构设计的底线。
法律从来都是保护懂法者。在合规前提下，要充分利用现有的法律法规进行制度性套利。按照房地产相关法律制度，在我们国家，直接转让土地、转让在建工程、转让项目债务、转让项目股权、项目公司定向增资等的法律后果不同，法人和自然人、国内投资者和外国投资者转让房地产取得所得的税负差异不同。
买方，对土地高溢价的消化能力，成为项目投资测算和交易结构设计的关键之一。如果买方具备全产业链运作能力，进行全产业链收购报价，通过建安、精装修、景观、配套、租售运营等全产业链消化，则需要在收购前进行收购后全产业链关联交易的总体设计。反之，如果买方为高溢价消化能力不足的区域龙头企业，经验建议合作开发输出管理、小股操盘、代建代管等交易结构远胜于并表的控股股权收购。
每一种交易结构各有利弊，从项目再融资便利看，并表胜于小股操盘；从项目管控角度，并表也优于一般意义上的合作开发；从投资退出角度，明股实债优于真股；从税收风险角度看，股权收购存在140号风险，资产收购导致项目公司税收优惠终结、易发生土地增值税跳点等风险；从杠杆效率角度，延期支付优于一次性付清。
交易结构的设计就是锁定卖方的利益诉求前提下，通过交易结构的无差异分析，筛选出一种对于买方而言风险低、收益高、成本低的交易结构。
尽职调查注意事项
项目尽职调查是识别卖方、合作方及项目主要风险的必经程序、必要方法，也是交易结构设计的基础。
项目尽调分为专业、法律和财务三类，尽调忌讳目标不清、调查不全、重点失误，组织失当，三类调查不交圈等。买方需要制定尽职调查计划，调查前要交底、统一配置尽调资源，尽调后三家统一汇报、统一评价，统一制定交易结构的风险防范重点预案和合同条款。
从交易结构设计需要出发，下列事项需要特别关注：（1）从调查中介机构的选择上，法律尽量使用卖方当地的律所，充分利用当地律所的本土优势，开展好收购项目外重点信息的调查。（2）项目的实际控制人、实际控制人的财务状况。（3）项目公司的出资情况。（4）项目公司股权有无代持、质押、冻结等权利受限情况。（5）项目土地自身的问题：土地出让金和税费缴纳、土地附随义务、规划条件和指标、土地闲置、土地是否被抵押或保全、楼花出售、项目的收益权是否存在质押或抵债等。（6）债务问题：金融机构借款、民间借贷、关联交易、对外担保、或有债务等。（7）税收问题：拿地和配建时，无税收优惠和财政返还；增值税、土地增值税、企业所得税的预征率等。
法律主要风险防范
在我国宏观经济债务风险暴露的大背景下，债务违约的链式效应破坏力大、影响面广。房地产的高杆杠特征加剧中小房企债务违约的可能性。
项目资金回收，实现投资的安全退出时投资者资本平衡的内在要求，资金链断裂是投资不能承受之重。从优先保证资金安全的角度，进行超额抵押、流动性补充、差额补足等结构化设计，是当前交易结构法律风险应给予充分的关注，在此基础上，还需关注下列法律风险：（1）瑕疵股东清理。（2）能否按时进行股权、债权、资产的交割和权证办理。（3）如何分配项目股东会、董事会、监事会的职权。（4）投资超预算时，收并购双方如何约定出资责任。（5）如何处理工程超期、物业延期交付、业绩收益不达标等不利情况出现时，买卖双方的责任。（6）超额罚款。（7）人保和物保并存的处理。（8）工程结算纠纷的处理。
税收筹划的主要方法
我国的房地产税制税种多、环节多、税负重的特点，主要税种有增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、契税、个耕地占用税、土地使用税、印花税等。
一级土地开发、二级土地转让、三级物业开发租售、四级物业证券化的税负差异显著。利用我国房地产税负的市场分布差异和纳税主体差异，通过交易结构的设计，规避房地产并购的高溢价、高税负两大痛点，非税收筹划莫属。
税收筹划的主要方法有：
1、纳税主体筹划，从卖方的角度看，变法人转让为自然人转让、变自然人转让为法人转让，这类筹划通过转让主体的变更，进而优化转让价格，引致税负的降低。
2、转让客体筹划
转让股权、债权、土地、收益权，不同的转让客体适用不同的税收政策，譬如收益权的转让，不会涉及增值税、土增税，税负显著降低。
3、转让价格筹划，从交易结构设计看，股票的转让所得和红利所得在我国税法差异显著，买方可以利用EARN-OUT机制，通过非对称性分红，优先支付卖方利润的结构，变卖方一次性取得股权转让所得（或资产转让所得）为“股票转让所得+红利”所得，从而调整转让价格，以逼近平价转让价格规避高溢价+高转让价格，形成的高税负。对并购项目的预期收益提前至股权转让时征税，股权收购的显著弊端，增加了买方的投资风险。
当然在交易结构设计时，也可以进行逆向筹划安排。