盘家底|世茂集团可售仅3100万方，无力补仓料掉规模
原创： 一号地产
作者: 海哥
编者按：最近海哥发现，房企的年报要连着看，最好是5年、10年连在一起，将相应的数据整理出来叠加看，会很有意思。
对于房企财报的美化修饰，特别在负债率、利润率，甚至销售额上面的修饰，我们很难去窥测水分有多大，但有一条是不会动的，那就是土地，不管是销售面积、新增土储还是总的土储、竣工面积，这个很难造假，即使修饰变动也不会太大，更何况连续十年的财报数据，也会熨平其中数据的修饰。
也基于此，海哥决定写一个房企的家底盘点系列，通过对房企历年来土地各项数据的变化，来窥测房企真实的家底，以及未来的潜力。
当然，写这一系列的缘起，主要还是前期盘点融创上市以来的土储情况后，发现了其中注水的端倪（详见《孙宏斌的“瑕疵”，融创中国的水分》）。
首先，来盘世茂集团。
01
十年仅剩2500万方可售面积
趁着本公号前一篇的热乎劲儿，海哥把世茂集团各项土地数据的统计观察拉长到了十年，需要着重声明的是，本文所统计或阐述的数据，均来自世茂集团（世茂房地产）2011年以来逐年的业绩报告。
观察的维度主要从销售面积、拿地面积、竣工面积和总土储面积四个维度观察。
（图：世茂集团近10年土储数据一览，一号地产制图）▼
我们通过统计发现，2011年至2020年，世茂集团总计销售了7790.8万平米，同期新增土储（计容面积）的数据为10249万方，十年间，世茂集团在手的计容土储面积净增长2458.2万平米。
换言之，这些就是世茂集团绝大部分的家底，也就是说目前世茂可销售的面积，在近十年间，仅剩下2458万平米。
通过查询得知，十年间，世茂集团未有大规模的项目转让，如果不考虑个别项目权属的细微变化，那么上述数据的准确度应该在98%以上。
与此同时，2011年至2020年间，世茂集团的竣工面积为6921万平米，竣工面积中，包含了交付面积。
海哥也统计了下，世茂集团十年来总的交付面积，这部分是属于世茂集团的权益交付面积，十年来总计交付了4724.97万平。从总竣工面积和权益交付面积来看，刨去已竣工未售出的220万方库存（2020年年报数据）后，世茂集团十年间的项目权益平均占比为70.51%，处于行业正常水平。
（图：世茂集团近10年销售情况统计，一号地产制图）▼
但从上述数据可知，十年间，世茂集团拿地与销售面积之间的全口径差额不到2500万平米，也即构成了今年世茂集团可供销售的货值的绝大部分。
如果按照过去十年间的平均权益占比70%测算，归属于世茂集团的部分，约在1750万平左右，按照2020年度销售均价1.7万元每平计算，尚有3000亿元左右的权益货值。
上述数据，也在世茂集团2020年的年报中得到印证。
年报显示，世茂集团2021年可出售总面积约为3096万平方米，这其中包括2021年将推出的约2037万平方米的可售面积，以及截至去年年底遗留的1059万平方米的可售面积（包含了220万方的竣工库存和截至2020年底未竣工可销售的839万方）。
上述，可就是世茂集团全部的可售家底了。
由此可见，世茂的家底并不丰厚，以上年度均价测算，即使按照年报披露的全口径近3100万方来测算，也仅只有5270亿元的可售货值。
若按去年的平均去化60%测算，世茂集团今年预计可完成全口径销售3200亿元左右，离全年度3300亿的目标尚有差距。
加之今年前四月世茂集团拿地停滞，据克而瑞数据显示，前4月世茂拿地金额仅为29.7亿元，新增货值100亿元左右，如果这部分能在今年上市的话。
由此，满打满算，世茂集团要完成今年的销售目标，压力还是很大。
02
土储告急，未来怎么办
据世茂集团2020年年报数据显示，截至2020年底，世茂集团已进驻超过100个核心城市，拥有434个项目，共8175 万平方米（权益前）土地储备。
对于土地储备的测算，目前有两种测算方法，一是销售口径，即拿地总数-销售面积，剩余的可售面积作为土地储备；
二是竣工口径，即上一年土储基数+拿地总数-竣工面积，有时候还要加上已竣工未售出的面积，剩余的在建和竣工可售部分为土地储备，这部分中，既有未销售的面积，也包含了已销售但未交付的面积。
但这两种算法，各种利弊，前一种算法，能很清楚的知道手上有多少可售资源，所以有些地产公司在对土地储备的表述上，也叫可售资源；
而后一种算法，就很有迷惑性，因为没有竣工交付的面积都算作土储，这里既包含了未售出的面积，也包含已售出但未竣工交付即建设中的面积，还包括了已经竣工但没卖出的面积，这样的土储数据往往会很高很好看，让外界误认为手中还有很多货，但这样的土储中很多都已经卖出去了，有许多已售的在建工程面积，这部分未来并不能产生销售收入，反而要投入许多工程建设成本，未来仅仅是作为财务数据，结算到营收里面。
海哥也根据上述两种测算口径，以2011年年底的土地储备为基数，分别进行了测算。
（图：世茂集团近十年土储与销售口径统计，一号地产制图）▼
从数据上来看，很显然，世茂集团采用的是第二种算法。
由此，也印证了目前世茂集团手头持有的8175万土地储备，相对比较准确。
结合上述数据，我们可知，这8175万方的土储构成中，有3100万方的可售资源，以及近5000万方的在建工程，即已售未结转资源。
这样的家底，对于世茂来说，维持1200亿+的年度营收规模，也仅仅可持续2-3年，但如果在销售规模上要维持3000亿＋的规模，可以说捉襟见肘。
目前情况来看，3100万方的可售资源今年消耗六成即1860万方后，仅剩1240万方。
如要在2022年仍然维持3000亿+的销售规模，世茂集团在今年必须补仓1800万方以上的土储。
目前来看，四个月过去，世茂集团可以说拿地陷入停滞。而从世茂10年来的拿地规模看，年拿地规模超过1800万方的年份，仅在2019年，破天荒的拿了近3100万方的土储，次高是2018年的1615万方。那两年，的确是世茂集团烈火烹油的突飞猛进之年，也是在那两年加仓后，世茂实现了重回前十的荣光。
但，这样的年份以后还会有吗？
显然，这个答案是否定的。
加之眼下供地的节奏变了，想要拿到地，就更难了。此次集中供地的22个重点城市中，绝大部分也是世茂的重仓城市，错过了第一次集中供地的世茂，还等得起吗？
在经历了2020年销售破3000亿，2021年或许创下新高后，世茂未来的销售规模必定将下滑。
我们可以说，留给世茂的时间不多了。
End.