商业地产靠什么盈利？
解读龙湖商业地产谋略
龙湖的商业地产，不像太古地产那样潮流，也不想恒隆那样高大上，更不像万达的神速发展，但确实最稳健的，自称是中国商业地产行业的“关键玩家”。
从发展历史来看，龙湖商业可大致分为三个阶段：从2000年接盘重庆北城汽车修理厂地块首次开发商业项目，到2009年完成3条产品线，再到2016年开始逐年提升商业目标，全国发展进一步提速。如今，龙湖在全国10个城市，在手商业项目总共达到98个，其中，开业运营的商场43个，整体出租率达到95%，商业会员超千万，战略合作品牌超340家，合作品牌超4500家。龙湖的商业地产全国化格局已经呈现。
在2011年，龙湖集团将商业地产板块上升为集团核心业务之一，并确定 “持商业”战略 ——每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，进行快速的全国化布局。
龙湖商业独特的项目选址布局逻辑——网格化布局 。在拿地过程中，龙湖把全国划分重点区域，在重点区域中划出重点城市，在城市中“拉网格”找出重点版块进行布局。从而发挥项目协同效应，实现各项目经验共享，优化运营效率，强化品牌号召力。在空间设计、品牌招商、营销推广等多个方面精进创新，致力于打造极致化产品，成为房地产市场预期见顶大环境中，备受投资人青睐的“另类”。如今越来越多的地产开发商也开始来对标龙湖，纷纷开辟商业地产业务的重要原因。
邵明晓曾表示，“龙湖集团是个秉持长期主义发展战略的公司，集团对商业板块的支持也像身后一双温柔的手，让你会越干越有劲。”
近几年，龙湖则在考察欧美的购物中心“长青企业”，包括德国ECE、美国WestField、Simon、Neiman Marcus，正在寻找一个兼具个性和持续性的商业模式。
从2019年开始，龙湖的总规划师和管理层密集去到重点一二线城市调研，对城市规划和城市发展进行实地深入研究，以便跟着城市的规划发展，进行业务布局，加速公司在TOD模式上的经验积累。
之所以能成为商业地产界的“关键玩家”，得益于龙湖商业地产战略坚定不移、稳健的财务支撑、团队及企业文化专业度。
商管公司拆分上市，或成下一个风口。
2019年12月30日，宝龙商业分拆上市，为内陆商管领域在港上市第一股。
继宝龙商业分拆上市后，2020年12月9日，华润万象生活（1209.HK）正式登陆港股。上市前日，其暗盘收报29港元，涨幅30.04%；当日开盘报30.80港元，涨38.1%。据1月4日公开数据，华润万象生活总市值达843亿元，当之无愧的商管上市公司“大哥大”。靓丽的成绩单，不仅是规模，更在于运营效率。长期积淀的运营管理能力，赋予华润万象生活较高的品牌溢价及较强的盈利能力。
近年来，远洋地产、万科、保利地产等龙头企业相继提出了往“轻资产”方向发展的战略转型的口号。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，“重资产”将不再是房企的最佳选择，而“轻资产”模式则会有越来越多的用武之地。
目前，商业地产轻资产发展模有四种合作模式，物业租赁、品牌管理输出（含运营托管）、物业小股收购获取经营管理权、合资成立运营管理公司等。
大悦城实行“轻重并举”，大力发展多重运营模式，持有已开业商业物业项目共13个，以管理输出模式运营项目2个，并持有3支商业地产基金，通过获取基金管理费、资产管理费等模式提升资本运营效率。
轻资产模式的优势还体现于资本市场带来的更高估值，截至2020年末，轻资产行业平均市盈率为28倍，高于重资产行业平均15倍、龙头房企平均7倍。
王健林曾经坦言，如果不是轻资产，很多城市自己投资持有很难获得项目。万达商管全面轻资产，绝不是心血来潮，品牌成熟，全面输入管理，靠品牌与输出管理赚钱更稳更安全。
坚持长期主义
相较于住宅，商业地产具有现金流长期稳定、估值水平更高、融资渠道更丰富、通过类REITs等工具出表降负债等发展价值。当下，最大的长期趋势就是走向金融时代的资产管理。
对凯德而言，商业经营不变的核心价值至少有两个，一个是长期价值投资的思维，另一个则是以人为中心的运营理念。
[1]《成功商业地产的三大法宝》，夏磊地产观察
[2]《龙湖商业20年：成为另一条路》，未来可栖
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