成都房产开发商十年盘点
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序言
成都目前大大小小开发商如过江之鲫。
知名开发商对于一个片区的入驻，具备带动意义和指导性意义。
那么哪些开发商能够成为成都的一个片区风向标呢？
有时候不需要动脑，跟着一些开发商，在那个片区买房，大概率不亏。
第一篇讲外来房企。
在全国实力雄厚，在成都拥有品质保障和灵敏政策嗅觉的开发商。
外来房企
中海：近二十年成都最优秀的开发商，非中海莫属
中海是中国最优秀的地产公司，全面，无懈可击，稳定的可怕，利润率一直是国内陆产业NO.1，负债率也是最低的。
中海在现金流和成本管理上，是地产界的黄埔军校。
体系化，专业化的管理，让中海的开发成本降低到行业的极致，同时又能做出很好的品质。
直观点形容，同样一块地，修同样的房子，中海卖2.8万，比其他开发商卖3万利润还多不少，这就是中海的可怕之处。
抛开这种数字对比，你很难找出中海的特别亮点。
他最可怕的地方就在于均好性和沉淀感，系统性的优秀。
中海的房子地段普遍都比较好，整体品质也很好，主要偏向于中高端，刚需产品比例较少。
但他没有龙湖那种情调，没有绿城那么有质感，没有金茂府那种奢华外扬。
同时中海的物业也是做的很周道。
他没有龙湖那么多小故事流传（宣传手段），没有蓝光的金管家物业把业主捧的有面子，中海的物业更像一个尽责的管家阿姨，温馨而充满责任感。
中海和成都政府关系良好，为成都的城市建设也做出了巨大贡献。
中海在成都一路向南征战，神仙树，金融城，大源，锦江生态带，华府，秦皇寺，无一不带有中海的印记。
同时中海也不缺席老城区热点板块的开发，中海金沙府，新华府，格林威治城，龙湾半岛等地标性楼盘，奠定了上一个20年成都楼市的板块大格局。
可见中海对于成都的政策领悟力多么出色，在成都的规划战略里占尽先机。
购买中海楼盘的业主们也收获了足够的溢价，据我观察，中海是目前成都唯一一个开发的楼盘数量10个以上，并且全部二手房成交价2万以上的开发商。
中海城南一号近期成交价：
截图据链家
中海同时也是成都二手房市场成交2.5万以上，3万以上的楼盘最多的开发商。
成都第一品牌，中海，当之无愧。
万科：大量加仓成都，从版块投机者，蜕变为区域创造者
万科规模最近两年才被恒大和碧桂园的三四线战略超越，但是我依然认为万科才是实实在在的行业领头羊。
万科定位清晰，企业管理能力一流。万科的主要产品集中在刚需和中端，高端产品很少，且缺乏代表性作品。
万科的产品朴实，好用，尤其在刚需，刚改领域的设计力全国首屈一指。
万科以前很少大规模修建一个片区，也不会做多少配套，但是万科很会蹭配套，像投机者一般，很会把握住时机，进入一个版块。
万科至今在成都产品线丰富，从市区到郊区，从冷门版块到热点板块，都有万科的身影。
万科的物业非常好，尤其是在刚需产品中，几乎没有对手。
小区营造的温馨体贴感碾压小户型为主的刚需盘。
万科对政策大势的把握同样出色，对项目开发周期管理也很到位，所以万科在规模巨大的同时，融资成本，开发成本，管理成本等做到了相对较低。
但是，万科目前开始在成都进入产业开发布局，700亿投入怡心湖，和中海厮杀秦皇寺CBD 677地标性建筑到最后价格+商业自持双熔断，靠抽签决胜负。
奈何中海更具天命，万科之后退而求其次，拿下来秦皇寺目前的第二高度，300米高度的地块。
之前的大热门绿地竞价到半途就放弃了，价格已经不是绿地能够承受的，绿地的财务状况相对中海，万科来说，糟糕太多。
这对成都而言，对天府新区而言都是幸事，不然一个绿地468都修了数年，再来一个677，万年大坑。。。
还在吭哧吭哧努力的468：
图据四川在线
万科总共2000亿投资放到成都，并且在成都筹建中西部总部基地，这大大拉近了万科和政府的距离。
未来，有万科的地方，会很精彩。
