我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：你好房姐，目前子弹4001，想在广州黄埔入手一套，没有购房资格，法拍房也限购，还有哪些方法能尽快在广州上车呢？用公司购房值得吗？2，如果广州没有机会，想暂时重庆入手一套，哪些片区值得投资呢？南滨路阳光100的江景房值得入手不？3，武汉外地人，已经在武汉有一套房子了，还能再通过法拍买几套呢？城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域，长期看，资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。top10的一二线长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。子弹400，建议优先入手广州，星球内推荐的板块重点关注。重庆阳光100是著名的风水盘，三大神盘之一。风水上不好，主要是因为煞气的原因，正对着两江交汇，煞气冲。新手不建议买入。提问：房姐您好！前几年总是听各方面消息说银川房价没上涨空间，一些炒房团都不看好，也不愿去投资。但这两年银川房价涨势非常猛，目前还在涨。一些房子开盘还需要排号，甚至买不到。去年问了几个楼盘，只有个别楼层不好户型不好的房子还有一点，其他全售出了。可奇怪的是，二手市场挂卖的房子几乎都是这几年刚入手的毛坯房，刚能流通就挂卖，价格明显比入手时高处不少，只要出手就能赚。目前似乎只有老城区的老房子没怎么涨，但周边新房比如说银川这几年大力开发的悦海板块，以及城南城东新房都在涨。请问您怎么看宁夏银川这两年房价的涨幅？目前看还在涨，后面还有多少空间？谢谢美丽智慧的房姐！！！回答：你好，银川的价值很低，二手市场也很差。整个银川市才200万的人口，穆斯林占1/4以上，西北边陲人口流失也非常严重。不看好。西北就到西安为止。乌鲁木齐房价10000，银川5000，问题的关键在供应量，加上三四线普涨，三四线城市也会有一点涨幅。我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于银川这些地方来说，不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。银川排不进top20，没有人口净流入的城市， 短期有小价值，长线看不乐观。赌场也有很多人赚钱了，但是赚钱不代表不是赌徒，有人赚到钱不改变赌场必赚赌徒的性质。
提问：买房赚钱主要靠两点，涨幅和杠杆。在不买CEO房的情况下，各种类型的二手房涨幅其实差异都不大。但是杠杆所导致的影响却非常大，三成首付和一成首付所带来的收益却是天壤之别 所以在不买CEO房的情况下，杠杆比涨幅更重要。而一般正儿八经的次新房很难做到低首付，反而是很多老破大却比较容易做到一成首付甚至零首付。即使老破大的涨幅略输给次新，即使老破大的流通性比次新差一些，但是杠杆的威力实在太大了，一成首付买入的老破大收益率依然秒杀三成首付的次新。通过以上分析，最好的投资策略是低首付买入单价低的老破大。
您认为我的分析对吗？如果不对，请您指导一下，并阐述一下原因，谢谢您
回答：给你个基本公式：收益率=涨幅*杠杆率*周转率 在涨幅一定的情况下，杠杆率和周转率都非常重要；
而重庆本身限售2年，因此周转率这一因素相对固定。剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了。
先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立，在大多数时间对大多数人不成立。
比如2016年的大涨前夜，珠江太阳城都可以做到5倍以上杠杆，只需十几万的首付。2017年暴涨，低首付操作手法收益率爆表。但即使这样，也有限制性因素：贷票资源和心力资源。
你不可能贷票无穷随你买，更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多，而不是【相对值】。
而在大多数时候，老破大的涨幅是小于次新的，流动性也更差。更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等），这些硬伤在我们看来是需要严重打折的，而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是。
另外，房子作为一项资产，还有三个要素：收益性、风险性和流动性。
老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；
次新：收益性较好、风险较低、流动性较好。
而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率。
