逐鹿长三角，这些明星区域总执掌的区域公司正在发力！

艳姐说

近期，2021年1-4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜发布，龙头房企投资较活跃，尤其在5个双集中供地城市中，规模房企、央企国企成为“大赢家”，保利、华润、万科等均占斩获颇丰。

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值得注意的是，百强房企在长三角拿地金额占47%，接近一半，再次证明长三角区域对于房企的吸引力。

长三角在这几年也成为了兵家必争之地，近年不少龙头房企长三角区域销售额比重在集团内占比很高，中型房企也不断加码长三角布局，还有部分潜力房企则将总部搬到上海，全力布局长三角。

为什么房企都涌入长三角？

简单来说，长三角城市群的市场容量比大湾区要大得多，市场化程度也较大湾区高，回款和开发节奏较快；

长三角不像其他都市圈单核发展，它是多核发展的，各个能级的城市都相互协同，最终爆发出强劲的生产力，长三角城市群的购买力是所有城市群中最强的。

这些在长三角战场成长起来的区域公司和房企，背后都少不了掌舵人的决策和领导。

比如万科上海区域公司在这几年表现亮眼，销售金额多年位居万科区域公司首位，和万科的整体战略，以及万科上海区域的掌舵人张海的决策和领导分不开；

再比如此前龙光在长三角发力，除了公司对于长三角布局的重视外，和2018年龙光地产引入地产明星高管鲍轶群也有一定的关系，彼时的上海公司完全是从零起步，在鲍轶群的带领下，龙光在长三角区域不断壮大，上海区域公司在2年内交出了业绩破100亿的成绩单。

所以今天艳姐就带大家来盘下一些标杆型的长三角区域公司和正在发力的区域公司和房企，以及那些掌舵人的往事。

01

标杆区域公司

万科上海区域公司、融创上海区域集团

金茂上海区域公司、龙湖沪苏区域

一般来说，现在头部房企大多会重仓长三角和大湾区两大区域，动用全公司最好的人力和资源在重点城市进行深耕，由此诞生了诸多标杆区域公司。

在长三角区域，比较典型的区域公司有万科上海区域公司和龙湖沪苏区域公司，它们都因长三角一体化的利好，在住宅、商业、产办、租赁等业态方面表现出色。

万科上海区域公司

万科上海区域曾受郁亮的褒奖，他曾夸上海区域“做的非常优秀”。

从近几年万科各区域公司的表现来看，万科上海区域公司对集团的业绩做出了不小的助力。

2020年报数据显示，万科上海区域2020年销售金额达2377.33亿，占比为33.76%，已连续多年位居区域公司首位。

上海区域公司在权益净利润的表现也较出色，2020年上海区域的权益净利润156.87亿，为五大区域之首。

万科上海区域一系列的成绩，有其先天优势，其较早进入长三角区域进行深耕，在上海等多地打造了诸多标杆项目，在客户心中奠定品牌和粉丝基础。

万科上海区域的成就和掌舵人也分不开，万科上海区域的掌舵人是张海，他1995年加入万科，2011年任公司副总裁兼上海区域总经理。

在他的带领下，2018年开始，万科上海区域的业绩就开始超越一直稳居第一的南方区域，3年来一直位居第一。

或许是因上海区域的优异表现，万科于去年年末将集团的局部职能迁出深圳总部，迁入上海。搬迁的是一个名为“研究与开发专业工会”的部门，涉及设计、招采、成本、工程，员工约30人，占万科总部员工五分之一比例。

值得一提的是，研究与开发专业公会的会长，正是张海，可以看到上层对于张海的信任。

融创上海区域集团

融创2012年进入上海，深耕长三角城市群，8年多来，融创上海区域一直走的是高端精品战略，其“壹号院”、“桃花源”等高端产品系获得市场的认可，目前开发130多个高端精品项目。

早在2016年，融创中国上海区域集团总裁田强就曾表示对于上海区域深耕的壮志：“以上海为核心的沪宁区域，因其高成长性，仍将是融创中国未来布局的重点区域，融创中国不做昙花一现的开发商，而要不断沉淀和积累，打造时代豪宅。”

上海是融创的必争之地，近几年，融创在上海开发了多个豪宅项目，上海桃花源、融创滨江壹号院等高端产品收到市场热捧，拥有较大的口碑效益，同时，融创已连续多年在上海夺得销冠的地位。

2017年，融创中国首度在上海房企销售排名当中跻身前五，2018年，其还凭借融创滨江壹号院、陆家嘴壹号院等项目夺得流量销售金额冠军，年度权益销售金额第二。2019年，融创以225.83亿元的权益金额位列销售榜首，超出第二名万科约35亿元。2020年融创以181.39亿的权益金额位居克而瑞排行榜第四的位置。

目前上海区域的执掌人为融创执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强。田强2007年加入融创，自2012年担任上海区域公司总经理。虽然田强很低调，关于其个人采访和信息在公开渠道鲜少见到，但作为和老孙并肩作战十几年的融创元老级人物，上海区域的业绩也证明了融创集团的战略眼光和上海区首的操盘实力。

