虽然是深夜挂地，深夜出新政。
但是相比放到周五的夜里，放到周四的夜里周五的凌晨，背后，就是为了让大家能够好好读懂这一次土拍的苦口婆心。
这是我们认为当下全中国最好的土拍模式。
很多人说新政只有一个赢家，其他都是输家，他们说错了。恰恰相反，新政只有一个输家，其他都是赢家。
这个输家，就是炒房者。今天的杭州，除了抽奖型的新房红盘，绝大多数的二手房根本没有让你一夜暴富的可能。
开发商更难了吗，不一定，只能说更加接近集中供地的初心了。
去年，我们说，中国楼市已经进入下半场，今天的阵势，已经更加的明朗。今年，我们说，杭州楼市调控北京化，事实上，在共有产权房和竞品质等细节上，杭州已经走在了北京的前面。
这一次土拍对杭州楼市的影响，我们分房价、房企、板块三个最重要的方面，给大家捋一捋。
△单位：元/㎡
图片自动压缩
加入群聊获得高清图
▼
限价才是最大的密码
看上去，笕桥的限价从40800元到了42640元，但其实是容积率是从2.1下降到了1.8。浦沿东冠的宅地，比浦乐，看上去从38000元到了40000元，但是这距离市中心更近的、多年没有出地的规划单元，而且容积率也从2.5降到了2.4。只要限价不变，炒房者囤下来的刚需房源，就没有多少人会去接盘。那样，你还囤什么囤啊。此前，各地半公开的每年可以上涨5%的额度，就事实上被废了。2020年的统计公报上，杭州新房成交价格同比是增长了刚刚好的5%。而按照这一次集中供地的限价标准，杭州再熬一年，在2022年的时候，杭州的新房网签成交价将神奇地同比下降。看明白了吗？如果说2021年还要消化去年实际成交的高价房，2022年的杭州新房就是超低空飞行。因为，这一批宅地中，限价超过5万元的，只有一宗，除了翠苑一宗可售住宅面积2.88万方「因为该地商业占了四成，所以，实际只有这个数，大概240套左右」限价在5.8万元的二流豪宅，其他29宗宅地的限价都在5万元以下，相当多的宅地限价在2.5万元及以下。
先逼婚再恋爱，到先恋爱再结婚
新的土拍规则，对开发商来说，对有品质有资金实力的理性开发商，也是一个重大利好。不再允许勾地，保证金上调到20%，打个比方，就是减少了土拍市场上的不诚意「地票」，也就是开发商出手的机会少了，那么，每一手拿到的地机会就多了。同时，保证金提高到20%，也会把合作前置，这同样会把土拍热度降下来。比如，A、B一起抢同一宗地，拼到头破血流的时候，A拿下来，然后B放下前嫌，不顾拼杀时A那一把杀人见血的刺刀，再在无奈之下争取合作。至于房地差是不是更少了，开发商会不会更苦了，其实是不对的，是一种误读。很多人希望政府能够在土拍中让利，但真实的市场是，只要是竞价出让，即使政府下调起拍价，开发商也会拼到跟上一次差不多的实际楼面价。这一次提高起拍价，是为了降低溢价率，而主要不是为了保土地出让收入。所以，虽然起拍价上浮了，让最高溢价率的下降失去了意义，但在今天的杭州土拍市场，更重要的是看自持率。在此前的土拍都拍到了超高自持的背景下，传统意义上的房地差就失去了参考意义。至于废止自持，既杜绝了部分开发商打擦边球以租代售的幻想，又避免减少市场的实际供应量，还能让循规蹈矩的开发商不去做那些假账，竞争更加公平。开发商还是会算好账，杭州新房的利润还是会很少，但杭州新房的销售流速还是会很安全。比起那些看上去有利润但实际上滞销的城市，杭州是高周转大型房企的流量池。
人地挂勾，「解放军」到未科
我们要关注这一批宅地的限价，更要关注这一批宅地的分布。因为，从中央到地方，特别是第七次人口普查的结果公布和扶持三孩的生育政策出来以后，人地挂勾、职住平衡、郊区新城是城市政府调剂宅地指标的重要因素。背后有三个原因，一是，明年亚运会结束，萧山的供地量缩减。二是，新余杭区中，无论是未来科技城，还是良渚，是杭州新房市场房荒最严重的地方，必须加地。三是，余杭的地块规划得相当漂亮，档次高，综合性强，面积大，必须给地。说一下未来科技城，钱多成祸的购房者随便买，但对普通购房者来说，告诉你，「解放军」来了，你可以等一等。进入供地期的杭州云城，未来将解决40万人的居住问题。还有一个区域，透露的也是当地政府的意志，富春湾新城。富阳把有限的推地指标中的一半，放在这里。
