看完今年刚需住宅成交分析，就知道该买哪个新盘了！

今年北京新房成交好于往年，最大的贡献便是刚需市场的爆发。

『地产营销人』在很多场合都说过“刚需下沉”的观点，即小户型低总价的产品在逐渐分层，撑大了细分市场的空间，从而让更多购房者能够顺利“上车”，提早加入有房一族。

那么，1—8月北京住宅刚需成交到底呈现出什么特征？金九银十还有什么项目值得关注？

下面，我们通过数据，层层揭开谜底：

300-400万，今年成交增九成

从今年1-8月北京住宅成交总价段分析可看到，不同总价区间，都实现了不同程度的增长。

其中，最为突出的两个总价段是：300-400万住宅总价段成交4882套，同比增长高达89.30%；200-300万住宅总价段成交3291套，同比增长26.92%。

相对而言，400万以上的住宅总价段成交，同比仅实现4.12%的增长。

可见，住宅总价段成交在不断下移，低总价产品更受市场欢迎，而400万以上虽然成交套数最多，但跟去年相比，基本持平，增长幅度不大。

80㎡以内，成交增长超1.3倍

从今年1-8月住宅成交面积段看，80㎡以内的户型成交4445套，同比增长近134.07%；80-90㎡户型成交12683套，同比上涨23.62；而90㎡以上户型成交都略有下降。

由此可见，80-90㎡户型成交依然占据最大套数比重，80㎡以下小户型成交在大幅提升。

刚需客户对于小面积产品释放出巨大热情，但实际上，是对开发商创新户型能力和增强空间功能提出更高要求。

五-六环之间，低总价产品较少

不过，把不同总价段放到环线里看，对于价格和区位的关系就更显直观。

今年1-8月，总价400万以上的住宅，五-六环之间成交13451套，占比80.47%；而总价400万以内的住宅，五-六环之间的成交不足两成。

与之相反的是六环外，总价400万以内住宅成交5728套，占比超七成；总价400万以上住宅成交占比仅27.24%。

这说明，小面积、低总价的产品主要还是分布在六环外，五-六环之间的低总价产品较少，把大部分初次置业者挡在了门外。

那么，对于买房人来说，如何才能以更低的总价，或是更少的首付，买到距离市区更近的位置，享受更好的居住品质呢？

前不久，『地产营销人』探访的由华润、中交联手开发的亦庄橡树湾，是一个对刚需客户、初次置业者最适合的纯商品房“上车“项目。

亦庄橡树湾身处亦庄新城核心，位于五、六环之间的亦庄马驹桥板块内的漷马路与兴华南街交汇处，项目距五环直线仅约8公里，是北京六环内少见的刚需住宅大盘。

延续海淀橡树湾经典品质

华润将经典产品系“橡树系”赋予项目，延续海淀橡树湾品质基因，形成南北双星闪耀的呼应格局，经典复现，值得期待。

“橡树系”作为华润置地高品质标志性产品线，以典雅院落，亲近自然的人文社区著称。产品系涵盖学府、英伦、法式等风格元素，提供城市怡然舒居的生活享受。

亦庄橡树湾建筑立面秉承学院式文化格调，高低错落，造型端庄，古典与现代交相辉映。外观暖咖色调，同时汲取古典建筑中的优美秩序，透出古朴之美，具有红砖“学院派”建筑的典型特征，整体风格典雅大气。

同时，项目园区运用3大景观主题造园，以运动健康为设计理念，融入现代自然风格的园林景观，建有健康跑道、生态园林、下沉式商业、运动花园，还配备有社区共享中心、共享会客厅、聚会花园、主题乐园等，营造全龄健康生活氛围。

