被执行人的财产，登记在亲戚朋友名下，法院能否直接执行？

现实中，很多被执行人由于一些原因，会把自己的财产如土地、房屋、登记在自己亲朋好友等第三人名下。

由于我国对物权实行登记制度，登记在谁的名下就是谁的财产，财产所有权就属于谁。

特别提醒：借名买房、买车的一定要慎重了。

那么，当法院执行被执行人的财产时，能否直接执行登记在案外人的财产？

一、看第三人态度：

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“通知”）第7条规定：登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

意思是：

1、如果第三人书面认可登记在其名下的房屋、土地属于被执行人，则法院可以执行。

2、第三人否认不动产属于被执行人时，法院不得直接执行。当事人须经过另案诉讼或其他程序，撤销第三人名下的不动产登记，并登记在被执行人名下后，法院方可执行。

二、法院可以执行登记在案外人名下的房产几种特殊情形。

1、被执行人因继承、判决或者强制执行等方式取得，但尚未过户的房产。

该《通知》第8条规定：对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

意思就是：被执行人通过“继承、判决、强制执行”的方式取得的物权，还没有过户，还登记在案外人名下，但是也可以执行，一般就是法院到相关部门进行强制过户，过户后进行查封，然后进行拍卖变现。

2、可以预查封的房屋

同样是该《通知》第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

这类房屋，法院也可以直接执行。

3、登记在无收入来源子女名下的房产。

执行实践中，一些被执行人为了逃避执行，将房产登记在未成年子女名下，这侵犯了债权人的合法权益，结合登记名义人的收入、生活状况等因素，可以确定该房产为共有财产，直接予以执行。

所以，能否直接执行登记在案外人的财产，还要视情况区别对待。