万科正在从一个版块投机者的角度，升级为一个区域的创造者。
中铁建：两把宝剑，争雄蓉城
相对于以上2家开发商来说，中铁建的规模和品牌影响力就小太多太多了。
企业总体管理水平和中海，万科不是一个档次的。
但是中铁建立足成都，有他自己的法宝。
西派系
作为中铁建旗下的TOP级产品，全国第一座西派系就诞生于成都，诞生在金融城。
是的。就是那个剑南大道上经常亮灯，和文儒德组成看门双雄的西派国际。
二手房成交价已有破4万的：西派国际。
从成都诞生。
西派国际，西派澜岸，西派城，西派国樾，西派浣花。。。
西派系列逐渐获取了成都人民的认可，在成都繁衍茂盛。
并且，西派系开始全国化，首先走向的是西部。
西安大明宫板块的西派国际，和中海开元壹号，万科大明宫互相争雄。
重庆江北嘴板块的西派城，同样也是和中海紫御江山，寰宇天下，万科御澜道同处一个版块。
西派系列，已经成为成都人民心中豪宅的代名词。
这就是中铁建立足于成都的资本之一。
至于中铁建其他系列，在成都而言毫无竞争力，不提也罢。
地铁
中铁建是成都地铁总规划师。
这个有没有用？！ 简直有用大发啦！
君不见有中铁建的盘的地方，大部分都有地铁配套吗？
就算现在没有地铁配套，也不是事儿，给拐几条过去就是了。
比如怡心湖的中铁建西派国樾，本来没有啥地铁，这儿最新的地铁四期规划，给他拐了不少地铁去。
你不信？ 来对比下前后两期地铁规划。
最新一期成都地铁怡心湖片区规划
上一期成都地铁怡心湖片区规划
有中铁建的地方，地铁？ 那都不是问题。
一公里造价6-8亿的玩意，这配套就是房价啊。
以上三家房地产企业，是目前成都同维度相比的楼盘品质、政治嗅觉和规划先机等方面都堪称完美的三家。
确切的说是：
万科，中海，西派系（而非中铁建）。
考虑到万科刚需盘比例较大，而刚需盘相对不那么注重地段配套，所以中海和西派系比起万科更具备区域参考价值。
板块参考标杆指数：
中海：10分
万科：9分
西派系: 10分
第二梯队
龙湖：锋锐的产品力，残废的理解力
龙湖也是我很推崇的一家房地产企业。
龙湖诞生于重庆，在重庆规模还不大的时候，就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直坚持着。
在重庆，龙湖开发了刚需到别墅，各种业态的盘，打造好了成熟的产品，物业，管理，营销等体系，才开始全国化。
龙湖的产品力是横扫房产界的利器，从文案到园林，物业极度充满情调和细致。
从产品名就能看出来，春森彼岸，九里晴川，翠微清波，世纪峰景等等。
比起万科的金XXX系列，XX城系列，中海的XX一号，XX城等简单粗暴毫无意境的案名有情调的多。
重庆龙湖春森彼岸
龙湖也是善于学习的企业，早期学习过万科，中期学习过绿城，前几年主要学习对象是中海。
龙湖应对市场变化还略显不足，2008年金融危机时刻，龙湖的资金链也曾经非常紧张，这一点中海则是经历过97金融风暴的大师。
只从企业来说，龙湖，万科，中海是目前中国房地产企业中最优秀，具备真正的大企业范儿的。
但是在成都来说，龙湖对政策把握不够精准，错过了很多黄金板块的开发，导致龙湖在高端市场，影响力不够。
龙湖在成都最高端定位的世纪峰景，因为周边规划配套原因，一直不愠不火，和同期的金融城，攀成钢的豪宅在二手市场炙手可热的情况对比，相形见绌。
龙湖的产品力是能和上一篇所说的 中海，万科，西派系列相比的，但是对成都政策的理解能力和对产品的规划定位能力差了不少。
华润：巅峰跌落，伺机逆袭
华润在成都可以分为两个阶段。
大概以2010-2012这个时间段为分水岭。
这个时间点前，华润和中海在成都是可以相提并论的，中海在产品力上占优，而华润在影响力上强于中海。
中海华润如同少林武当
华润在2000-2010这个时期，连续开发了翡翠城，二十四城，以及凤凰城三个影响力深远的大盘，无一不成为一个版块的标志，购房者也收货了丰厚的回报。
东二环更要感谢华润。
