硬骨头还是香饽饽？郑州“城改”的命运，早已在暗中标好价码
✍️ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
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命运多舛
时至今日，郑州城中村载入史册。
城中村改造十余年，当年的西史赵村已然化身为高端社区“普罗旺世”；燕庄变为商业中心“曼哈顿”；关虎屯华丽转身成新田国贸360广场，郑州潮牌快消时尚品牌聚集地；远郊的怡丰森林湖，也由过去的城乡结合部，蜕变成一个现代化小区。
©国贸360让西关虎屯的华丽蝶变
尤其这几年，城中村的蝶变风风火火，城市形象也靓丽许多，十多年前的城改之惑似乎渐次清晰，但利益交织背后，更多的是深陷深水区的城改项目，它们发展路上一波三折、磕磕绊绊，甚至濒临死亡、中途易主的尴尬，不可避免地留下了些许疤痕。
2013年3月13日，南阳寨城中村二期改造项目盛大开工。鞭炮声声、彩旗飘飘、信心满满，口号震天，不料，开发商半道破产了，安置房建到一半就烂尾，犹如一块毒瘤镶嵌在那里。
一开始就千疮百孔的豫森城，韭菜一茬接一茬地割，先上车者先倒霉。去年，有业主等待7年无家可归，被迫搬进没水没电、无门无窗的毛坯房，在冰天雪地里挨冻苦熬。
©豫森城即将完工却成功烂尾
郑州胜岗村的恒祥百悦城，金二环、政商云集，货真价实的黄金位置。
可惜，一个既缺钱又没经验的安阳开发商，摊上这极其费钱的市中心城改项目，没有强大的现金流根本无法支撑。
恒祥百悦城长期内购多年，即便号称引进万达，现在依旧半死不活，业主能做的只有等，看有没有其他资金进入接盘，这是唯一的退路。
©号称10年回本的恒祥百悦城无证不全陷入停滞
中州大道旁的清华城，一副残垣断壁的模样，因为涉及城中村和东建材市场拆迁改造，庞大的体量本就是个巨大的吸金黑洞，加上修建陇海高架、地铁站等，它的发展也经历一波数折。
曾有段时间，在融创的“狼性营销”下，清华城回光返照。可是，双方的“露水姻缘”仅仅维持了两年，便劳燕纷飞，业已封顶的项目再次陷入停滞状态。
不过，清华城守得云开刚刚再次易主，等到了深圳益田集团抛来的橄榄枝。
是生是死？还得留给时间。
©易主益田能否挽回清华城的惨淡
“时运不济，命运多舛”的还有惠济区王砦，当时利海如日中天，肩负扛起北三环振兴的大旗，然后利海破产绿地接手，最后一块地民安挖墙角，有了如今的万科民安江山府。
郑州五龙口改造，一腔热血的富力，最终也只能寄希望于被猪队友坑惨的建业把烂摊子收拾干净。
步履维艰的城改大潮下，以上只是缩影。
城市化大潮不可阻挡，作为郑州经济社会发展中矛盾和问题最突出、最复杂、最集中的地方，城中村因为“非改不可、不改不行”而被卷进改造的洪流。
©城改洪流扫过郑州收获了什么
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喜忧参半
©西流湖畔7.7平方公里就此而变（图自好房评测）
金科中原，入市3小时卖10亿。
当初拍板常西湖南片区四个城中村开发建设，总规划面积六千亩，近几十亿的前期拆迁安置资金，这可是真金白银的投入，不是头部房企根本吃不下来。
康桥未来公元，柴郭村的城改大盘，主打“智慧社区”，紧邻南水北调运河，生态资源丰富，好口碑+价格低，再加上管南本身的号召力，一下就引爆了市场。
富田九鼎公馆、九鼎华府吃透了郑州东南片区，对板块的规划、配套、实施，原始投入一竿子到底，富田成为最大受益者，业主也跟着受益，坐享升值。
无独有偶，瀚宇把北边一带吃得很透，不仅资源用得好，也赶上好时代。
