独家解密：为何各大房企在重庆这些区域高溢价拿地！
（图源网络）
就在前几天，金辉以36.34%的高溢价率拿下了大杨石板块一宗出让土地，这片临近轨道奥体中心站的地块是今年到目前为止溢价率最高的一块地了，成交楼面价达到了12203元/㎡，这引发了大家对重庆土拍市场的又一轮讨论。
其实比起去年，今年上半年重庆土拍市场的状态似乎显得有点“平平无奇”。但我们都知道，这种状况很大程度上都是因为受到了疫情影响。
可喜的是，随着疫情消退，重庆土拍市场从3月开始已逐渐回暖。众房企的拿地热情在逐渐高涨，土拍溢价率不断走高。
开发商的眼睛是雪亮的，我们通过研究土拍市场溢价情况能看出来开发商最看好的楼市板块在哪里，从而对我们购房提供更多参考。
那么，今年1-5月，开发商比较看好哪些板块呢？
01 高溢价地在哪些板块
为了更直观地呈现重庆今年上半年土拍溢价情况，我们做了一张1-5月高溢价板块地图（仅取溢价达20%以上的数据）。
（自制 标记为大概位置）
结合相关数据机构发布的信息来看，截止到5月15日，共有约37宗土拍成交。
拿地的房企既有恒大这样的龙头房企，又有金科、东原、两江置业等本地知名房企，还有合能、弘阳、荣盛等新晋房企。
这些已成交地块中，溢价率达到20%以上的地块共有12个，主要分布在：
蔡家、两路空港等板块所在的北区；
大石坝、大杨石等板块所在的核心区；
陶家、钓鱼嘴、华岩等板块所在的南区；
龙兴板块所在的东部新城。
而其中溢价达到30%以上的有4块地，分别对应我们图里标注的1、2、3、4号地块。它们分布在大杨石、两路空港、陶家、龙兴等板块，竞得房企分别是金辉、弘阳、财信、两江置业等。
（图源网络 奥体中心）
说完土拍市场的溢价现状后，我猜大家应该都会在想一个问题：
真金白银是最能体现开发商对区域和楼市发展的信心的，开发商愿意高溢价拿下这些地块，说明开发商对这些区域发展比较看好。
那么为什么这几个区域是他们看好的呢？我们梳理出了几点土地溢价率高的原因：
02 受区位影响
高溢价地块出现的一个原因是地块区位优势吸引房企高价拿地。
比如在主城核心区这样配套完善的成熟区域的房子，后期具有很大的保值增值潜力，因此会吸引开发商竞相溢价拿地。
举个例子，这次大杨石和大石坝板块的出让土地，因为在各方面配套都非常成熟的核心区域内，不仅获得了高溢价，并且楼面成交价也很高，基本在1.2万元/㎡左右。
我们从中可以看出，开发商对重庆核心板块目前的价值和未来发展有着双重肯定。
（图源网络）
03 受城市发展方向影响
蔡家和两路空港板块的土地接连拍出了溢价22.08%~32.88%的地块，可见北区依然是楼市发展的主要方向。
而且北区的地价比核心区外其他板块都要高一个台阶，甚至最近空港地块楼面成交价达到了近万元，地价影响房价，由此可见北区也依然是重庆楼市的价格高地。
我们还能看到，众房企对北区热点板块仍有很强的投资意愿：
本地“老大哥”金科补仓蔡家、水土；
新晋房企荣盛、弘阳、合能等布局两路空港、蔡家，万华布局悦来，拿地溢价率普遍都超过了20%。
（图源网络 空港）
为何房企都普遍看好蔡家、两路空港等北区的板块呢？我想背后的原因主要有以下几点：
1）轨道交通等市政基础设施建设向北区倾斜，目前已建成的轨道交通在北区的运行里程就达到了2/3，这些基建投入资金量大，流入房地产的收益也会更多。
2）北区产业发展完备，有很多就业的机会，这样会吸引来更多人口来此就业、定居。再加上其他配套都日益完善，为购房者的居住生活提供了更多便利。
3）北区已经集聚了很多富人，他们都有足够的购买力来支撑区域内高溢价地块的住宅产品开发。
04 受低起拍价影响
“低起拍价”会导致“高溢价”。这个道理就相当于印度和中国早年GDP增速很快是因为GDP的基数较低一样。
龙兴及陶家板块土地的高溢价情况主要还是和土地起拍价格本身的基数很低有关。
（图源网络 两江赛事中心）
例如陶家的这个地块即使有30%多的溢价，成交楼面价也才不到1400元/㎡，开发商溢价可能是因为补涨因素，而不是大趋势，并不没有太多板块选筹的参考意义。
但值得注意的是，我们还是能看出来，开发商愿意给出高溢价肯定是看好重庆城市未来整体发展的。
05 受“降容”影响
高溢价地块出现的再一个原因就是受“降容”影响。随着重庆城市土地降容的趋势发展，溢价率高的地块也在不断涌现。
例如北边很多地块容积率较低，未来基本打造的应该都是洋房、洋楼、别墅之类的改善型产品，因此土地拍出高溢价也不足为奇。
（图源网络）
06 总结及预测
通过分析今年1-5月重庆土拍市场的溢价情况，我们能大体上看出来：
核心区域的配套非常成熟，因此区位价值就在土拍市场里面得到了很好的体现。
而北区道路基建、产业配套等较为完善的区域，也吸引到了开发商竞相拿地。
除核心区外，北边和西边区域还有大量的可供用地，并且北区和西区的发展进程都在加快，不管是产业发展、轨道基建、商业教育配套等都给予了人们很大的想象空间。
我们预测2020年内，重庆的土地市场总体会呈现这样的趋势：
北区地价居高不下，楼面价集中在1万左右；
西区土地供应量加大，楼面价集中在6-8千左右；
南区供地主要集中在巴南和大渡口，预测楼面价在5-7千左右；
那么，最具有价值的核心区，未来的楼面价会打破重庆土拍市场的最高记录吗？
让我们拭目以待！
E·N·D
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主编：浮云
原创：玉如意
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