【建纬观点】“限价令”引发的“双合同”房屋买卖合同纠纷相关法律问题分析
作者简介
孙一人 上海市建纬律师事务所房地产部律师，毕业于华东政法大学，目前专注于项目收并购、房地产开发、建设工程、公司法等领域诉讼与非诉讼法律服务。
2011年3月，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售实行一房一标价，以实施指导价的限价方式规范房地产市场秩序。近年来，各地也纷纷出台房地产价格调控政策，如上海采用最高成交楼板价、房地联动房价等方式对商品房销售价格进行限制。该类“限价令”发布后，房地产开发主体（下称“开发商”）在商品房交易过程中为规避政府指导价的限制，往往会要求购房者在商品房买卖合同（下称“买卖合同”）以外与开发商或其指定签约主体（下称“服务商”）另行签署一份补充协议（下称“副合同”），以“装修费”、“整改费”、“改造费”或“车库、车位费”等名义变相增加房价。开发商通过买卖合同的名义楼价满足政府指导价要求，避开了政府的房价调控政策，以获批预售许可证、办理网签，并通过副合同增加隐形房价的方式规避“限价令”，将商品房卖出超出政府指导价的价格从而获利。购房者虽出于种种原因接受该销售模式，但购买意愿将不可避免的受到一定影响，一旦市场或政策波动，“双合同”纠纷也将不可避免地发生。以此背景为契机，本文将以一篇北京三中院作出的商品房预售合同纠纷、装饰装修合同纠纷案判决书作为起点，结合现有法律规定，对“限价令”引起的“双合同”纠纷进行法律分析。
（一）案件基本情况
案件名称：A与B公司等商品房预售合同纠纷案
当事人：
A（自然人）：一审原告，二审上诉人
B公司：一审被告，二审被上诉人（下称“装饰公司”）
C公司：一审被告，二审被上诉人（下称“地产公司”）
（二）案情概述
2013年12月1日，地产公司与A签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》。地产公司将位于北京市通州区X项目X1#住宅楼X层X单元-X号的商品房出售给A。
2013年12月1日，A（甲方）与装饰公司（乙方）签订《装修协议》，约定：“甲方将该商品房室内有关装修事宜全部交由乙方组织完成一事，达成如下合同：一、房屋交接……二、装修价款及支付方式。甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：264480元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……”
经法院核实，装饰公司在2013年12月18日具备建筑装修装饰工程专业承包叁级资质，2016年4月19日，装饰公司取得“建筑装修装饰工程专业承包贰级”的《建筑业企业资质证书》。
2018年7月6日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对装饰公司出具《责令改正通知书》，内容包括：“你（单位）未取得资质证书承揽工程行为，违反了……的规定，现责令你（单位）于责令立即改正前改正该行为。”
（三）案件争点
本案主要存在争议焦点如下：1、A与装饰公司签订的《装修协议》是否有效；2、能否要求地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任；3、装饰公司是否应承担房屋质量赔偿责任。
（四）裁判要旨
1、A与装饰公司签订的《装修协议》是否有效
二审法院认为：本案中，根据本案现有证据，难以证明A与装饰公司签订的《装修协议》存在欺诈、胁迫的手段订立合同，且损害国家利益的情形；同时，根据合同内容，亦不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。签订案涉《装修协议》时，装饰公司尚不具备建筑装修装饰工程专业承包资质，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第一款之规定，相关行政机关亦据此进行了行政处罚，但前述法律并非效力性强制性规定，并不导致合同无效的法律效果，故对于A主张合同无效并由地产公司、装饰公司连带承担合同无效法律后果的意见，本院不予支持。
2、能否要求地产公司承担装饰公司应承担责任的连带责任
一审法院认为：经查签订装修协议的双方为A及装饰公司，即A和装饰公司为《装修协议》的合同相对方，地产公司并非合同相对方，且在实际履行《装修协议》过程中，没有证据显示地产公司参与了该合同的履行或权利义务的承担。A主张地产公司将装修进行捆绑销售，对此A并未举证，地产公司对此不予认可。故A要求地产公司承担连带责任，证据不足，于法无据，法院不予支持。
二审法院观点详见第1点裁判要旨。
3、装饰公司是否应承担房屋质量赔偿责任
一审法院认为：要求装饰公司应承担房屋质量赔偿责任的基础在于项目存在质量问题且在质量保证期间内，但A并未举证证明镜子、地面、墙面等在保修期内存在质量问题，故对于该项诉求，证据不足，法院不予支持。
二审法院认为：A未提交充分证据证明镜子、地砖划痕等在保修期内存在质量问题，且亦未提交充分有效证据证明其于案涉《装修协议》第五条约定的保修期内提出了本案所诉相应的质量保障请求，故对于该项装修质量赔偿请求，本院亦不予支持。
（一）“双合同”模式下商品房买卖合同与副合同的效力分析。
开发商与购房者采用双合同的形式签署买卖合同及副合同，将产生两个不同的法律关系，对此法律行为进行效力分析，应分别从买卖合同及副合同角度进行分析。
从买卖合同角度，因开发商与购房者真实的交易目的即为买卖房屋，在“双合同”模式下买卖合同的主要目的也是为符合价格政策的要求，合同订立的意思表示真实，内容也通常不会违反任何法律、法规、政策的规定，因而被认定为无效合同的概率较低。