低总价、精装修纯商品房

亦庄橡树湾为纯商品房社区，共规划有30栋楼，打造的是6-15层洋房、小高层产品，共计2288套，是体量充沛，具有规模效应的大型社区，在亦庄新城堪称标杆旗舰项目。

户型为建面约75-139㎡的二至四居，全精装品质交付，大部分为南北通透户型，可覆盖不同家庭结构各种置业需求。

78㎡两室两厅一卫户型南北通透，客厅配有阳台，方便衣物晾晒；客厅餐厅连动，空间更显开阔；U型厨房操作动线设计合理，拥有超高利用率；干湿分离卫生间，缓解家人早晚高峰使用尴尬。入口处配玄关，并设有隐藏式家政间，方便洗衣机安放，整体空间布局精巧。

92㎡三室两厅两卫户型南北通透，享有7.1米超大南向面宽，采光通风效果俱佳；客厅270°转角飘窗设计，具网红户型特质，奢享广阔景观视野；餐客厨连为一体，增强交流互动；北侧书房与次卧之间隔墙，可根据不同家庭生命周期，进行拆分组合，空间灵动。

121㎡四室两厅两卫户型南北通透，格局方正。三面宽朝南，享有10.2米的舒适面宽；奢华主卧套房，配有270°转角大飘窗采光；南向次卧及客厅也配有飘窗，扩展空间丰富；南向次卧紧邻客卫，享有套房功能；北向书房空间灵活，可自由分割使用。

亦庄橡树湾全系产品均为精装交付，虽为刚需刚改客户打造，但依然高配室内健康新风系统，可净化除霾，为室内输送鲜氧，与同类社区相比，品质更胜一筹。

项目建材选用精挑细选，玻化砖、仿石砖、仿铜不锈钢等皆为匠造，十分考究。一线品牌配置厨卫，如：橱柜选用欧派或同档次品牌，洁具选择TOTO或同档次品牌，为居者考虑到每一个生活细节。

在如此产品品质之上，项目体现出超高性价比，预计首批推出房源不到4万元/㎡， 92㎡三居和78㎡两居在第一次开盘都能满足五-六环之间的普宅标准，这意味着购房者首次置业仅需35%首付，二套只要60%便可轻松入手，88万元起即可拿下，机会实属难得。

亦庄洼地，产业赋能价值

按照今年土地行情，距离亦庄橡树湾约15公里的分钟寺未来售价预计11-12万/㎡，而上月亦庄河西区出让的商品房地块，成交楼面价接近4万元/㎡。对比之下，亦庄橡树湾身处亦庄“洼地“，升值空间值得想象。

另外，亦庄橡树湾区位优势显著，其所属亦庄马驹桥片区，在亦庄新城规划中显露“城心”地位，为中央生活区规划定位。

马驹桥和台湖2019年一同划归经开区重点开发，成为城市副中心科技创新功能的重要承载地，也是北京经济技术开发区高质量发展的新空间，未来发展能直接享受副中心和经开区双重利好，发展潜力巨大。

项目周边交通出行便利，有多路公交车可达国贸、亦庄、通州等核心商圈。特别值得一提的是，在北京交通委发布的正式文件中提到，“应预留与市郊铁路S6线马驹桥站及相邻地块的接驳条件，与地铁进行一体化设计。”未来地块西侧一路之隔将通地铁，为重大利好。

在亦庄橡树湾其他生活配套方面，社区西北侧800米分布有百尚生活广场，北侧1公里为百尚购物中心，再往北有百分百购物中心；优质教育资源也分布附近，距项目约4.8公里有耀华国际学校，约5.8公里为中芯国际学校，约6公里为建华实验学校亦庄分校。

另外，亦庄橡树湾西北侧规划有小学教育用地，项目还将自建一所幼儿园。

在北京楼市，刚需是最大的支撑力，无论周期如何变化，小户型、低总价的产品总能拥有最大市场空间。

五-六环之间，罕见规模大盘，经典产品系复刻，低总价配对高品质，轨道接入，配套齐全，产业发达，如此项目在今年市场绝无仅有。据悉，亦庄橡树湾有可能10月开盘，建议买房人，早做准备，抢占第一波房源最值！

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