金茂上海区域公司

2020年，中国金茂累计签约销售额为2311亿元，业绩同比增长44%，而上海区域作为业绩主要贡献区域之一，规模达到750亿左右，业绩贡献度超三成。

追溯金茂在长三角的发展历程，可以说是一部与城市共同成长的历史。1999年，中国金茂在上海浦东新区打造了金茂大厦，以高占位正式进驻上海。

以金茂大厦为起点，随后金茂进入以上海为核心逐步拓展苏州、宁波、杭州、温州等长三角城市群其他重要城市，打造了上海大宁金茂府、杭州金茂府等标杆项目。

尤其是金茂上海区域的首个作品上海大宁金茂府，曾三开三罄，其加入了当时楼市罕见的“十二大科技系统”，且在较周边竞品多出50%溢价的情况下持续热销，并直接提升了大宁板块的板块价值。

2016年金茂战略升级为“双轮（开发+持有）两翼（金融+服务）”，金茂将自己定义为城市运营商，建多业态、多配套、产城融合的城市。

2020年10月，金茂发布了共营者理念，并宣告金茂上海区域城市共营者联盟正式成立。金茂将与政府、产业等合作伙伴一起打造城市共营生态闭环，推动行业走向深化和联合。

金茂上海区域公司先后进驻了上海、苏州、宁波、杭州、温州等长三角10个城市，共计开发了50多个项目，9个城市运营项目。

目前中国金茂上海区域公司的掌舵人为中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海，于2000年加入金茂2011年他从北京转战上海，在长三角区域开疆拓土。

10年时间里，他带领公司实现了长三角一二线城市的全面布局，提升了市场对金茂上海区域公司的认可度和价值。

龙湖沪苏公司

另一家在长三角发力的典型房企则是龙湖，龙湖沪苏公司也是区域公司近几年崛起的代表。

龙湖的综合运营能力和多元化能力也较强， 沪苏公司也是众多房企的区域公司中综合运作能力较强的公司。

2019年沪苏公司上海、苏州、南通三地的地产合同销售金额达成145.33亿目标，在2020年疫情和调控深水期，仍然有小幅增长，达到152.21亿。

目前沪苏公司已有的12个商业体中，TOD占比超过了半数，达到7个。在绿色健康办公、酒店配套及养老品牌椿山万树等点心业务上，去年沪苏龙湖已有13个项目落地，包含上海虹桥英迪格酒店、苏州假日智选酒店、上海淡水河畔产业园等。

但说起来，龙湖沪苏公司成立不到3年。2018年7月，龙湖集团上海公司与龙湖集团苏州公司合并为龙湖集团沪苏公司，上海公司总经理温介邦升任沪苏区域总经理，而彼时的上海龙湖面临宅地储备不足以及严格的限购限价政策，发展遇到瓶颈。

万难之下，龙湖上海公司开辟了自己的发展之道，搭建新的业务架构，快速调转车头，进入了创新业务领域。在龙湖非常看中的长租公寓上，上海冠寓的规模更是做到了龙湖内部前列。

或许是集团对于温介邦掌管沪苏区域的肯定，去年8月，龙湖集团沪苏公司总经理温介邦即将升任龙湖集团副总裁，兼任工程安全管理团队负责人。

接任沪苏龙湖总经理的李尧，是龙湖体系内培养起来的年轻高管，在龙湖上海和南京时一直在抓项目的一线。李尧曾担任过上海龙湖副总经理，和温介邦做过搭档。

未来，沪苏龙湖在长租公寓、商业运营、养老产城等方面还会有哪些突破，也非常值得期待。

02

成长中的潜力公司

中梁长三角发展集团、荣盛浙江/江苏公司

这几年来，除了头部房企，还有一些千亿级房企，也进一步加大了在长三角区域的布局力度，比如中梁专门成立了长三角发展集团，荣盛加码在长三角的开发步伐。

中梁长三角发展集团

去年年末，中梁宣布成立长三角发展集团，并随之发布了几则人事任命：

任命谢志刚为长三角发展集团执行总裁，全面负责长三角发展集团经营工作。

中梁老将陈红亮兼任执行董事、驻场COO；年轻新锐李和栗兼任首席董事及驻场CPO。一个统筹组织建设，一个把关投资、产品，重视程度可见一斑。

负责经营的长三角发展集团执行总裁谢志刚虽然并非中梁老兵，其毕业于中国地质大学，工程背景，中建八局出身，2010年加入旭辉至今，历任上海旭辉事业部工程经理、旭辉上海区域副总裁等职。

谢志刚一直深耕在长三角区域，从根本上也非常契合长三角公司的发展战略。

从最新披露的年报来看，长三角区域为集团贡献了较大比重的业绩，2020年中梁控股销售占比最高的为长三角区域，为64.7%，中梁近几年持续深耕长三角，其销售超过50亿元的城市均位于长三角，其中销售贡献超过百亿的温州和杭州，分别贡献267.45亿元和106.31亿元。

