直降5个亿，保利抄底拿下上海内环内纯宅地！
艳姐说
今天（4月29日），杨浦区位于市中心、内环内的纯宅地B2-03地块出让，规划建筑面积77725㎡，起拍价41.1943亿元，楼板价约5.3万元/㎡。
相信不少人已经发现这个地块非常眼熟。在去年七月份的时候，这块地已经出来露过一次面，并最终因无人竞拍而惨遭流拍，惊煞了一众吃瓜群众。
时隔大半年，这个地块再次出让，不同于上次的出让流产。据公告显示，有效申请人数在三人及以上，最终确定出让方式为招标。
最终被保利以41.79亿竞得，成交楼板价约5.37万元/㎡。
这个内环内的纯宅地为上海市杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊），基本信息如下：
位置：
东至规划打虎山路，南至飞虹路，西至海上海住宅小区，北至辽源西路
（B2-03地块位置示意图）
出让面积：31089.9㎡
建筑面积：77725㎡
土地用途：居住用地
容积率：2.5
绿地率：35%，其中集中绿地率10%
出让年限：70年
交地状况：净地
起始价：41.1943亿元
楼面起始价：约5.3万元/㎡
保证金：8.24亿元
起拍价41.1943亿元，楼板价5.3万元/㎡，保证金8.24亿元，价格不低。
但是反观去年挂牌时的价格：起拍价46.0182亿元，5.92万元/㎡的楼板价，再加上9.2037亿元的保证金。
也就意味着起拍价就直降了近5亿，甚至保证金也降了近1亿，门槛瞬间就拉低了不少。
再加上这个地块本身可以说是绝对的黄金地段了：内环内，距外滩仅五六公里。
项目周边一公里内就有轨交4号线、8号线、12号线，2公里外就是大连路隧道。
配套也非常成熟了。附近涵盖多所学校：市东幼儿园总部、杨浦初级中学等；不远处就是和平公园和三甲级医院；紧邻地块还有鞍山路、宝地广场等比较成熟的商业区。具有杨浦一贯有的生活氛围。
绝对诱人的黄金地块，再加上门槛降低，也无怪乎房企一下子又盯上了这块香馍馍。
那去年到底是什么原因导致没有一家房企敢碰这一块地？
其实不难理解，因为去年的地价实在是有些高，没人要的起。
先来看一下它的出让条件：
1、80%需为中小户型
地块内的中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%，计62180㎡以上。
中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90㎡、小高层住宅建筑面积不大于95㎡、高层住宅建筑面积不大于100㎡。
2、5%保障房+15%自持
除上述条件外，还有一贯要求的不少于5%保障房（计3886.25㎡以上）以及不少于15%自持（计11658.75㎡以上）
这样条件下，实际可售卖建面直接缩水，按去年的起拍价来算，等于变相将该地块的楼面价从5.92万/㎡抬高到7.4万/㎡，这个价格是非常吓人的，甚至比当时周边一些二手房的价格都要高。
2018年8月B2-03地块周边二手房成交价格
我们来算一笔账。
单楼面价已经超过7万/㎡，再加上建安成本、税费、营销费用、资金成本等，估计售价至少要在11万/㎡才能回本。
但是上海限价啊，预售证价格可能批不到11万/㎡。一旦价格备不上去，开发商可能连保本都有风险。
据知情人士称，由于这块地的属性非常好，去年出让的时候本来金茂和招商是很感兴趣的。但是，他们估算了下，按当时的起拍楼面价来算，恐怕根本赚不到钱。在投入大、利润预期又不明朗的情况下，只能选择放弃。
不是没人眼馋，而是这根本就是块烫手山芋。
但是现在情况就不一样了，按这次的起拍价来算，楼面价也就在6.63万元/㎡，虽然不算便宜，但是比之去年却让不少开发商敢于大胆下手了。保利最终算下来真正的成交楼面价在6.72万元/㎡。
除了B2-03地块，今年上海楼市最火热、也最受关注的一场土拍大概也就是年初的张园旧改地块了，历经了2个小时、526轮的激烈竞价，不过这个是商办地块，与纯住宅地的B2-03地块还有所不同。
而且一览那场土拍的全程，各竞拍房企全都是200万一次的谨慎加价，磨到自己的承受上限，526轮下来最终溢价率也不过23.05%，当然，这也与其起拍价过高有关。但也是侧面反映出了房企手头还是紧张，并且非常谨慎。
当然2019走过三分之一了，很多事情还是发生了一定的变化。
最近很多非一线城市激烈的土拍给了我们一种房企似乎又很有钱、不理智拿地的错觉：不少土地高溢价率出售，100%溢价率的不在少数，最高的近200%。
大家大概都发现了，这个情况在四月更加明显。但这其实还是市场窗口期的问题，窗口期到了，有了机遇，自然会哄抢。毕竟大多数房企还是要丰满自家的粮仓的。
房企有没有钱我们不知道，但是很明显的，钱又开始便宜了，随着房企融资渠道的拓宽以及融资成本的降低，房企也更大胆把钱花在拿地上。
B2-03地块之所以拥有了不同于去年的待遇，一是因为地价变便宜了，开发商更敢下手，二是因为四月看似火热的土地市场似乎让大家对土地市场有了更大的信心。但是纵观上海四个月来的土地市场，其实还是不温不火，一线城市似乎还是游离于这场火热之外，略显冷枪冷清。而保利最终也还是抄底价拿下了这个黄金地块。
最近这些狂热的土拍到底是投拓人员的一时脑热还是明智之举，时间会说明一切。毕竟别忘了上海还有好多2016年时的拍下的多块地王至今还不尴不尬地拖着。
不过不管怎样，非一线城市现在的这种情况必然也不会持久。随着房住不炒的重提，不少城市的楼市又开始收紧了，其中就有一些最近活跃在土地市场的城市，历经四个月的空窗期，开发商似乎又要开始在土地市场沉寂了。
艳姐欢迎你来我们温暖的小窝：魔都楼市，
关注更多魔都新盘，尽在魔都楼市：
👇