房屋租赁纠纷注意事项系列专题4：买卖不破租赁

从8月21日开始，我们将推送《佳红说房》系列节目。王佳红律师是北京金诉律师事务所首席律师，北京市物业管理法律专业委员会副秘书长，物业注册管理师，北京市物权法学会成员，北京市公益法律服务与研究中心专家成员。 具有10余年房地产专业法律实战经验。曾编著《物权法——以案说法》、《安全置业一百问》，《房不胜防》等著作，多次做客北京电视台、中央人民广播电视台、北京交通广播台，长期担任法制日报、法制晚报、京华时报等知名媒体的特聘律师。

大家好，欢迎大家收听《佳红说房》，我是王佳红律师！今天，我将和大家分享房屋租赁纠纷的系列专题，今天分享的主题是：买卖不破租赁

很多老百姓在生活中可能都遇到过类似的情况，就是承租人承租了房子，租期几年，但是中途房主会将房子卖了，那么这种情况下，新的房主是否能要求租客马上搬离呢？

答案是不能，承租人可以要求新的房主继续履行出租房租的义务，这就是我们常说的买卖不破租赁。

但是，买卖不破租赁也有例外的两种情况，在这两种情况下，新的产权人是有权要求承租人腾房并搬离房屋：

第一

房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现自己的权利而发生所有权的变动。举个例子：承租房子之前，这个房子就被房主抵押给了银行，后来房主还不上钱，银行拍卖房屋，这时候新的房主可以要求承租人腾房。

第二

房屋在出租前已被人民法院依法查封。举个例子：承租房子之前，因为房主拖欠别人的钱，所以房子已经被法院查封的，最终债权人拍卖房产取得房屋所有权的，有权要求承租人腾房，此时承租人必需腾房。至于承租人的损失可以向出租人进行追偿。

好，今天的《佳红说房》就到这里，希望今天的主题能对大家有所帮助，感谢大家收听和收看。