从副合同角度，开发商签署副合同的缔约目的主要是收取额外款项，订立时往往与订立买卖合同捆绑进行，其缔约目的及过程通常存在一定法律上的瑕疵。且开发商出于保证买卖合同的合规性、避免留下捆绑销售的证据等考虑，通常不将买卖合同的效力与副合同的效力相绑定，由此产生许多购房者签订“双合同”后恶意违约解除副合同或主张副合同无效的情况，此类纠纷的争议焦点也主要集中在副合同的效力上。在前述案例中，法院以《合同法》第五十二条规定作为标准认定副合同有效，现《民法典》施行后，合同无效的认定标准发生了一定变化，笔者基于前述案例及《民法典》新规，对副合同效力的常见争议焦点分析如下：
1、双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效
在《民法典》生效前，原《合同法》第52条规定的合同无效情形中与本案最接近的合同无效情形为“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”及“以合法形式掩盖非法目的”。在前述案例中，购房人也引用了该两条法规主张合同无效。但在“双合同”模式下，服务商与开发商通常不是同一主体，且副合同除变相收取房价外，服务商一般也会提供相应的对价及服务，如提供装修服务、车位使用权等，在此基础上，购房者往往较难证明服务商存在欺诈、胁迫及以合法形式掩盖非法目的的行为。
《民法典》生效后，第146条第1款规定的“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”一定程度上吸收并扩大了前述原《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的”无效情形。在此基础上，购房者的证明内容将变更为买卖双方存在以虚假意思表示实施的民事法律行为，购房者有更大的空间通过录音、录像等方式举证证明双方签署的副合同存在“增收房屋价款”这一虚假意思表示，而开发商、服务商掩盖其与购房者订立合同过程中存在虚假意思表示的证据难度将进一步提高。
2、违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效
根据原《合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”及《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的规定，副合同作为有实际履行内容的合同，其同样可能因违反相关领域法律、行政法规的强制性规定而无效，也将构成该类纠纷的常见争议点。以前述案例为例，副合同作为装修合同，若违反《建筑法》等法律强制性规定，其效力也将受到挑战。
在该案例中，法院以原《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定为依据，论证了《建筑法》对装修单位资质的要求规定并非效力性强制性规定，不影响合同效力。《民法典》生效后，新增了“但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”的但书规定，与此同时，规定了“强制性规定是指效力性强制性规定”的《合同法解释二》也随之失效。因此，在现有法律体系下，具体如何区分将导致民事法律性无效的法律、行政法规规定，仍待后续司法实践验证。
3、格式条款不成为合同内容或无效
根据《民法典》496、497条的规定，格式条款提供方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系条款的，对方可以主张该条款不成为合同内容。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或排除对方主要权利的，格式条款无效。
在“双合同”模式下，买卖合同作为最常见的格式条款，开发商通常会专注于规避买卖合同被认定为格式条款导致被认定无效的情形，同时也会固定向购房者履行说明、提示义务的证据。而对于另行签订的副合同，因相对独立于买卖合同，格式合同提供方的警惕性可能会有所降低，因而给购房者更大的主张合同无效的举证空间。
（二）“双合同”模式下开发商是否就服务商在副合同项下义务承担连带责任
基于合同的相对性，如开发商通过服务商与购房者签署副合同，购房者仅能向服务商追究责任。但如前述案例一审法院在判决中的表述，若满足一定前提条件的情况下，开发商也存在承担连带责任的可能，即购房者需证明副合同与主合同存在捆绑销售情况，开发商参与了副合同的权利义务承担，导致开发商事实上已构成副合同的签约主体。实践过程中，开发商可能涉及副合同的中收款、开票等权利义务，存在被认定为捆绑销售、开发商实际已构成副合同签约主体的可能性。
（三）“双合同”模式下副合同的其他民事争议点
副合同作为独立生效的合同，服务商除向购房者收取款项外，一般也会提供装修服务等相应的对价及服务，在服务商实际履约情况不符合副合同约定的前提下，购房者可以按约追究服务商的违约责任或主张解除副合同等，因此，副合同的本身的履约及结算也会成为该类纠纷的常见争议焦点。如在前述案例中，购房者主张装修质量问题并提出质量保证请求，该诉请具有法律及合同依据，但因未能证明装修存在质量问题及已履行通知保修义务，该诉请未获支持。
（四）“双合同”模式下开发商的行政责任风险
除前述民事风险外，采用“双合同”模式还可能导致开发商受到行政处罚：首先，发改委在《商品房销售明码标价规定》中即明确规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，如违反将被实施行政处罚。其次，根据《价格违法行为行政处罚规定》，经营者强制或者变相强制服务并收费的，也将被处以行政处罚。此外，开发商将房屋买卖合同与副合同绑定签署的行为，还可能被认定为捆绑销售、滥用市场地位等行为，进而因违反《消费者权益保护法》、《反垄断法》、《反不正当竞争法》而遭受行政处罚。
综上所述，因“限价令”而产生的“双合同”纠纷，其争议焦点主要集中在副合同的效力、主体、履行方面。从开发商及购房人的角度，副合同的签约过程、合同内容、实际履行都将成为该类纠纷的关键，值得引起各方重视。
END
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