提问：睿智的房姐你好，特别想看看你对徐州房市的解读。徐州目前房子还值得投资吗，如果投资哪个片区比较有潜力？盼望房姐赐教！回答：你好，徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市就是三线城市。最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。提问：你好，想在武汉置房，已有一套在青山，手上有70万，户主可置于儿子名下，光谷周围有推荐区域吗？现在武汉置业时机洽当吗？回答：你好，光谷投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。现在武汉买房是好时机，答案：是的！新盘已经开始造势，涨价前奏。不要陷入韭菜思维。“资金成本我不要承担，就是要买在大涨前夜”。2007年、2009年、2013年、2015&16年前夕，都有无数担忧金融危机，惶惶不可终日，然后惨烈踏空的韭菜们。正统投资学中，没有“主动择时”的地位。长线（踏空）风险就是短线风险，定期定投才是王道。经济危机，房子就要跌价，也是标准的伪科学。多空对立的时候，才是最佳淘笋时机。提问：非常佩服房姐观点，当下有两个拿不定主意、看不清楚的问题请教房姐，一是拟逢低买入三环附近的园博园华润（三环内）、宏图大道碧桂园海昌（近三环）二手盘，相比距离很近的融创公园壹号、越秀星汇君泊等几个盘价格低很多，值不值得投；二是三阳金城70平米的小户型单价2.6（总价200），户型很一般，总价和塔子湖西（融公馆）的三房一个价，您认为当下是否是购买时机？哪边潜力大？回答：你好，园博园的前身是垃圾场，后来改造成公园。长丰板块发展非常缓慢，先天不足，涨幅落后。未来没有太好的规划，没有地铁，铁路以北面积很小，铁路以南是城中村改造。属于没有地铁 没有商业 没有学区的三无之地，未来升值潜力一般。不过靠近园博园，自住环境还是不错的。汉口主城区的地板价，这个价格买入，也没有继续下降的空间了。如果生活半径在附近可以买入自住。碧桂园海昌交通还行，部分户型可以看湖。金银潭板块，升值潜力一般，没有太多的规划利好，但目前有3地铁，绝对位置紧邻三环也不远，自住还行。提问：智慧的房姐好，向您请教一个问题，我家庭简况如下，年龄45，生活在河北沧州，初年收入100w，另有门市年租金收入80w，三个孩子分别读高一，初二，小学二年级，目前住房是十几年的非电梯复式楼房（三跃四）面积300平，市值450w，投资在秦皇岛两套碧桂园三居室房子，原值130w，目前约160w每套。今年想在沧州投资两套100平左右的重点学区或者单价1.1w左右的三居碧桂园、保利期房，约两年后交房。今年还准备在天津投资一套120w左右的一居河东区学区房，为孩子以后高考到天津用，手中1000w，无负债。情况一，孩子以后去一线城市读书和生活，考虑深圳北京（我希望和孩子都在同一城市生活）需要助力买房分别是5、10、15年左右的时间，我的整体房产配置怎样计划？情况二，去弱一线城市，比如天津、雄安等地工作，助力买房时间同上，房产如何配置？情况三，工作回沧州之类的三四线城市，压力小，幸福指数高，亲朋多，机会少一些，我是否在类似沧州这样的三四线城市配置两套房子？情况四，我们经常去欧美或者澳洲旅游，发达国家的房子并不是很贵，门槛不高，是否建议投资（孩子大学都在国内读，以后短期留学可以，出国定居意向不大）。鉴于个人知识层次有限，朋友圈较小，生活工作区域范围不大，对房产税、孩子大学和工作地未知等各方面因素困扰，请您为我指导一下具体方案。谢谢了首先北方城市的投资环境整体不如南方城市，建仓首选北京，其次就是天津和沈阳了。京津冀属于同类型产品，不建议配置过多，适当的配置点珠三角 长三角和海外资产做对冲也是可行的。沧州没有投资价值，除非学区自用。雄安现在能买到的都是韭菜盘，不确定性太大。天津投资+学区，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。三四线城市除非一套改善自住房，剩余子弹没必要留在小城市，人口流失严重，未来房价只会鹤岗化。海外房产分2大类，一种是欧美日，这种资产以稳健避嫌为主，高租金低涨幅，更多的是分散资产。第2种是类似于东南亚买地买房，涨幅更大一些，甚至于像越南柬埔寨，这些国家最近几年地价房价涨幅非常大，租金也不错，但是风险也比较高，一个政策变化可能就满盘皆输。全球资产走势来看，全球房价在过去10年经历了一个大的向上的周期，房价的轮动从欧美日第一轮涨完之后，然后到东南亚国家。现在已经是这一轮上升的末轮了。所以在当下这个时间点选择国家一定要谨慎。可能找到一些有产业支撑的，经济增长比较快的，政治稳定的区域。海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的，孩子竞争意识太弱。虽然留学都是垃圾的选择，但是欧美还是比日韩新加坡好。美国最好，注意一定去美国大城市。未来发展一线城市中北京和深圳是更好的城市，也是中国最赚钱的城市，只是赚钱模式不同罢了，北京更多的是靠quanli。提问：请教房姐：我是70后，到现在为止房产买卖达到10套（栋），资产累积过程，发现正业的收入远没有房产买卖的资产膨胀的快，目前手上还有两个小套房和两个别墅，别墅大的一个在装修和父母家人自住，另一个小的等着10年后自己住（父母80岁了），现在想把两个套房卖掉继续买买买，坐标福建福州下属一个经济百强县（福清），请教，福州的房子还可以炒吗？