荣盛发展江苏、浙江公司

今年年初，荣盛发展将5位总经理晋升为副总裁：3位来自于地方公司，分别为北京、江苏、浙江公司的总经理，都给与集团副总裁待遇，其中两位是来自长三角区域。

从去年荣盛发展在长三角城市群尤其是浙江、江苏两地的动作，也能看到其对于这些区域的重视度。

在2020年底，荣盛发展将自己的豪宅首作江天瓴筑放在南京主城区建邺区，这既意味着荣盛在南京的战略重心在向主城核心区挺进，也能看到其加大长三角开发力度的意图。

去年江苏、浙江两地的业绩表现并没有出现水土不服的情况，相反还成为了荣盛业绩发展的重要贡献者：

在受疫情影响最严重的2020年上半年，荣盛发展在江苏、浙江等地的营收比例仍超过25%，而苏浙两省在2020年营收增长幅度均超过了30%。

所以也不难理解今年江苏、浙江公司的两位80后总经理被重用提拔的原因。

03

将总部迁入上海的房企

大唐、中奥

还有一些房企则在近期将总部迁入上海，并加大在长三角的布局，典型的房企包括大唐地产、中奥集团。

大唐地产

今年1月，起源于厦门的大唐地产正式将其上海总部定于虹桥商务区的虹桥嘉汇。

大唐地产已有逾30年的发展历史，多年来该公司项目多集中于漳州、南宁、天津三城。“迁都”上海也体现出大唐地产对长三角区域市场的雄心。

在总部迁到上海前，大唐地产于2019年至2020年，在浙江和江苏加大拿地力度，10个月内在浙江接连开拓9个项目，进入5个城市及区域，平均1个月1个项目；在半年内，在江苏布局4大城市，开拓6个项目。

去年年报显示，2020年大唐地产共获取839万平方米总建筑面积土储，其中长三角新增土储169万平方米，占全年新增土储比例的20%。

这使得大唐地产成为2020年度长三角区域蹿升势头最强的外来房企之一。

中奥地产

中奥地产这家江西本土房企，在地产圈发展历史不算短，有25年时间，是南昌最早涉足房地产的企业之一，也是几家赣系房企中最早走出去的企业。

2020年是其发展历史上的一个标志性节点，在从深耕江西到全国化布局的战略升级阶段中，这家房企即将把总部搬迁到上海。

对大多数房企全国化战略来说，都走过了“总部搬上海—深耕长三角—辐射全中国”的路线，上海是关乎企业规模能级质变的一个关键跳板。

其实，中奥地产为了这个战略已经提前几年开始布局，在2019年下半年，中奥在无锡、温州等长三角二、三线城市频频拿地。

尤其在去年上半年，中奥拿地依旧凶猛，已拿下20多块地，新增货值超过200亿，部分城市成拿地重心。

中奥地产执行总裁田永盛，历经旭辉、龙湖、正荣等企业，从项目负责人到地方公司总经理再到集团副总裁，田永盛20多年的职业生涯，田永盛大部分的职业生涯都在长三角度过，他的人脉、资源深深扎在长三角，而这正是中奥地产目前所需要的。

未来中奥地产在长三角战场会有怎样的表现，也值得我们关注。

04

重仓长三角的背后

越来越多的房企布局和加码长三角，背后的原因主要为以下几点：

1、长三角城市群的市场容量非常大，比大湾区大，超3万亿，公开市场机会多，比如某房企华东公司一年在长三角判断项目有近800块，长三角一年有几千块地的机会；

而大湾区核心就是广东，广东一年成交额可能就1.5万亿左右，几个地级市加起来也就几百块土地。房企在长三角的发挥余地很大。

几百块土地这么多的开发商进行竞争，它的利润是很薄的，但长三角的话还有一定的利润空间可以去做。

2、长三角都市圈在整个经济板块中是最出色的，其实甚至比大湾区还要好，它不像大湾区，只靠深圳、广州，甚至应该说是靠深圳。长三角无论是上海、苏州、杭州、南京，甚至无锡、南通这种城市，都有发展动能，是多核发展的，而不是单核的。

长三角不仅有势能较强的头部城市，底下各个能级的城市都相互协同，最终爆发出强劲的生产力，所以长三角城市群的购买力是这几个区域中最强的。

3、大湾区赚钱主要靠的是旧改，但旧改的红利不会一直存在，比如现在深圳、东莞的旧改机会没有了，广州才刚开始，机会较多，但这种风口的话5年之后就没有机会了。过了两三年后，其利润下滑是必然的。

长三角区域虽然说是微利，但其回款和开发节奏相对较快，并且长三角相对来说包容度和开放度都比较好，这也是近几年来很多扎根在大湾区的房企进入长三角的原因。

结语

长三角市场的机遇与挑战并存，大批房企重仓于此，也让长三角的市场竞争愈演愈烈，“大手笔”背后所带来的隐忧也不容忽视。

追求速度和扩张的同时，研究怎么获取品牌红利和产品红利，怎么加大产品技术含量、科技含量，以及加大对客户的研究，也是这些重仓长三角的房企们需要重视的课题。