周二市场说 | “地王热”不断升温，限制政策即将来袭
热点城市收紧政策一波接着一波，但实际上不是政策力度羸弱，就是收效甚微。接下来可能会有更多抑制地王的相关政策出台。
2016年可谓是“地王年”，前九月CRIC监测的300个城市整体成交总量虽同比下滑23%，但企业拿地热情持续攀升，地价更是节节上涨，有近200幅土地先后刷新周边总价、单价出让纪录。
具体来看，CRIC监测的29个热点城市前九月共成交建面3710万平方米，平均溢价率110%，平均楼板价达到14875元/平方米。这期间尽管热点城市政策有所收紧，但时至9月，土地热潮”丝毫没有降温，合肥上周集中出让11宗地全部溢价拍出，南京更是因竞拍激烈导致摇号，而无锡、东莞等三四线城市也受到“地王热度”传导，地王频出。
我认为，造成2016年以来房企积极拿地、“三高地王”频出的原因主要有三点：
第一，目前热点城市土地供应不足，上半年多数城市土地供应计划完成率不足4成，市场供不应求造成了“地王热”。2016年前8月，12个热点城市中，超过6成城市供地规模同比下降，而近6成城市土地供应计划完成率不到4成。
第二，楼市成交火爆，推动房价上升同时，也带动地价快速攀升。根据统计局最新数据来看，2016年前8月，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，销售额66623亿元，增长38.7%，两项规模指标均创下历史新高。
第三，今年资金特别充裕。一方面房企自身销售良好，回款较快，前8月房地产开发企业到位其他资金（以购房预付款、贷款为主）45294亿元，同比增长34.1%。另一方面，是金融机构在企业拿地资金上大开绿灯，各式理财资金通过银行等渠道进入土地市场，尽管之前对银行资金用途做出过限定，但由于各方面渠道太多，并没有对土地市场起到实质性影响。2015年至今TOP20的房企累计发行公司债3257.95亿元，其中2016年发行1719亿元，占52.8%，已经超过2015年全年的发行规模。
整体来看，热点城市收紧政策一波接着一波，但实际上不是政策力度羸弱，就是收效甚微。想要稳住快速上升的房价，维稳房地产市场健康发展，接下来可能会有更多抑制地王的相关政策出台，比如：
短期内增加土地供应。对于热点城市而言，适度增加今年土地供应指标，“挪用”一下未来的土地指标，以此对供求关系做削峰填谷，抑制短期内陆价的过快上涨，尤其是目前地王频出的板块，增加供应是最好的选择。另外，在供应节奏上，地方政府或将更多的增加土地供应预告，给房企吃一颗定心丸，表明以后还有很多宅地推出，大可不必为眼前的两、三块块宅地而过度竞争。
通过土地集中拍卖缓解“地王热潮”。在出让方式上，地方政府可能会选择每月、或每几个月设置一个土拍日，将十块二十块地一起拍卖。一方面是增加单次出让土地数量，以减轻房企的竞价心理；另一方面，适度减少土拍频次，可以减少了地价一再上涨的窗口，避免出现价格“节节攀升”的局面。
对土地资金出台更严格政策。尤其是对银行渠道资金加强监管，对通过理财产品等形式从银行获得的资金来支付地价款的会更加落实监管。而对于拿地后的土地抵押再融资也可能出台相关措施，避免高价地反而成为了企业二度融资、获取低成本资金的工具。