对福州的未来房产您怎么看？谢谢！回答：你好，传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。譬如，只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。如果自己有门面，那么更大概率是自己捣鼓一家店，至于赚不赚钱另说。（顺便催生了一大批买商铺的韭菜） 很多时候，店租2万；亲自经营，一个月毛利润也才2万，家里再出一个老伴，免掉5千的人工。实际上搭进去两个人，一个月还倒贴1万5。但是这么简单的帐，大部分人依然是算不清的。总以为自己能做大，捱了几年没什么进展最后只能面对不赚钱的现实，做到一半又不舍得彻底抛弃，然后说自己反正也没事干，继续耗着，人生就这么过去了。如果除掉广东福建，95%的中国人，往上数三代都是农民。农耕家庭的习惯，根深蒂固；有几亩地就种几亩地，请人是败家的。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。经历过几轮楼市周期的人才知道靠房产和金融才是躺赚，但是真正认识到这一点的人少得可怜。福州属于政策导向型城市，大企业入驻，产业带动住宅价格，加上长乐市改区，并入福州，机场地铁快线；交通，加政治，加国家推动数字产业，长乐土豪回乡发展，近几年长乐做钢材的发了一拨人。投资首选一线城市，北上广深，次选省会城市。但是放眼全国，福州依然属于弱二线省会城市，单价2万太贵了。本地人可以考虑淘笋入手，大仓位放在一线。提问：新人首问。你好房姐，我是未婚武汉土著。目前在汉口武广旁边的20年房龄老小区，拥有一套114平米住宅，7楼的2楼，据说会拆迁，但是拆迁消息一直有，一直没有实现，房天下网站没有房源，不知道价格能卖多少？小区大家都不卖。在黄陂盘龙城9700元首付5成买了一套133平米的毛坯湖景新房，证不满2年。成本70万，含契税大修基金。男盆友和我，今年疫情后打算领证，他有一套汉口站万和四季的103平米三居，9月交房，房本还没下来，首付4成。我是应该继续持有这三套房，还是出售去炒房？如果出售，怎么样卖好价格？我们各有公积金70万贷款资格。两人总年收入大概50万子弹目前有50。应该怎么操作，开始炒房？回答：你好，拆迁这套可以找规划局内部人打听下内幕消息，如果3年内没有拆迁计划，可以考虑出手。说说具体楼盘再帮你评估挂牌和出售价格。老小区出手之前需要做个风变冰。盘龙城没什么潜力，建议出手，置换到主城区。盘龙城远离汉口主城区，机场附近限制建筑高度和密度，产业导入不足，盘龙城成为汉口的卫星城，加上新房的天量供应，价格拉升太慢。把你名下的这2套出手，裂变，把你们的房票用完再结婚。提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.：在租期间如何看房？谢谢！回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：1.杠杆高但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。2.租金高但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。3.可能有折扣但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。4.超额涨幅这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。提问：新人首问：帮我弟咨询，他和弟妹在西南四环内（丰台区新华街七里）有一套80平小三房，两人名字，贷款基本还完。目前手头有存款150w，家庭年收入（税后）50w左右。有一孩刚满一岁。由于名下有亲戚的另一套房（挂名），故无法走公积金贷款。说到这里就来气，我那弟妹真是一言难尽。需求：想置换买个大点、有较好学位的学区房，如行不通，就投资二套房。请房姐指点迷津：是否有办法用公积金贷款？我弟公积金每月5000多，不用可惜。回答：你好，最近北京西城多校划片闹得满城风云，北京投资学位并不是一个好选择，优质的教育资源集中在东西城和海淀。北京的东西城的房子，还有投资价值吗？东西城的投资，本质上就是赌学区和特权。关于学区：东城进入学区划片，开始进入下行通道，最高点已经过去了，你想赌一把追高的机会也没有了。而西城，也开始实行多校划片，但长远看是利空。领导说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。什么是历史的进程？哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。教育就是一种资源。北京最富庶的商业地区，在朝阳。公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。教育的均衡化，是历史的进程；随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片...