周三企业说 | 房企存货风险大数据分析

今天主要讨论那些在存货及其相关指标上存在问题的房企。

房企的存货分房地产开发产品和非开发产品类。前者指竣工、在建、待建的项目；后者包括库存商品及其他。那么对于房地产企业而言，在市场好的时候，企业销售速度较快，大量且持续增长的存货，它是一个好的指标；但是在弱势市场中，企业销售速度放缓，大量且持续增长的存货或许将雪上加霜，它就可能成为一个坏的指标。

因此，我们今天主要讨论那些在存货及其相关指标上存在问题的房企。

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一、存货规模太少：

中海地产

存货规模下滑。以存货规模来看，中海地产存货总额由上年的1936亿下降至1707亿，同比下降达12%。与其它2015年销售TOP10房企对比来看，是唯一下滑的房企，且同比下滑幅度达到两位数，远低于43家企业样本12%的同比增幅。

土地消化周期处于低位。从土地消化周期来看，TOP10房企中下滑的企业仅有两家，分别为万达和中海。其中，中海地产2015年土地消化周期仅有3年，为TOP10房企之末，远低于行业6年均值，虽然考虑到未来中海将整合中信地产，待整合完成后，企业会补充一大笔存货来缓解压力，但是在公开市场上，中海地产的进取之心还是稍显不足，作为一家千亿房企，拿地方面过于保守。

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二、存货规模太多：

合生创展

存货规模大且下降缓慢。2015年合生创展的销售金额为100亿元，其存货规模却达到了630亿，是其销售规模的6倍之多，虽然对比2014年有5%的下降，但下降幅度小，与企业自身规模相比，存货总量依然巨大。

土地消化周期非常高。2015年合生创展的土地消化周期为虽然比2014年有较大程度的下降，但是依然有35年之多，几近等同于43家房企均值的6倍，如果说中海地产是存货规模小、土地消化周期太少而将影响企业未来增长的话，那么与之截然相反的就是土地消化周期非常高、且库存规模大且下降缓慢的合生创展。

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三、已竣工存货对比销售额过大：

华润、保利

从2015年已竣工存货占销售额的比重来看，10强房企中（万达未计入）高于整体均值的有华润置地和保利地产，占比分别达到37.28%和33.79%。其中，华润对比2014年虽有3.42个百分点的减少，但是37.28%的比重对比其销售规模来说，竣工存货量依然较大；保利33.79%的竣工占比仅次于华润，同时需要特别注意的是，其7.28个百分点的增幅为10强房企中最高的，且远远高于0.19的平均值。

 

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四、已竣工存货对比有息负债过大：

华润、万科、保利

从2015年已竣工存货占企业有息负债总额的比重来看，华润、万科、保利三家企业的占比均超过40%，分别达到了49.06%、43.80%、43.40%，均远高于26.50%的均值。从企业角度来看，有息负债中与较多的或许存在“变现问题”的这部分存货相关联，那么企业未来的偿债压力还是较大的。 

以上是对存货总量、土地消化周期，并结合企业已竣工存货和销售额、负债等指标进行的简单对比分析。竣工存货总量的上涨一般有三方面原因：一是城市选择问题，部分企业在三四线城市的项目依然面临去库存的压力；二是产品定位问题，大户型高端产品其去化周期长，周转速度较慢，拉长整个去化周期，易产生现房售卖的趋势；三是产品类型问题，商业比重过高，在当前市场上，商业销售依然是个难题，应尽量减少此类物业产品的比重。