我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽房姐。我买的中建大公馆三期。最近二期交房，维权很吓人。比较担心。房姐有啥消息吗？这个事情怎么看待啊？回答：习惯了武汉哪个盘不维权呢？维权是全国特色，本质是房价没涨，业主各种挑毛病，房价涨了，没人维权的。不管是多大的开发商，只要来了武汉都会经历维权。既要，又要，还要是不存在的。都说限价的房子质量差。成本差不多，售价捏的死死的，还要质量杠杠的，开发商是SB吗？这事儿开发商肯定不对，但是第一个该骂谁？肯定不应该是开发商，至于该骂谁，大家心里都清楚。至于聚众维权这个事情，在我看来是最愚蠢的。一般情况下这种粗狂的行为，最后都会在警察的驱散下匆匆散场。开发商不是第一次应对这种情况的大场面，他们有千万种你意想不到的解决方案在等着你出击。结果就是不仅房子质量问题解决不了，事情闹大了，连二手房未来找接盘侠都很成问题。回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。 租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。提问：请问成都温江大学城合谊万璟台新盘均价8800，值得购买吗？回答：经过近两年的房价暴涨教育，成都土著投资意识全面唤醒，所有版块洼地填平，包括原来一直不涨的温江，火车北站五块石，洼地都消失。现在二手房还是洼地的地方，仅仅集中在高新区玉林、中和老房子、南城都汇、融城理想附近和新会展板块，其原因主要是分区限购导致的资格不足。大学城新盘除非自住，投资不建议买，除了环境什么都没有。提问：房姐：你好，新人首问。目前手里有150万，本人上海户口但在南昌工作，上海一套老破小，南昌两套90年代的房子，都在父母名下，南昌还有套房自住。问下睿智的房姐，手里的钱想投资，该怎么买房比较好，是买南昌还是买上海。如果是南昌或者上海，能否推荐下买哪个区哪个盘比较合适吗？期待您的回复。回答：你好，上海老破小趁着横盘期置换成次新。南昌属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。如果不想去其它城市建仓，南昌也可以淘笋。优选红谷滩核心区，红角洲。次选朝阳新城，高新区。提问：还想问房姐几个问题，由于生活工作不在本地去一次十分不便，不好抢的盘和淘笋都不方便。褐石138平送挑空约155平272万，但在三环内交通方便，周边在建生活配套较为完善，公摊小单价算下来约核1.75万，这两个改善盘大户型是否适合做长线投资？应该怎么选择？叠拼的上中下哪个更有价值？谢1.别墅跑输大市不足为奇。别墅也不会被一般投资者所青睐，买别墅的人绝大多数不是为了投资。2.从产品角度分析，褐石公馆优化面积不是特别多。你可以理解成洋房，下叠并没有花园，居住舒适度并不高。武汉别墅产品众多，沿江沿湖的市区别墅更受青睐。3.白沙洲是城乡结合部 屌丝刚需盘的集中地，褐石公馆别墅属于资源错配。2万左右的单价，可以买到更好的位置。能赚钱的房子都不好抢，还能剩下来让你琢磨挑选的都不是什么好的投资产品。投资者都在用脚投票。先想清楚，你是投资，投资就是要利益最大化，不买溢价盘。抢不到宁愿不买，也不要买错产品站岗。提问：房姐，感觉现在做餐饮越来越难挣钱了，有什么好的出路吗？求指路！回答：无非就是门槛低，会做的人很多，所以你提供不了创新，也就无法获得超额收益，只能拿到这个level的人的平均收益。又因为这个level的人门槛低，对回报要求不高，所以这个“平均收益”也就是个比较低的收益了。也有开饭店很赚钱的，但你要解决创新问题啊。创新，和别人不一样，提供别人无法提供的价值，才是超额收益的源泉。别人也做三文鱼，你已经有三文鱼大腹和金枪鱼赤身了。别人也开始做这些，你已经有金枪鱼中腹大腹、鳌虾、牡丹虾、海胆、鹅肝、松叶蟹。别人也开始做这些，你已经有低温烹饪高级做法，花式米其林分子料理。累积下来，就是iPhone用全球智能手机20%的销量，拿走全球智能手机80%的利润。提问：你觉得深圳这个波涨的原因是什么？经济那么差，会不会坐过山车了？回答：这个问题好，深圳这波涨，无关经济好坏，有三个原因。二是全国都不涨了，但资金需要出口，天时地利人和，深圳被选中了。三是资金从上往下走过一轮之后，自下而上的新一轮置换又开始了，没有比深圳更适合置换的一线了。提问：在武汉，二手房市场里，电梯房的顶楼一般是次顶楼的几折？上海的顶楼是最贵的几个楼层之一，武汉未来会变成像上海这样顶楼不打折甚至最贵吗？回答：8-9折左右肯定会，但是时间会很长，而且要看这个顶楼的具体视野和项目定位。民工房不会为视野买单。提问：请问美丽的房姐，怎么洗征信，都是晚两天还款，忘记了。提问：房姐，你说20%的人掌握了80%的财富，那房产投资如何用好逆向思维呢？回答：买房就是一种投资，投资要怎么赚大钱呢？最理想的当然是做高概率+高赔率的事情。通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件，一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低，而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾，靠这个方式赚大钱的人也不多。退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样，且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱。如果你跟大家判断都一样，都看好这里，那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限，甚至很可能被套在高位。提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？回答：板块轮动的规律是怎么样的？比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的：选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。提问：房姐，新人首问。子弹120，福田华强南工作，二胎6口刚需急盼上车，意向小区靠近小学学校，能满足上班区域不限，请教新房还是二手？区域楼盘推荐或者给规划理清思路方向。就是刚需，想买新房，看了龙岗新盘，都不是现房距离远，首付得1.5左右，月供1.5-1.7，压力大，二手也不知怎么选。然后龙岗花语岸，佳兆业桂芳园，可园貌似不错，如何斟酌。盼复。回答：你好，从往年的成绩看:福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。总结：上学，就近原则，过得去就行！孩子成绩，最终还是拼实力，拼家长！福田好学位两房太贵，南山买不起，宝安学位一般，罗湖学位房更好一些。不建议买新房，前期的月供只能硬抗，装修费用也是一笔不小的开支。如果能淘到低于市场价的笋盘，通过高评高贷和一些金融手段可以实现0首付，但是月供对你们来说压力太大。布吉由于规划问题，房价一直涨不起来。追求学区和自住上班方便，最好的方案是买个学区小2居，在附近租个3居自住。子弹120，需要满足6口人居住，还要有学区。需要适当放弃一些东西，不能既要 又要 也要。提问：姐，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？回答：凤变冰+ABC。详见知识星球文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》
提问：请教房姐，多军的消费观应该是怎样的？去消费又心疼失去了几套房子的月供，而且消费了也不一定开心。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
