美国REITs7、8月研报，医疗REIT实现逆袭！

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七、八月概述

REITs市场在七月和八月均实现上涨。富时全REITs指数在七月上涨了0.6%，在八月上涨了2.4%，其中全股权REITs指数在七月上涨了0.8%，在八月上涨了2.6%，债权REITs指数在七月上涨了3.8%，在八月上涨了0.2%。标普500指数在七月上涨了3.7%，在八月上涨了3.3%。

十年期国债收益的走势在过去两个月总体依然比较稳定，均在2.9%左右小幅浮动。年初之后较为平稳的利率为REITs市场提供了良好的大环境，过去六个月内REITs市场均实现增长。

各板块表现

七月，数据中心板块报收4.9%，是表现最好的版块，其次是零售业的2.4%以及特殊物业板块的2.1%，其他版块收益均在1%上下，而自助仓板块的4.6%的亏损和木材板块的6.8%的亏损拉低了整体REITs指数的回报。而八月，除了自助仓1.7%的下跌，其余板块均实现了增长，其中医疗板块报收7.1%，是表现最好的版块，其次为住宅板块的3.6%，多元化物业板块的3.5%，其余板块均实现了超过1.4%的增长。

截止2018年8月31日，除了多元化物业板块的1.3%的累计亏损，所有REITs板块均实现正收益。酒店/度假村以10.9%的收益位列第一，其次是医疗板块的9.1%，工业板块的7.3%，住宅板块的6.3%，自助仓板块的5.7%。基建板块和数据中心板块也已拉回了其在年初超过10%的亏损，分别报收4.3%和3.5%。特殊物业板块累计上涨了3.2%，零售业板块上涨了1.8%，而木材板块作为去年表现最好的板块之一，今年的累计收益仅为1.3%。办公室板块表现平平，累计增长仅为0.8%。

医疗板块REITS

概述

医疗板块REITs在过去几个月表现非常优异，今天我们就简单的来了解一下医疗板块REITs。医疗REITs持有并管理多种医疗保健相关的地产物业，包括老年公寓、医院、诊所（Medical Office Buildings）、护理中心（Skilled Nursing Facility）等，其中医院主要面向的是住院病人，而诊所主要面向的是门诊病人。富时REITs指数的医疗板块由18支REITs构成，市值共计约1亿美金。

医疗板块市场行情

根据奇尔顿资本（Chilton Capital Management）的总结，REITs投资人通常主要注意三个关键点，分别是物业位置、资产负债表、和管理团队的能力及业绩。然而就医疗板块而言，以下几点可能更为关键：包括运营/附属系统风险、监管风险以及更强的利率风险。医疗REITs的运营团队以及物业所附属的医疗系统很大程度上决定了医疗REITs的能力以及表现，同时，监管以及政策的变化会决定医疗物业供应量、门槛以及盈利性，同样跟医疗板块REITs息息相关。除此之外，医疗板块REITs对于利率的波动更为敏感，其与十年期国债利率的相关性高于其他REITs板块，并且当利率上升时，其相对于标普500指数的表现也低于其他REITs板块。因此，年初利率的大幅上涨，加上一定程度的供需不均衡，导致了医疗板块在今年前两个月累计下跌多达16%。

美国人口调查局将于1946年到1964年间出生的人称为婴儿潮一代，65岁以上的人口总数在2030年前预计将上升至7千1百万左右。作为对比，在2011年时，此数字还仅为4千1百万。因此，基本面来看，随着婴儿潮一代逐步步入退休阶段，其医疗需求总体会增强，从而为医疗板块REITs提供了良好的需求因素。同时，长远来看，自1994年现代REITs时代起，医疗板块的表现平均每年超过REITs大盘约120基点，说明其长期表现的优越性。虽然今年医疗板块没有很强势的运营表现，但可能是去年末以及今年一季度的大幅下滑使投资人的期望更低，所以医疗板块仍能一改颓势，不仅挽回了年初的损失，今年累计收益还能达到9%。

然而，仍有诸多因素仍在给医疗REITs市场施加不小的压力。首先，监管以及政策压力。医疗政策的决策者对于公共支持的高费用的医疗中心，包括医院和护理中心的政策的修改，使这些医疗中心面临更低的入住率和更低的报销比例所带来的巨大压力。

其次，人口年龄分布趋势虽然利好，但是还没有到来，可能到2020至2030年中段才会形成比较利好的人口年龄分布。另外，医疗REITs持有老年公寓的比重远超整体市场的比重（40% vs. 24%），而且老年公寓的过量供给也会对营利的增长性造成持续压力。除此之外，医疗中心的昂贵的医疗设备的更新换代、以及医疗板块对利率更强的敏感性，均为潜在的不利因素。