我国工业园区行业发展现状（投行行业洞察系列）
我国工业园区行业发展现状
产业园区指在一定的产业政策及区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。在我国，具备产业或者经济特征的区位环境如国家级经济开发区、文化产业园、企业孵化器等均属于产业园区的范畴。
园区产业链
自我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区1979年建立以来，经过41年的发展，产业园区在规模和结构上不断优化，为我国经济的发展做出了卓越的贡献。园区运营商为入驻企业提供有偿的园区运营与管理服务，提升企业经营效率，并集中为客户争取政府相关政策、税收支持，实现地方产业集聚所带动的规模效应。
企业与运营商在园区开发运营过程中实现协作共赢，共同创造社会效益与经济效益。产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。同时在新形势下，新兴的运营思维、盈利模式、融资方式也在逐渐形成，园区运营与管理行业逐渐聚焦园区综合服务，促进园区内生价值的提升，已经成为我国经济发展的重要引擎，产业成长的主要平台和重要基地。
此外，国务院发布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见国发〔2019〕11号》，鼓励园区城投IPO后，市场对城投IPO的关注度迅速提升。不过文件虽对城投IPO形成边际利好，提振市场对其融资修复的信心，但城投的公益性特点导致其经营、盈利能力弱，实际满足IPO条件的城投平台数量并不多，地处综合实力强区的城投平台表现更好。而且平台也多是转型后才得以满足相应的经营指标，目前已上市的城投多向地产转型，但近几年地产IPO速度放缓，城投IPO依旧道阻且长。
一、我国工业园区行发展阶段
（一）1979-1983年，探索阶段
1979年7月8日，蛇口五湾顺岸码头正式动工，招商局在深圳创办蛇口工业区，中国第一个对外开放的工业园区诞生。蛇口工业区的创立和发展甚至在深圳经济特区的创立过程中扮演了先行者的角色。在开发建设过程中，蛇口工业区大胆解放思想，进行了许多改革尝试，提出了'时间就是金钱，效率就是生命'等影响深远的口号，并在劳动用工制度、干部聘用制度、薪酬分配制度及实行企业股份制等方面进行了多方位的探索。
（二）1984-1991年，起步阶段
1984年开始，以大连经济技术开发区建立为起点，经国务院批准，截止1988年6月，中国在12个城市建立了14个沿海经济技术开发区。其时，中央的指导思想就是把开发区办成'技术的窗口、管理的窗口、知识的窗口和对外政策的窗口'。这段时期，以开发区为代表的园区发展取得了理想的成绩。1991年，14个开发区总共实现工业产值145.94亿元，税收7.90亿元，出口11.40亿美元，合同利用外资3.61亿美元，截至1991年底累计利用外资13.74亿美元。
（三）1992-2002年，快速发展阶段
1992年之后，以邓小平同志南方谈话为契机，我国园区发展进入了快车道。在这一阶段，我国的对外开放由沿海向沿江、沿边和内陆省会城市发展，由特区、经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区、边境自由贸易区等构成的多层次、全方位园区发展格局基本形成。
（四）2003年至今，稳步发展阶段
自2003年7月《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》（国办发明电[2003]30号）发布以来，国务院有关部门根据清理整顿开发区的有关法规和政策性文件，对全国各类开发区进行了清理整顿和设立审核，按照'布局集中、用地集约、产业集聚'的总体要求，对符合条件和标准的开发区予以公告。通过清理整顿和设立审核，核减了全国开发区数量，压缩了规划面积，突出了产业特色，优化了布局。于此同时，园区自身也开始关注管理体制即制度创新对园区发展的重要作用，园区发展进入了挑战和机遇并存的稳步发展阶段。
科技产业园区是我国在一些知识密集、技术密集的大中城市和沿海地区建立的以发展高新科学技术产业为主的园区类型。科技产业园区在中国经济转型和产业升级的过程中扮演着重要的角色，该类园区通过集聚位于产业链上游的高端产业和总部类企业，打造具有高端性、知识性、关联性等特征的园区空间。2010年10月，国务院发布了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，指出战略性新兴产业是引导未来经济社会发展的重要力量。科技产业园区肩负着产业升级、培育战略性新兴产业的重担。
二、中国产业园区发展历程
产业园区是我国经济改革开放的产物，我国产业园区经历了侧重生产需求、产业发展需求、产业链条需求的多代产业园区阶段，目前已经进入了侧重综合服务需求的第四代产业园区阶段。产业园区是承载不同产业发展的载体，并非地产产品，因此，园区的开发建设只是开始，核心在于园区运营与产业服务，从'搭框架'到'精装修'，产业园区的运营也正在不断地颠覆传统的思维模式。
（一）第一代产业园区
改革开放初期，国内各种产业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集型为主，此时的产业园区，产业定位模糊，企业类型庞杂，功能相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的区域，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间。
第一代产业园区大多分布在沿海开放城市，载体形式基本为单一的生产厂房，且以自建厂房为主，主要满足企业的生产制造需求，很少有其余功能形态。而其产业内容也以纺织服装、五金材料等技术含量相对较低的日常生活消费品制造为主。虽然第一代园区的条件相对单一，但其很好地契合了改革开放初期，我国廉价劳动力丰富，消费品匮乏的历史环境，推动了中国工业化历程的强劲起步，也为中国经济积累了发展的原始动力。