华润对东湖的打造，对万象城经营，对东二环的崛起影响力比现在所谓的高端板块攀成钢大的多。
华润二十四城和华润翡翠城才是东门真正的崛起之源。
但是，华润在进入2010年后，因为某些原因，对未来理解有差，布局失误，尤其是华润金悦湾，堪称华润在成都的滑铁卢。
华润金悦湾？
是的。就是这两天在微信群疯传的段子：
华润金悦湾1期，2012就在开始卖，当时的清水均价15000元/㎡，楼盘定位高端，曾以亚洲十大豪宅自居，以大户型为主，居住氛围和圈层很纯粹。
时隔6年，在政府的超严厉调控下，华润金悦湾2期如神一般开出11500元/㎡的价格，第一次让我明白了什么叫央企责任，说太多其它的是浪费时间，4个字，闭着眼摇吧
这真是对当年的业主雪上加霜啊。
话题扯回来，大家仔细想想，现在华润在成都的知名楼盘，有哪个是在2010年后拿地开发的。
也就是说 华润现在的招牌，主要还靠着2010年之前的翡翠城，二十四城，凤凰城撑着。
2010-2018足足八年，华润没有再产出一个类似于翡翠城，凤凰城这种标志性的板块带动领头羊的楼盘。
直观的对比最清楚。
就以华润的老对手中海，对比2个企业在2010年后的差别。
华润在2010年之后开的盘：
大概有橡树湾，金悦湾，翠林华庭，银杏华庭，龙湾御府，公园九里等等。
反观中海，连续开发了城南华府，城南一号，城南官邸，九号公馆，桐梓林一号，金沙府，新华府，锦江城，以及最新的中海677地标性项目等等。
相信稍微了解楼市的人都知道中海这些盘代表什么，而华润的那些盘无论是板块配套还是影响力，都差了数个档次。
唯一一个能和中海那一堆盘相提并论的，只有吃老本的华润二十四城和华润万象城。
抛开政策方面的问题。
华润在产品力和企业管理上和中海，万科，龙湖差距也很大。
布局问题、产品竞争力跟不上，导致华润从巅峰跌落。
但是，华润还有机会。
华润已经拿下青龙湖周边临湖的2000亩地块（如果没记错大小的话，反正很大）
青龙湖湿地公园
这正是华润所擅长的，大规模的地块，大社区开发，强大的综合运营能力！！
希望华润能改进自身产品力问题，再发挥自己的综合运营能力，将青龙湖项目做成有一个片区地标。
保利：看不懂的保利
保利这家公司，产品从高到低，全占齐了。
前些年疯狂扩张，规模扩大的很快。
在成都的规模恐怕比万科还大。
冷门热门地段的都吃，有点来者不拒的感觉。
保利的产品参差不齐，不同的盘差别大，就不吐槽他产品力的问题了，简单点说就是好的好，撇的撇，完全看定位。
保利对板块而言，还是具备一定的带动能力，比如北门那一大片保利，在北门长期被瞧不起的情况下，还是悄悄的成规模了。
但是有时候保利也可能给你的板块拖后腿。
比如大源的保利国际广场，十年了，现在还是个坑。
本应该是大源的制高点，不要秦皇寺建成了，这个坑还没填好，就贻笑大方了。
of course有且仅有规划图
同时保利的布局也很诡异，在众多开发商争雄市中心和南门的时候，保利悄悄在城北修了数都数不清的一大片。
东邪西毒南帝北丐（丐，是丐啊）
当然作为冷热通吃的保利，自然也不缺乏南门大开发。
产品也异常妖，作为大源后期开发的保利百合花园，明明已经有了凤凰城，雍湖湾，雅颂居奠定了大源的刚改基础。
保利百合花园就是要剑走偏锋，搞了个违章建筑赠送大法，买一层，送一层，倒腾出一个层高2.7米，不伦不类的大户型，定位刚需盘。
南门不搞改善，反而在北门的保利198大肆修改善产品。
。。。。。。。。。。。。
如今天府新区大开发，保利当然也不缺席。
保利选择了一个开发进度异常落后的冷门板块进入，
这个板块至今都不知道叫什么名字。。。
因为确实太冷，我暂且叫他天空城板块吧。
既不在秦皇寺，但是又挨着秦皇寺；
既不在麓湖，他又挨着麓湖。。。
周边没有任何一个开发商进驻。
保利第一个吃螃蟹。
而且一吃就吃大的，天空城整整2800亩土地，附带一个游乐园。
有点要搞成天府新区华侨城-欢乐谷的意思。
