新版《土地管理法》通过!集体土地入市，对楼市影响到底有多深？
土地，作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。
土地和楼市息息相关。任何有关土地政策的风吹草动，都会挑逗地产人的敏感神经，毕竟会对楼市造成短期或长期的影响。
昨天（8月26日），十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的决定，决定自2020年1月1日起施行。
此次修改，进一步明确了加强土地节约集约利用以及引导城乡统筹发展的政策导向，同时明确了在土地管理中，加强对农民合理土地权益的保护，体现出对农民土地权利的尊重和保护。
据了解，土地管理法修改以保护农民利益作为基本原则和重要目标，重点从征地、集体经营性建设用地、宅基地管理等三方面制度进行了完善。
当然，此次土地管理法的修改中，备受关注的是集体经营性建设用地入市的相关内容。
修改了哪些内容？
土地是农民的命根子。此次《土地管理法》,重点完善了三方面制度：
（一）在征地方面
改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，这极大保护了农民利益。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，现在实行按照区片综合地价进行补偿，因为区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。
（二）在集体经营性建设用地方面
改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时，在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。
（三）在宅基地管理方面
我国对宅基地实行一户一宅的基本管理制度，在一些人多地少的地方，可能有些地方的宅基地用地比较紧张，这次法律规定，针对这种情况，地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居民居住的权利。另外，这次改革还下放了宅基地的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的宅基地，为改善农村的居住条件提供便利。
有何重大意义？
集体经营性建设用地入市会对房地产行业产生冲击吗？
答案：不会产生太大的波动
随着集体土地可以直接入市用于商业用途，难免有集体土地建设的公寓、酒店等项目入市，带来公寓类项目资产价值的下降。
但是，能入市的集体用地必须是经营性建设用地。这些土地只占市场的10%左右，只能用于工业、商业等用途。
集体建设用地可用于商业用途，将给一线城市的商改住项目带来很大影响。由于之前很多一线城市政府在出让商业地块的时候，开发商有将项目做成“商改住”的期待，所以商业地块出让价格往往拍的很高。
当然，可能使得房价上涨态势得到抑制。这是因为，首先供地的模式有所松动，有更多土地可以加入到土地供应市场，这有助于后续土地市场的交易活跃。
集体建设用地入市的话，哪怕仅仅是允许用于工业和商业用途，也可以分散城市供地结构的压力，让国有建设用地集中满足住宅用途需求。
直接出让的规定，也会使得征地的成本和环节减少。另外，此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设，这些都可以起到平抑高房价的作用。
我国的房地产市场中，一直存在的“乡产房”就是村集体集资开发建设或者村集体与开发商联合建设的。
由于原来的法律框架之下，不允许建造这种房屋，所以这部分小产权房实际上属于“违建”，这是“乡产房”不能上市的主要原因。但是,在城镇化加速扩张过程中，由于原来的法律不够健全，没办法避免这种现象出现，导致小产权房一直是作为一个“难题”，政府不能拆，农民没法出售。
新的《土地管理法》的颁布，无疑是撕开了集体土地的口子，使得“小产权”房有望转正，拭目以待。
结语
新《土地管理法》，扫除了集体土地入市的法律障碍，也拓宽了房企拿地的途径，又开拓了一个新的渠道，并且集体土地不需要国家先进行征收，村集体可以直接与开发商商议地价款和支付时间，减少了（中间商），在一定程度上降低了拿地成本。
相对村集体来说，房企具有丰富的经验和更高的开发水平，如果可以和村集体加强合作，可以有效的降低开发成本，促进企业转型，从而获得新的发展机遇。
挑战与机遇并存，《土地管理法》这一新政的正式施行，更多是为了规范农村集体用地建设，另外，为城乡一体化的加速推进奠定了基础。接下来，房企若能够顺势而为，把握机遇，迎接挑战，并化挑战为机遇，实现卓越发展。