（二）第二代产业园区
20世纪90年代，各类经济技术开发区和高新技术园区如雨后春笋般在全国兴起，带动了第二代产业园区的出现。与第一代产业园区相比，第二代园区除生产制造外还拥有了科技研发、商务办公等功能，并且还出现了标准厂房以及孵化办公楼等功能形态。一些资本密集型产业得以发展，经济进入投资驱动时代，以上海张江高科、北京中关村为代表的科技型产业园区也悄然诞生。同时产业园区不再是沿海城市的独舞，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和技术创新能力的城市开始崭露头角，异军突起的武汉光谷、西安高新区等产业园区都是典型代表。
在该阶段，许多园区已经具有明确的产业主题，如技术含量相对较高的汽车制造、生物医药、电子信息等高新技术产业，通过同类企业聚集进一步提升生产效率。同时随着企业对园区配套设施需求的上升，园区内开始出现工业大厦、餐饮娱乐、公寓、住宅等产品，但总体看，产业园区的配套设施档次依然处于较低水平。相对第一代园区的低端劳动密集型产业，第二代产业园区的高新技术产业更重要的特征是资本和技术密集，其有效的促进了各地产业结构的升级，提升了地方经济增长中的技术附加值，增强了区域的创新能力，推动我国开始由比较单一的劳动力红利经济，向一定程度的技术红利经济发展。
（三）第三代产业园区
进入新世纪以来，汽车、生物制药等技术密集型产业成为经济增长的主要力量，但随着产业的进一步升级，产业内部分工愈发复杂，产业链条开始逐步延长，除了同类企业集聚之外，企业更关注产业链上下游的衔接与配合，即'产业链条'对效率的提升。面对这样的需求，产业园区也进行了进一步提升，除具有明确的产业主题外，也更加有意识地进行'强链补链延链'，园区建筑产品更加多样化，产品的适用性和组合性较强。
第三代产业园区内的企业专注于核心业务，周边围绕多家供应链上下游企业，提供原材料和生产性服务，产业园区的功能愈发复合化。与第二代产业园区相比，第三代园区内工业厂房的比例开始下降，商务楼和办公楼逐渐成为园区内的主体，在产业方面除了原有产业外还出现了包括交通运输业、现代物流业、金融服务业、信息服务业和商务服务业等与原有产业密切相关的服务行业。所以第三代产业园区不但完善了复合产业园区的功能，而还使各个产业在分工上进行了进一步的细分，同时园区生活配套、商务配套设施的品质也有所提升，园区运营服务的概念也逐渐扎根。这一阶段以苏州工业园为代表的一些产业新城颇具示范意义，园区运营主体也更加多元化，大批民营企业纷纷进入，产业园区日渐火爆。
（四）第四代产业园区
第四代产业园区除具有清晰的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和入驻企业的发展需求，园区内聚集企业发展需要的资本、服务、产业、科研机构等各类生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。在管理与服务方面，园区能够为企业提供创业孵化、产业发展、股权投资、公共平台等生态化服务，并充分应用'云大物移智'等信息技术，使园区管理智慧化程度大幅提升。从第四代产业园区开始，我国园区运营与管理行业进入了全新轨道，完成了'重资产'到'重服务'的过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。同时，聚焦园区服务后，园区逐步轻资产化，资金壁垒相对减弱，行业门槛逐渐降低，园区运营商如雨后春笋般在全国各地兴起，但因起步较晚，大多仍处于初级阶段。在经历40余年的快速发展后，产业园区正迎来新的十字路口，具有产业生态、增值孵化、创新驱动等特质的第四代产业园区是面向未来的发展方向。
附件：219个国家级经开区名单
北京北京经济技术开发区
安徽安庆经济技术开发区
安徽池州经济技术开发区
安徽滁州经济技术开发区
安徽合肥经济技术开发区
安徽淮南经济技术开发区
安徽六安经济技术开发区
安徽马鞍山经济技术开发区
安徽宁国经济技术开发区
安徽桐城经济技术开发区
安徽铜陵经济技术开发区
安徽芜湖经济技术开发区
安徽宣城经济技术开发区
福建东侨经济技术开发区
福建东山经济技术开发区
福建福清融侨经济技术开发区
福建福州经济技术开发区
福建龙岩经济技术开发区
福建泉州经济技术开发区
福建泉州台商投资区
福建厦门海沧台商投资区
福建漳州台商投资区
福建漳州招商局经济技术开发区
甘肃金昌经济技术开发区
甘肃酒泉经济技术开发区
甘肃兰州经济技术开发区
甘肃天水经济技术开发区
甘肃张掖经济技术开发区
广东广州经济技术开发区
广东广州南沙经济技术开发区
广东惠州大亚湾经济技术开发区
广东增城经济技术开发区
广东湛江经济技术开发区
广东珠海经济技术开发区
广西广西-东盟经济技术开发区
广西南宁经济技术开发区
广西钦州港经济技术开发区
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海南海南洋浦经济开发区
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河北廊坊经济技术开发区
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河北石家庄经济技术开发区
河北唐山曹妃甸经济技术开发区
河南滨州经济技术开发区
河南鹤壁经济技术开发区
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河南开封经济技术开发区
河南洛阳经济技术开发区
河南漯河经济技术开发区
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黑龙江哈尔滨经济技术开发区
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江苏淮安经济技术开发区
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