《物业管理条例》45条权威解读（收藏版）
1、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？
筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
2、建筑区划内的车位、车库如何归属？
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。
3、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
4、哪些事项需要由业主共同决定？
下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
5、物业管理规约具有什么作用？
物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
6、召开业主大会会议前应做好哪些准备？
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
7、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意？
业主大会决定需要业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
(1)筹集和使用专项维修资金；
(2)改建、重建建筑物及其附属设施。
8、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格？
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(4)有犯罪行为的；
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(6)拒不履行业主义务的；
(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
9、业主委员会委员如何变更？
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
10、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制？其决定违法时怎么办？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
11、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办？
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依法请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。
12、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为？
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为“损害他人合法权益的行为”：
（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（3）违反规定进行房屋装饰装修；
（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
13、前期物业服务合同应于何时签订？其具有哪些法律特征？
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同有以下特征：
（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。
（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
（3）前期物业合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。
14、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候？
前期物业服务合同可以约定期限；但是，限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合事终止。
也就是说，前期物业服务合同按照约定的期限履行结束，只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，进入了正常的物业管理阶段，则前期物业管理就不再有存在的必要，自动终止，终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。
15、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？
物业共用部位、共用设施设备，是物业管理区域内，业方专有房屋以外的，属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用，建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中，建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备，侵害业主合法的财产权利的情况比较突出，因此《物业管理条例》特别强调：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
16、物业承接、验收的相关资料如何交接？
在办理物业承接、验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
物业服务企业承接物业时，还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
17、物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置？
建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
18、什么是物业的保修责任？物业的保修责任由谁承担？
物业保修责任，是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此，《物业管理条例》明确规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养，由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。
19、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理？
根据《物业管理条例》确定的物业管理区域统一管理原则，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
20、物业服务合同应当包括哪些内容？
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定：
（1）物业管理事项，主要包括物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化管理国，物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务，物业装饰装修管理服务，专项维修资金的代管服务，物业档案资料的管理。
（2）服务质量，即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。
（3）服务费用，目前主要有两种计算方式：一是按照每平方方多少元来计算；二是按照每户多少元来计算。
（4）双方的权利义务。
（5）专项维修资金的管理和使用。
（6）物业管理用户。
（7）合同期限，期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。
（8）违约责任，即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。
除此之外，物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。
21、物业服务合同的法律地位如何？其当事人之间的关系如何？
物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。
物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存领导与被领导、管理与被管理的关系。
22、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。
23、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？
物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，由经业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，有可以改变用途。
24、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业？
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业；专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。
在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。
25、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？
物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。
26、物业服务企业在物业管理区域的案例保障方面有哪些义务？
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时赂有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
27、物业服务企业是不是必须聘请保安人员？
《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。在实践中，一些物业服务企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工（如企业安护人员）协助维护物业管理区域内的秩序，这与条例的规定并不矛盾。
28、物业服务费用如何确定？如何交纳？
物业服务收费应当遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人酱肉物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
县级以上人民政府价格主管部门合同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
29、业主不交费的，物业服务企业如何救济？
经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
30、物业管理区域内的水电气等公共事业如何收费？
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
31、业主违反物业服务合同的，如何承担法律责任？
业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
32、物业服务未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为主提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
33、物业使用人包括哪些？其在物业管理活动中的权利义务如何确定？
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
34、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房？
业主不得违反法律、法规以及管理我，将住宅改变为经营性用房。但是，遵守法律、法规以及管理规约，并经全体有利害关系的业主同意后，可以将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房，示依法经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行伉辩的，人民法院不予支持。
业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋保监会、生活质量受到或者可能受到不利影响。
35、业主无偿利用屋顶以及外墙面等，是否构成对其他业主的侵权？
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，及与期专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
36、他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，业主如何救济？
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。起诉至法院的，人民法院应予支持。
属于前述“擅自进行经营性活动”的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
37、物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可否改变？
物业管理区域内按照规划公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
38、物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责？
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位及时因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
39、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定？
装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型，不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施、设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
40、住房专项维修资金制度是什么？归谁所有？如何使用？
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。
41、业主可否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？所得收益可否由经营者自行支配？
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收收闪应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
42、物业存在安全隐患时，由谁负责维修养护？
物业安全隐患，主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。物业存在隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。
43、建设单位擅自处分业主地于共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何承担法律责任？
违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
44、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，如何处罚？
违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
45、业主逾期不交纳物业服务费的，如何承担法律责任？
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用手，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。