前两个月保利1.2万的代价拿下了旁边又一块土地，算上配建等成本支出，1.4W的土地成本是保底了。
保利不仅要做第一个吃螃蟹的人，
周围的螃蟹也都不放过。
哥还没吃够，所以继续吃。。。。。
保利在天府新区可不止这一块地哦。
秦皇寺保利也有，就在花园城旁边。
但是在等其他人先动，他以后来蹭果实。
锦江生态带，保利还是有。
邪门就邪门在，保利不去拿锦江生态带上游已经进入大规模开发期的土地（中海锦江城那个板块）。
双流现代五项赛事中心
保利偏偏跑去现代五项中心附近；
对！就是周杰伦演唱会那个鸟不拉屎的地方。。。
这儿是锦江生态带中游的位置，保利就在这鸟不拉屎的地方拿了一块地。。。屯着？
反正现在没动的迹象。
是的，这就是保利。
妖异而百变，他可以是一个板块的引领者，也可以是一个板块的投机者，甚至可以是一个板块的拖后腿者，永远也猜不到保利要做什么。
大多数情况下，保利还是正向作用居多的。
这篇的三个开发商，各有一些缺点。
综合板块指标性评分及理由：
龙湖
产品力好，但是对政策规划和产品配套理解有些问题，对板块参考意义略弱，给7分。
华润
擅长大社区运营，产品一般，物业一般，但是给华润足够大的地，对一个板块提升很大，给8分。
保利
妖刀一般，所幸正向作用居多，只要保利不抽风拖后腿，还是很强的，给8分。
本地房企
本土开发商因为主场优势，盘根错节的人脉关系，对政策的理解力和先知先觉，在很多时候比外来巨头更具备指标性意义。
这一篇主要盘点下本土开发商，以及揭秘这个片区指标性评分有何作用。
蓝光：成都唯一出产的全国性房企
蓝光是成都唯一一个全国化的开发商。
目前绝对重心并不是在成都。
当然这也是一个全国性开发商必要的决策，就如龙湖诞生于重庆，但是并没有以重庆为绝对重心一样。
蓝光在成都口碑并不好，这充分显示了成都人民不排外的精神，不像重庆龙湖那种溢价，当然这也和蓝光做产品的水平不如龙湖有关。
蓝光皇后国际
溜爸注：蓝光皇后国际在二手房市场卖的超贵！供不应求！唯一原因就是对口五朵金花小学本部的学区房！学区好了，乌鸡可以变凤凰！你说学区重要不重要！
蓝光在早些年修了不少刚需盘和商业，最近几年朝着高端转型，逐渐放弃了刚需产品。
1881公馆，以及现在的雍锦系品质都很不错。物业也很好，不过就是很贵啦，中海和龙湖3-4块钱做到的事儿，蓝光5块才做的好。
不过蓝光金管家很擅于把业主捧的有面子，比如公馆1881的礼宾厅这种设计。
蓝光对区域带动能力不强，这也是为人诟病。
蓝光在成都那么多盘，能让人称得上片区领头羊的几乎没有。
所以蓝光对一个新片区没什么指标性意义。
蓝光桶装水们说：我们不服！
置信：从置信的生活方式 到综合性多元化业务
相信老成都，都对置信有不一般的感情。
置信虽然没有蓝光那样走向全国，做到全国前50，前30的规模。
但在成都本地的口碑恐怕好蓝光不少。
最有感情的就是当年承诺终身免费洗车
置信在上一个十年贡献了大量精品楼盘，尤其是置信丽都花园堪称为代表作之一，带动了红牌楼区域的大发展。
但是置信最近几年，在住宅上缺乏建树，基本已经退出了成都热点板块的大开发，整个公司呈现出多元化的发展。
旅游地产，比如青城郡，国色天香等等做的有声有色。
产业地产，青羊总部工业园区，上海浦东新区医谷现代商务园区等。
甚至还有精典汽车这种业务。
基本上置信已经淡出热点住宅开发，转型为一个多元化产业集团。
所以关于住宅，只能让我们追忆以前置信给成都人民带来的荣光吧。
置信，也不再对一个版块具备什么指标性意义了。
万华：神盘制造者
万华，提起万华，可能很多人不熟悉。
万华就两个盘，麓山，麓湖。
这下知道了吧。
万华从成立之初，就有自己的追求。
20年前麓山的设计水准是远超同期产品的。
同样现在的麓湖也是。
麓湖的打造远远超出了我的想象。
一个好的作品，是对城市品质的升华，对得起中国四大神盘的称号。
