郑州楼市由刚需向改善过渡，改善购房切记逃离“伪改善”
改善盘购买者对品牌更加理性，不盲目追逐一线品牌，更趋向于向品质开发商买单。
■ 撰文 | 赵灵儿☞ 《地盘》特邀撰稿人
在郑州，大多数90后郑漂们正在为人生中的第一套房子四处忙碌。
这些被“刚需”冠名的年轻人朝五晚九、早出晚归，甚至恨不得焚膏继晷、夜以继日，大多数只为筹齐首套房的首付款。他们最大的烦恼就是能攒够买房钱，房子好坏不谈。
一代人有一代人的烦恼。
刚需们眼中吃穿不愁的改善一族，同样也有烦恼，而他们的烦恼是拿着钱，买不到想要的房子。
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郑州日渐趋好的改善市场
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除去天降横财、连升三级，直接跳过刚需来买改善盘的客户群体占少数，改善楼盘的主要消费群体还是35岁以上的中年人士。
©示意图
这些人通常在老城区都有过一两套房子，由刚需过渡到改善，他们换房的理由很多：
事业上升期，原有的房子已经不能代表自己的身份和身价；
老小区周边人流嘈杂、交通拥堵、造成生活的诸多不便；
老小区停车困难、人车不分流、小区环境差、物业不行；
老房子面积小、房间少、空间狭小。
……
近年来，“85”后开始加入这一购房行列，在这个群体的认知中，性价比不是买改善盘要首先考虑的因素，他们对居住体验的要求更为苛刻。
舒适性、品质感、身份象征，成为改善购房要主要考虑的因素。
©改善产品成交占比提升
2018年7月1日起实施的郑州规划新政规定，大棚户区改造（含城中村、合村并城、老旧片区）项目二类居住用地容积率原则上按照“三环以内小于3.5、三环以外小于3.0”的标准进行控制。
也就是说，郑州将基本上告别高容积率时代。品质时代，正在到来。
有关数据统计，2018年住宅成交土地平均容积率3.4。2014年郑州市商品住宅面积段在90平以下的占比为50%，到2018年，这个比例下降为38%，110-130平的占比明显提高。
©市场由刚需向改善过渡
政策和数据表明，郑州商品房市场逐渐由刚需向改善市场过渡，在产品打造上更加注重舒适化，同等容积率下物业类型更纯粹。
据不完全统计，郑州市场在售楼盘多至七八百个，产品类型花样繁多、产品质量参差不齐，要从琳琅满目的楼盘中，避开“伪改善”的深坑选择舒适、优质的改善盘确实要花费一番功夫。
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避开“伪改善”楼盘深坑
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近年来，郑州改善市场别墅面积趋小，别墅不再是触不可及的梦。
自北龙湖豪宅面市以来，高端改善楼盘会所等配套逐渐成为配备标准；改善类楼盘虽以北龙湖最为集中和纯粹，但三环至四环之间改善产品趋多，地理位置不拘于某一区域。
©郑州最新发展动线
郑州市场改善类产品增多，无论是数量还是品质都在提升，这是不容忽视的事实。
虽然瑕不掩瑜，但是改善类产品依然不够纯粹。
容积率就是衡量改善盘的一个重要指标，近年来这个专业名词早已经家喻户晓。
众所周知，容积率高会造成小区内人口密度大、道路狭窄、停车位置不足等种种问题。
所以，产品再好，主城区容积率超过3.5，主城区外容积率超过3，基本都能划入“伪改善”楼盘。
当然像万科美景世玠这种主城区二环内黄金位置，容积率2.99楼盘铁定是改善无疑。
©主城区容积率3.5是判断伪改善的分界点
同等用地指标下，尽量避开高低配楼盘。
别墅、洋房、高层都是改善产品的业态，但目前郑州市场上纯粹的洋房社区、纯粹的别墅社区、纯粹的高层社区都很少见，开发商为提高总货值收益，通常会选择高低配做足容积率。
改善人群对公共空间需求敏感，而高低配社区建筑密度更大，楼间距更窄，社区空间更小，绿化空间更小，极大影响整体社区的居住氛围和居住舒适度。
真正的改善产品，比如建业天筑、瀚海晴宇，比如北龙湖大部分纯洋房产品都摒弃了高低配。
©瀚海晴宇实景图
看产品配比也是避开“伪改善”楼盘的秘诀。
2014-2018年住宅市场商品住宅房型两房比例减少，三房比例由38%上涨至65%，但大部分改善类产品房型集中在3-4房之间，160以上的面积段占比下降。
140平以上面积户型占比是衡量一个社区是不是“伪改善”楼盘的重要指标。事业有成的改善一族需要大面积彰显生活的从容，普通3-4房产品已经不能满足他们的需求，茶室、钢琴房、阳光房等特色生活空间的需求上升。
©大空间更从容
改善盘购买者对品牌更加理性，不盲目追逐一线品牌，更趋向于向品质开发商买单。本土房企永威、康桥、美景、普罗、名门等口碑领先，名门翠园、康桥东麓园、永威上和郡、万科美景世玠、普罗理想国等楼盘受欢迎。
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郑州改善产品有哪些
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北龙湖容积率控制在2.5以内，限高60米，是公认改善最纯粹的片区；惠济北、洞林湖、万山湖、雁鸣湖等是传统别墅区。
除此之外，白沙绿博、常西湖、平原新区、经开滨河、甚至杨金片区等都是值得关注的改善区域。
©郑州各新区组团示意图
连霍以北的杨金片区虽然目前大环境欠佳，但住宅容积率限定最高2.5，商业限制容积率3.0，且区域限高最高45-50米，注定不会有参天大楼，宜居性强。
虽然产品以小高层+洋房为主，但最大的利好是距离土豪窝近。康桥东麓园、瀚海尓湾等，产品改善属性明显。
白绿片区以刚改、改善为主。
2018年11月份，新成立的河南省退役军人事务厅入驻白沙，河南省住建厅也将于近日搬到白沙河南建设大厦办公。省府单位进驻，六合CBD规划亮眼，绿博声称要打造“东方奥兰多”，郑开科创走廊多家文旅项目签约落地，白绿注定高规格出镜。
©国际文化创意产业园区项目分布图
永威森林花语在售别墅、美景郑地东望在售洋房，瀚海观象、永威上和郡、普罗理想国等改善属性明显。
常西湖新区配套光速落地，2019年也是首秀之年，但纯粹改善盘不多，世茂璀璨熙湖算一个，1.9的容积率，绝对值得关注。另外，奥体中心西邻的永威西郡，在该版块也有相当的竞争力。
©世茂璀璨熙湖体验区
龙西湖区域也就是尖岗水库所在的马寨新镇区，生态资源优越，招商蛇口对6000亩片区土地统一整合管理，统一规划，密度低，规划完整，也是优质的改善片区。
首开地块公园1872可以关注。
©6000亩龙西湖中原生态都会
经开滨河虽然最近声音不大，但是起点高，是瘦死的骆驼比马大，康桥悦蓉园、亚新海棠公馆等领先片区。
平原新区在2019年五一前后，将迎来袁家村特色文旅小镇开业，本身拥有黄河以北生态优势，1800 亩凤湖生态公园及50万亩国家级黄河湿地公园，再加上王府井商业中心及奥特莱斯购物中心入驻，平原新区的宜居性被更多的人认识到。
泰禾中州院子、蓝光长岛国际等项目，值得关注。
©向历史溯源，文化在泰禾院子沉淀
郑州市场一些有追求的开发商正做表率，改善类产品总体上越做越好，祝愿拿着钱的购房者都能早日买称心如意的房子。