为什么银行贷款不准流入房地产，房地产信托却可以大规模融资？

目前房地产企业融资的主要渠道就是银行的开发贷以及信托公司的房地产信托，不是所有的信托产品都可以投房地产，也不是所有的银行贷款都不能贷给房地产企业。

信托产品中只有房地产信托是资金直接投向房地产项目的，其他信托产品也不可以投房地产；银行贷款目前经营贷款、消费贷款都是要求专款专用，不允许资金流向房地产市场，目前只有部分银行在做的房地产开发贷可以直接投向房地产，但是规模受到严格限制，而且审批非常严格。

下面简要说一些两类产品的现状，让大家有一个简单的了解。

1.房地产开发贷现状

根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目进行发放，严禁以房地产发开流动资金贷款或其他贷款科目进行发放。

房地产开发贷在银行的业务中占比较小。一般情况下房地产开发贷在各家银行的占比都不高，国有大型商业银行普遍占比都在8%以下，中小型的股份制银行占比高一些，也在10%左右，目前国家对房地产领域还是属于严监管、严调控，对房地产的融资有很多限制，尤其是银行贷款资金，所以目前开发贷的准入条件是非常苛刻的，并且目前做开发贷的银行屈指可数。

2.房地产信托现状

房地产信托目前是房企融资的主力通道，2003年6月121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为房企的香饽饽。2011年5月，银监会开始针对房地产信托业务开始实施调控，通过窗口指导的方式降低房地产业务发行，在过去的几年中，因为房地产行业的风向变化，房地产信托业务也一直在调控中波动起伏。

从去年的数据来看，2018年整体房地产信托是集合类信托规模增长的主力军，连续四季度保持募集资金规模的首位。2018年各地度房地产信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元，与去年同期相比，前三季度房地产信托增长较快，第四季度房地产信托的增速明显减缓，募集资金规模有些许下滑。

在整体的存量信托产品中两个比较集中的资金投向一个是基建，一个是当地产，2018年新增且明确注明资金使用投向的信托产品中，投向地产和城投的规模占到新增规模的95%。

至于说到国家为什么严格调控银行贷款，不准其流入房地产行业，而不阻止房地产信托这类产品的融资，道理很简单：

信托产品是投资人的一种委托第三方机构代客理财的行为，这其中投资产生的风险是需要投资人自己承担的，房地产信托本身具有高回报，但是同样也具有高风险，信托公司自身是不提供担保的，同时房地产信托的门槛100万起也不是大众都可以投资的，这种产品的存在既可以满足一些高净值客户的投资需求，又可以解决房地产企业的融资问题，正因为它的中高风险特性，只要稍加调控就还可以保持一个合理的规模，不易引发系统性风险，一举两得，所以它能存在下去。

银行贷款就不一样了，商业银行除了盈利以外还有一项重要职能就是在央行的货币政策以及调控政策的指导下调节经济，目前正处于房地产行业的严调控时期，而且银保监会又明文规定不允许除了开发贷以外的贷款资金直接流入房地产行业，所以它不可能直接投资房地产，但是现实执行中确实有一些贷款通过变相的受托支付方式进入了房地产领域，这也是阻止不了的。