麓湖是珍藏品，不只是投资的价值， 代表一种新的生活理念和设计理念。
假以时日，位于天府新区和高新区之中心区位的麓湖，会成为成都新一代豪宅的代表。
万华几乎凭一己之力，带动了麓山板块的发展。
麓湖不再是孤单战斗，无论是区位，还是设计，都将带来一次质的飞越。
毫无掩饰的说，如果我有资格，收藏一套麓湖，是必须的。
片区指标性8分
蔚蓝卡地亚：本土高端领头羊
蔚蓝卡地亚和万华很像，一直专注于做高端产品。
同时品质也做的很好，并且越来越获得成都人的认可。
花园城和麓湖两大豪宅产品，交相辉映，代表了本土开发商目前最高开发水平。
蔚蓝卡地亚的建筑风格都比较偏向法式，基本没看到有其他风格。
整体和万华类似，就不多做阐述。
片区指标性8分
德商：迅速崛起的住宅开发新星
德商是这几年崛起的本土开发商，之前产品路数不明。
最开始是从做产业园区起家，早期涉足住宅开发了金沙十年，和泓半山等产品，品质很一般，最近几年开始转型做中高端住宅产品。
二手市场上还缺乏德商的大量新产品面世，华府天骄可以算德商最近几年的代表作，唯一一个上市交易的。
价格获得了市场的认可，二手房成交价达到2.2W，还附带不满2年的增值税，基本上是双流区乃至二圈层的天花板价格。
御府天骄就目前的修建标准，的确对得起高端盘的定位，至于后期的物业水准等，还需要时间和市场检验。
从之前德商御府天骄和中海锦江城同期开盘，同一区位，总价差不多的情况下，德商最终只排了6000人，而中海达到了1.7W人。
基本上可以理解为两个盘的品牌差距。
未来两个盘的二手接盘的人基数差距，也会较大。
所以从品牌营造上，德商要走的路还远。
德商对区位政策把握的相当到位，无论是华府天骄，还是御府天骄都走在政策前沿，获得了丰厚的回报。
御府天骄早期广告
并且德商还拿下了新川，三圣乡等前途看好板块的地块，未来德商值得一看。
本土住宅新星，政策理解到位，住宅开发品质需要时间和市场检验。
片区指标性 7分
老牌本土开发商--朗基，优品道
朗基
朗基其实在成都发展了很久了。
开发的楼盘也还比较多，中高端为主。
代表作桐梓林欧城，望今缘，御今缘，天香等等。
品质还是不错的，整体来说口碑尚可，对规划政策也理解尚可，但是都比较中庸。
片区指标性 6分
优品道
也是成都本地的老牌房企，主做中高端，西门那一大片优品道，至今都是高端盘的代表。
优品道的盘布局都还是比较踩到点。
比如天府新区的优品道锦绣项目，拿成6000的地价；隔壁万科的高价地，实际地价已经1.6W。
总体来说定位，政策理解力都和朗基差不多。就不多说。
片区指标性 6分
朗基和优品道的盘，在二手市场还是很受认可的，大家有兴趣可以自行查询。
小结
以上就是所有文章提出的开发商板块指标得分。
这些分数随着时间，口碑等变化会出现变动。
6家外来巨头+5家本地企业的走向，决定了一个新兴板块未来的发展。
另外还有一些政府性企业，比如人居，高投，天投。
当这些企业修建商品房的时候，切记是商品房，不是以后的政策性住房（诸如安置房，公租房这种）。
比如盛和林语，天府世家，北鑫苑，天悦府。。。
这种楼盘也给9-10分。
这种盘意味着什么？ 你懂得。。。
这个分数怎么用呢？
找好你看好的房子的板块，在附近找表里这些开发商，和补充的那些政府性开发商的盘。
如果加起来得分超过100，那未来这个板块必然前途无量。
得分超过70，未来可期。
得分超过50，未来不会差。
得分低于30分，谨慎观望。
房企扎堆就好
一个楼盘一期（50-100亩地）可以算一个开发商，比如华润翡翠城总共五期，那么应该算华润的分数*5=40分。
加起来就是这一个片区的指标总分。
重点补充：
此规则只对未成熟的新板块适用，仅用于判断这个板块未来可能达到的高度。
限价政策下，投资具体楼盘不适用。
因为限价的价格失真，同一板块，不同楼盘收益率差别大。
此规则仅限于成都使用，
切记是成都。。。不是眉山的某高。。。
END