学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。海淀学区，会无限接近朝阳的水平。东西城的房产，没有升值逻辑，不建议作为投资。单纯考虑学区，可以关注星球内推荐的学区板块，属于教育比较均衡的区域，未来北京的学区房选择，也要选择这类板块，比较安全。要论投资 教育资源和生活环境，有更合适的选择。一、任何贷款，都要看成本。使用公积金或组合贷款，表面上看享受了1-2%的利率优惠，实际上却付出了更多的成本。与按揭贷款或者全款不同，组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款，这样一来：1.贷款的审核更严格（绝大部分人的流水是不够的，但是按揭审核松更容易沟通通过）；5.贷款一旦失败，买房贷款的手续要全部重来，但交易周期不等人。真正便宜的房源，往往是急卖房源；真正便宜的房源，往往需要面临和其他买家的竞争。急卖的房子，大多需要买家全款，往往不是满五唯一，也就是所谓 95%的笋盘，需要全款再抵押；急卖的房子，其他买家可以出更短的周期，可以正常按揭，能够3个月过户，为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢？能够接受公积金甚至组合贷款的房子，往往本身并不便宜；房屋的2%差价，就是十几万的级别，远远超过2%的贷款利息。公积金组合贷款，让你输掉了买到更便宜房产的机会，增加了贷款的风险，增加了选房的困难程度；任何一项，都是巨大的成本，这才是真实的成本。成本不光是利率的成本，还包括风险和机会的成本。公积金组合贷，表面获取了利率的优惠，实际支出了更多的风险成本。有人说：「那我不办组合贷，办纯公积金贷款行不行?」答案还是：不行买房不赚钱，买房贷款才赚钱。只要房子没有买错，任何房产的贷款，最重要的一点都是：贷足。但是呢，用公积金贷款，你是没办法贷足的，除了极少数单价很低的二线城市。以北京为例，公积金贷款的上限，是120万；并且需要公积金持续11年以上，否则每年只有10万。假设我们用公积金贷款，贷足65成买房，那么房屋总价的上限，就是120/0.65=185万。北京什么样的房子是185万？——不能买的房子在北京，一套像样的、能买的房子，总价基本在250-300万起；使用公积金贷款，一定是贷不足的。小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子，5年后600万；小B不贪心，用180万首付按揭买了450万房子，5年后900万；小C打工11年请假0天，终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子，但是房子总价太低，买入时有很多上车溢价，3年还没有涨，小C决定180万卖掉回老家发展。买房，最重要的是贷足；机会成本，是最大的成本；选筹正确，是买房的基础。组合贷，选筹减分，机会减分；公积金贷，选筹减分，机会减分，贷不足减分。想要占便宜，就要做好被收割准备。用购房合同和租房合同，取出你的公积金；用每月缴纳的公积金，冲抵房贷。如果一定要用上公积金，也有办法操作。新华街七里尾款还清之后离婚，腾房票，把房子过户到弟妹一个人的名下，做抵押融资，用弟弟的公积金贷款买入。杠杆可以加足，当然要找对渠道操作。提问：美丽的房姐，你好。目前想要养 流水，我和老公各办了一张中信银行的卡，能不能用我是法人的公司账户给我和他的卡里打钱，做流水？这种流水银行承认吗？回答：可以，具体操作方法见知识星球内部资料《干货！如何养出养出银行无法识破的流水？》回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步但楼市恰恰相反事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。投资客呢？--淡季淘笋，熊市筑底这就是多军跑赢散户的秘诀提问：美丽睿智的房姐，本人32，坐标武汉，自主创业，短期内收入不错，武汉目前3套，一套全款，二套贷款月供6w+。目前子弹500，考虑3年后去深圳发展，目前是否适合去深圳置业，购房需求为居住为主，总价1000-1500，需要在核心地段南山或福田130-200平精品房，考虑可能会把孩子转过去读小学，请房姐帮我分析是否需要现在准备获得房票并购入，对深圳不太了解，求推荐深圳南山或福田教育资源不错居住环境不错的地段和小区回答：你好，北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；一个字形容：莽；同时另一方面，北京各个方面也比较贵，不适合草根生存。上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名第一各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了就是深圳人，支持去深圳。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