瀚宇天悦城从17000元/m²一路涨到18800元/m²，跟着买的业主都受益了。
©金水北的成熟配套让区域项目自带流量
国基路千亩大盘美盛教育港湾，是郑州目前最大的城改项目，教育一张牌打到底，焕新陈寨、庙里，期待美盛将它呈现为一个有品质的大社区。
郑州主城二环里的西韩寨，拖拖拉拉搞了4年终于有进度，申泰中原印象未开盘先成网红。
一个洛阳开发商，入郑的首盘放在了城改上，资金链方面不如大房企稳妥。但申泰中原印象户型、规划尚可，且不惜重金打造，以品质立足，加上绝版区位，应该不愁卖。
郑州北大门之心的老鸦陈，拆迁建设工作更是跌宕起伏。这其中的很多矛盾让它像一根烫手香芋一样吓得众多开发商纷纷不敢染指。最终，万科的到来，算是为它谋得一个不错的结局。
©昔日难啃的骨头在妥协中推进
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城改的得与失
©城中村拆迁都有其AB面
城中村所处位置一般位于核心主城区，所以在众多开发商眼中，城改地是一块不可多得“肥肉”。
但旧城改造有一个前提，就是先要完成安置，一交钱就是至少5年以上的周期才能有实质性进展，交纳保证金、建设安置房，开发周期长，投入成本大，牵扯问题多，城改项目不是一般房企所能玩转的。
时间一久，资金成本能把所有的利润吸干，被资金链拖垮。
城改项目需要强大的品牌实力和操盘能力。不是实力派房企，做城改项目会多走很多弯路。没有城改经验的房企大佬们，往往是牵着不走打着倒退，很难啃下这种硬骨头。
©人如沙丘聚散倏忽间
过去，我们提倡要选择大开发商的城改项目，哪怕是价格高一些，但这些开发商资金实力雄厚，有更好的前瞻性，拿地之前会进行全方位的调研，后期出问题的几率比较小。
可是名门的例子告诉我们，有实力的房企也会因为“明股实债”和疯狂拿地，把自己玩死。
今后，入手城改楼盘，更要谨慎，擦亮双眼，不仅要看品牌，还要看项目的实际呈现度。
©明股实债的房地产信托模式
值得一提的是，郑州城改从不知所措到模式成熟，仅仅用了三五年时间，成熟之后各房企纷纷效仿。
从拆迁安置到拿地开发，应该怎么快速拆迁，应该盖什么样的房子都成为固定模板，赶时间拿地、追求更大利润快速卖房的城改大潮里，没有人想着如何提升品质。
开发商既要实现盈利又要满足赔付标准，只能不断抬高地块容积率、建筑密度，形成拆掉一个城中村再摞起来一个城中村，最终成为被郑州人唾弃的“建筑垃圾”。
虽然只是一个小小的城中村改造，却折射出了郑州房地产发展纠缠共生的顽疾。
©利润最大化的曼哈顿曾是城改范本
但总而言之，近20年的疯狂城改，郑州城中村在滚滚浓烟中消失殆尽；20年，郑州城市版图扩大了10倍之多，于城市发展而言依然是利大于弊。
他们带给城市的，不仅仅是高楼大厦也是城市转型的整体解决方案，也给许多逐梦郑州的后浪们第一个家。
无论是在新区开疆拓土，在老城区城改的房企们，还是在城改中变身富翁的村民，亦或是在省会郑州买下第一套房的外来者，我们多少还是应该感谢那个时代。
©美盛教育港湾配建的庙李村安置房
今时不同往日，当80后、90后渐渐成为中流砥柱，房企们只有顺应时代。
在产品上做出革新，跟得上年轻人的审美和追求；在质量上守住底线，永远别在质量问题上唬弄业主，更别总想着来了郑州圈钱就走；在物业服务上加强改进。
坚持顶风作案的下场只有一个，被拍死在案场上。
郑州城中村改造进入到这个阶段，表现得越来越成熟。以后的郑州也将逐步摆脱野蛮生长，朝着内涵、品质、人文的城市努力。
最终的结局，会格外眷顾那些房企中的坚守者。