建筑、不动产营改增税率、征收率、预征率汇总表

一、建筑业纳税人类型项目类型注释计税方法税率/征收率计税依据异地预征率预征的计税依据（含地税代征）建筑业一般纳税人新项目一般计税11%全部价款和价外费用2%…扣除分包款建筑工程老项目施工许可证、合同开工日在2016.4.30前简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款一般计税11%…2%…扣除分包款清包工可选简易计税简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款甲供工程…简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款小规模纳税人简易计税3%…扣除分包款3%…扣除分包款一般计税项目，全部价款和价外费用扣除分包款，跨市异地预征2%，确保当地财政，又避免企业资金压力；简易计税项目，扣除分包款，异地预征3%，营业税平移。国税函[2010]156号、浙地税发［2009］52号：建筑企业总部直管的跨地区项目部，按项目收入0.2%预缴所得税；符合条件的浙江省内项目部不预缴所得税。国家税务总局公告2017年第11号：三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不预缴。财税〔2017〕58号：提供建筑服务取得预收款，不发生纳税义务，应在收到预收款时扣除支付的分包款，预缴增值税。二、销售不动产纳税人类型项目类型注释计税方法税率/征收率计税依据异地预征率预征的计税依据（含地税代征）销售不动产一般纳税人外购老项目4.30前取得（非自建）【见购房时间】一般计税11%全部价款和价外费用5%…扣除原价简易计税5%…扣除原价5%…扣除原价自建老项目取得（自建）简易计税5%…5%…外购新项目取得（非自建）一般计税11%…5%…扣除原价自建新项目取得（自建）一般计税11%…5%…小规模纳税人外购项目简易计税5%…扣除原价5%…扣除原价自建项目简易计税5%…5%…其中：其他个人外购非住房简易计税5%…扣除原价No其中：个体工商户出售二手房不足2年5%…5%？…？其中：满2年非普住房，北上广深5%…扣除原价5%？…扣除原价？普通住房，北上广深免税免税其他地区免税免税其中：其他个人出售二手房不足2年5%…No其中：满2年非普住房，北上广深5%…扣除原价No普通住房，北上广深免税No其他地区免税No一般计税项目，按增值税原理，抵扣进项，无需差额扣除，异地预征5%，确保当地财政；简易计税项目，外购的差额扣除买价，5%征收率，异地预征5%，确保当地财政、行业税负略有下降，营业税平移；简易计税项目，自建的无差额扣除，5%征收率，异地预征5%，确保当地财政、行业税负略有下降，营业税平移；外购项目（不包括个人出售二手房），全部价款和价外费用扣除购买原价，异地预征5%；自建项目（不包括其他个人），全部价款和价外费用，异地预征5%。何地预缴？一般纳税人出售二手不动产，在不动产所在地向地税预缴，回主管国税申报、抵减、缴纳三、房地产纳税人类型项目类型注释计税方法税率/征收率计税依据异地预征率预征的计税依据（含地税代征）房地产一般纳税人房地产老项目施工许可证的合同开工日在2016.4.30前一般计税11%…扣除政府土地价款3%…简易计税5%…？？新项目一般计税11%…扣除政府土地价款？？小规模纳税人（包括出租）简易计税5%…？？房地产老项目，一般计税，全部价款和价外费用，异地预征3%；房地产预收款，预征3%（购房付款后，还需按房产证登记面积结算房款，所以不管销售期房、现房，都是预收款？）如果房产公司未在项目地注册登记，房子预收款向主管税务机关预缴何时预缴？ 取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。四、不动产经营租赁纳税人类型项目类型注释计税方法税率/征收率计税依据异地预征率预征的计税依据（含地税代征）不动产经营租赁一般纳税人（含房地产公司出租开发项目）新项目一般计税11%全部价款和价外费用3%…老项目一般计税11%…3%…简易计税5%…5%…公路经营一般计税11%…不？试点前开工高速公路简易计税3%…不？小规模纳税人不动产不含个人出租住房简易计税5%…5%…其他个人不预征其中：个人住房简易计税1.5%No一般计税，全部价款和价外费用，异地预征3%；简易计税，异地预征5%。同城不预征，直辖市、计划单列市自定同城（跨县区）是否预征。异地、本地仅对单位和个体工商户而言。其他个人（自然人）无所谓异地、本地，只有唯一的地，即不动产所在地，应就地向地税申报缴纳5%、住房1.5%，无需预征。何时预缴？取得不动产租金的次月。黄蜂老五编者注：1、除向个人消费者销售建筑服务、不动产不得开具增值税专用发票外，其他应可开具专票（法无禁止即是许可）2、一般计税建筑服务，异地预征率2%。考虑到实际税负可能低于3%，如按3%预征，会加重纳税人和机构地财政负担。3、房地产开发企业一般纳税人销售开发房地产项目（简易计税老项目除外），扣除政府土地价款。因土地出让免税，只扣不抵。简易计税则不抵不扣。4、销售购进不动产简易计税5%，扣除原价，继承自财税[2003]16号的营业税差额征税。5、建筑服务销售额扣除分包款，继承自《营业税暂行条例》6、其他个人提供建筑服务、出租出售不动产的纳税地点在服务发生地、不动产所在地，所以不存在预征手续。7、购房时间：商品房按房屋产权证注明时间、契税完税证明填发日期“孰先”确定。房改房按购房合同生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明时间“孰先”确定。